面對(duì)困難、挫折、挑戰(zhàn)只要你肯相信自己，不斷努力的付出，哪怕你現(xiàn)在的人生是從零開(kāi)始，你都可以做得到。2017年初級(jí)會(huì)計(jì)職稱(chēng)準(zhǔn)考證打印入口陸續(xù)關(guān)閉，初級(jí)考試馬上開(kāi)始。很多考生不禁感慨，時(shí)間都去哪啦!初級(jí)會(huì)計(jì)職稱(chēng)考前沖刺的復(fù)習(xí)對(duì)考生來(lái)說(shuō)尤為關(guān)鍵，是順利通關(guān)的必要準(zhǔn)備，更是考生在考場(chǎng)得以良好發(fā)揮的重要前提。東奧小編為大家精選經(jīng)濟(jì)法基礎(chǔ)高頻考點(diǎn)，希望對(duì)考生朋友們有所幫助。

【考點(diǎn)37】土地增值稅的納稅清算

　　1.納稅人“應(yīng)當(dāng)主動(dòng)”進(jìn)行土地增值稅清算的情形

　　(1)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷(xiāo)售的;

　　(2)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的;

　　(3)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

　　2.稅務(wù)機(jī)關(guān)“可以要求”納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的情形

　　(1)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;

　　(2)取得銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證滿3年仍未銷(xiāo)售完畢的;

　　(3)納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;

　　(4)省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

【考點(diǎn)38】土地增值稅的征稅范圍

　　1.由于房地產(chǎn)的出租，不屬于土地增值稅的征稅范圍。

　　2.房地產(chǎn)的贈(zèng)與

　　不征土地增值稅的房地產(chǎn)贈(zèng)與行為包括兩種情況：

　　(1)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與“直系親屬或者承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人”;

　　(2)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過(guò)中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與“教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)”。

　　3.房地產(chǎn)的投資

　　(1)按照《公司法》的規(guī)定，非公司制企業(yè)整體改制為有限責(zé)任公司或者股份有限公司，有限責(zé)任公司(股份有限公司)整體改制為股份有限公司(有限責(zé)任公司)。對(duì)改制前的企業(yè)將國(guó)有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到改制后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

　　(2)按照法律規(guī)定或者合同約定，兩個(gè)或者兩個(gè)以上企業(yè)合并為一個(gè)企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對(duì)原企業(yè)將國(guó)有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

　　(3)按照法律規(guī)定或者合同約定，企業(yè)分設(shè)為兩個(gè)或者兩個(gè)以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對(duì)原企業(yè)將國(guó)有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

　　(4)單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以國(guó)有土地、房屋進(jìn)行投資，對(duì)其將國(guó)有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

　　(5)上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。

　　4.房地產(chǎn)的抵押

　　(1)在抵押期間不征收土地增值稅。

　　(2)對(duì)于以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)列入土地增值稅的征稅范圍。

　　5.房地產(chǎn)的繼承，不屬于土地增值稅的征稅范圍。

　　6.房地產(chǎn)的交換

　　(1)房地產(chǎn)的交換，屬于土地增值稅的征稅范圍。

　　(2)但對(duì)“個(gè)人之間”互換“自有居住用”房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅。

　　7.房地產(chǎn)的自用

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或者用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅。

　　【相關(guān)鏈接】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或者用于出租等商業(yè)用途時(shí)，應(yīng)繳納房產(chǎn)稅。

　　8.合作建房

　　對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅;建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。

　　9.房地產(chǎn)的代建行為

　　對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，不屬于土地增值稅的征稅范圍。

　　10.房地產(chǎn)的重新評(píng)估

　　國(guó)有企業(yè)在清產(chǎn)核資時(shí)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行重新評(píng)估而產(chǎn)生的評(píng)估增值，因其既沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人、土地使用權(quán)人也未取得收入，所以不屬于土地增值稅的征稅范圍。

　　5月份的初級(jí)會(huì)計(jì)考試備考計(jì)劃建議考生進(jìn)行真題和模擬題的訓(xùn)練，主要是了解試卷結(jié)構(gòu)，合理安排答題順序、分配答題時(shí)間，以及對(duì)答題中技巧和解題步驟的總結(jié)，進(jìn)入初級(jí)會(huì)計(jì)職稱(chēng)看書(shū)做題搭配輕松提高分?jǐn)?shù)，決勝初級(jí)。

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