2017注會(huì)《經(jīng)濟(jì)法》高頻考點(diǎn)：房屋租賃合同

來源：東奧會(huì)計(jì)在線責(zé)編：魚羊2017-08-07 11:27:19

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　　【高頻考點(diǎn)】房屋租賃合同

　　1.房屋租賃合同的無效

　　(1)情形

　?、俪鲎馊司臀慈〉媒ㄔO(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效;但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。

　?、诔鲎馊司臀唇?jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑，與承租人訂立的租賃合同無效;但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。

　?、圩赓U期限超過臨時(shí)建筑的使用期限，超過部分無效;但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長使用期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長使用期限內(nèi)的租賃期間有效。

　　(2)法律后果：房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持。

　　(3)備案手續(xù)不影響合同效力

　　當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無效的，人民法院不予支持。

　　2.買賣不破租賃與房屋租賃中承租人的優(yōu)先權(quán)

　　(1)租賃物(不限于房屋)在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)(不僅限于買賣)的，不影響租賃合同的效力，即“買賣不破租賃”。

　　(2)房屋租賃中承租人的優(yōu)先權(quán)

　　(3)具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不予支持：

　　①房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的;

　?、诔鲎馊藢⒎课莩鲑u給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的;

　?、鄢鲎馊寺男型ㄖx務(wù)后，承租人在15日內(nèi)未明確表示購買的;