2017注會(huì)《經(jīng)濟(jì)法》高頻考點(diǎn)：房屋租賃合同

來(lái)源：東奧會(huì)計(jì)在線責(zé)編：魚(yú)羊2017-08-07 11:27:19

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　　【高頻考點(diǎn)】房屋租賃合同

　　1.房屋租賃合同的無(wú)效

　　(1)情形

　?、俪鲎馊司臀慈〉媒ㄔO(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效;但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。

　?、诔鲎馊司臀唇?jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效;但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。

　?、圩赓U期限超過(guò)臨時(shí)建筑的使用期限，超過(guò)部分無(wú)效;但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)延長(zhǎng)使用期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長(zhǎng)使用期限內(nèi)的租賃期間有效。

　　(2)法律后果：房屋租賃合同無(wú)效，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持。

　　(3)備案手續(xù)不影響合同效力

　　當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，人民法院不予支持。

　　2.買(mǎi)賣(mài)不破租賃與房屋租賃中承租人的優(yōu)先權(quán)

　　(1)租賃物(不限于房屋)在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)(不僅限于買(mǎi)賣(mài))的，不影響租賃合同的效力，即“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”。

　　(2)房屋租賃中承租人的優(yōu)先權(quán)

　　(3)具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)房屋的，人民法院不予支持：

　?、俜课莨灿腥诵惺箖?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的;

　?、诔鲎馊藢⒎课莩鲑u(mài)給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的;

　?、鄢鲎馊寺男型ㄖx務(wù)后，承租人在15日內(nèi)未明確表示購(gòu)買(mǎi)的;

　?、艿谌松埔赓?gòu)買(mǎi)租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。

　　3.房屋租賃中同住人的權(quán)利

　　(1)承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。

　　(2)承租人租賃房屋用于以個(gè)體工商戶(hù)或者個(gè)人合伙方式從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，承租人在租賃期間死亡、被宣告失蹤或者被宣告死亡，其共同經(jīng)營(yíng)人或者其他合伙人請(qǐng)求按照原租賃合同租賃該房屋的，人民法院應(yīng)當(dāng)支持。

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