只要還有一絲希望，就決不放棄，后面批次的初級(jí)會(huì)計(jì)考生們，大家一定要好好把握最后的復(fù)習(xí)時(shí)間，臨陣磨槍不快也光，祝愿大家輕松過關(guān)！

土地增值稅相關(guān)知識(shí)點(diǎn)

一、土地增值稅的納稅人和征稅范圍

1.土地增值稅的納稅人

土地增值稅的納稅人為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其他附著物(以下簡稱房地產(chǎn))并取得收入的單位和個(gè)人。

2.征稅范圍的一般規(guī)定

(1)土地增值稅只對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為征稅，對(duì)出讓國有土地使用權(quán)的行為不征稅。

(2)土地增值稅既對(duì)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為征稅，也對(duì)轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其他附著物產(chǎn)權(quán)的行為征稅。

【解釋】(1)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)按“銷售無形資產(chǎn)”繳納增值稅;(2)轉(zhuǎn)讓建筑物或者構(gòu)筑物(如橋梁、隧道、水壩)時(shí)一并轉(zhuǎn)讓其所占土地的使用權(quán)的，按照“銷售不動(dòng)產(chǎn)”繳納增值稅。

3.房地產(chǎn)的出租

由于房地產(chǎn)的出租，未發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，不屬于土地增值稅的征稅范圍。

【解釋1】出租人應(yīng)繳納房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加，個(gè)人還應(yīng)繳納個(gè)人所得稅。

【解釋2】土地、房屋的出租，不屬于契稅的征稅范圍。

【解釋3】轉(zhuǎn)讓、租賃住房訂立的應(yīng)稅憑證，免征個(gè)人(不包括個(gè)體工商戶)應(yīng)當(dāng)繳納的印花稅。

4.房地產(chǎn)的贈(zèng)與

一般情況下，土地、房屋權(quán)屬的贈(zèng)與應(yīng)征收土地增值稅。不征收土地增值稅的情形包括：

(1)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或者承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人;

(2)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會(huì)團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)。

【解釋1】單位或者個(gè)人向其他單位或者個(gè)人無償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)，視同銷售不動(dòng)產(chǎn)(但用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外)，應(yīng)當(dāng)繳納增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。

【解釋2】以下情形的房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與，對(duì)雙方當(dāng)事人均不征收個(gè)人所得稅：(1)房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;(2)房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人;(3)房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人。

【解釋3】通過贈(zèng)與方式承受土地、房屋權(quán)屬的，承受人應(yīng)繳納契稅。

5.房地產(chǎn)的抵押

(1)在抵押期間，不征收土地增值稅。

(2)對(duì)于以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。

【解釋】(1)土地、房屋的抵押，不屬于契稅的征稅范圍;(2)以土地、房屋權(quán)屬抵債，視同發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移，承受人應(yīng)當(dāng)繳納契稅。

6.房地產(chǎn)的繼承

房地產(chǎn)的繼承，不屬于土地增值稅的征稅范圍。

【解釋】土地、房屋的典當(dāng)、繼承、出租和抵押，不屬于契稅的征稅范圍。

7.房地產(chǎn)的交換

(1)房地產(chǎn)的交換，屬于土地增值稅的征稅范圍。

(2)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅。

【解釋】交換房屋時(shí)，由多交付貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)或其他經(jīng)濟(jì)利益的一方繳納契稅;交換價(jià)格相等的，免征契稅。

8.房地產(chǎn)的自用

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或者用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅。

【解釋】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或者用于出租等商業(yè)用途時(shí)，應(yīng)繳納房產(chǎn)稅。

9.合作建房

對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅;建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。

10.房地產(chǎn)的代建行為

代建行為是指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，不屬于土地增值稅的征稅范圍。

11.房地產(chǎn)的評(píng)估增值

國有企業(yè)在清產(chǎn)核資時(shí)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行重新評(píng)估而產(chǎn)生的評(píng)估增值，因其未發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，也未取得收入，不征收土地增值稅。

12.企業(yè)改制重組

(1)按照《公司法》的規(guī)定，非公司制企業(yè)整體改制為有限責(zé)任公司或者股份有限公司，有限責(zé)任公司(股份有限公司)整體改制為股份有限公司(有限責(zé)任公司)，對(duì)改制前的企業(yè)將國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物(簡稱房地產(chǎn))轉(zhuǎn)移、變更到改制后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

(2)按照法律規(guī)定或者合同約定，兩個(gè)或者兩個(gè)以上企業(yè)合并為一個(gè)企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對(duì)原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

(3)按照法律規(guī)定或者合同約定，企業(yè)分設(shè)為兩個(gè)或者兩個(gè)以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對(duì)原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

(4)單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資，對(duì)其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

(5)上述政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形。

【解釋1】以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資、入股，視同發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移，被投資方應(yīng)當(dāng)繳納契稅。

【解釋2】以房產(chǎn)投資、聯(lián)營，投資者參與投資利潤分紅、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的，被投資方按照“房產(chǎn)余值”作為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅;收取固定收入、不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的，視同出租，投資方按照“租金收入”為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅。

表1 土地增值稅的征稅范圍

二、土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)

1.土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額，即納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入(不含增值稅)減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。

2.新建房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額：(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額：①納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款。②納稅人在取得土地使用權(quán)時(shí)按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)登記、過戶手續(xù)費(fèi)和契稅。(2)房地產(chǎn)開發(fā)成本

房地產(chǎn)開發(fā)成本是指納稅人開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等。(3)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用：房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用，但在計(jì)算土地增值稅時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用并不是按照納稅人實(shí)際發(fā)生額進(jìn)行扣除，應(yīng)分別按以下兩種情況扣除：

①財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按“取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本”之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。計(jì)算公式為：

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi)

②財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌蛘卟荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，利息支出不能據(jù)實(shí)扣除，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按“取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本”之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。計(jì)算公式為：

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)

【解釋1】計(jì)算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

【解釋2】財(cái)政部、國家稅務(wù)總局對(duì)土地增值稅扣除項(xiàng)目金額中利息支出的計(jì)算問題作了兩點(diǎn)專門規(guī)定：(1)利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除;(2)對(duì)于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。

(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金：與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和印花稅。

【解釋】自2016年5月1日起，銷售不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)繳納增值稅，但銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)繳納的增值稅不能計(jì)入“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”。

(5)財(cái)政部確定的其他扣除項(xiàng)目：對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按“取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本”之和，加計(jì)20%扣除。

【解釋1】該優(yōu)惠只適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，除此之外的其他納稅人均不適用。

【解釋2】從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人只有在銷售新建商品房時(shí)，才適用20%加計(jì)扣除的規(guī)定。

3.轉(zhuǎn)讓舊房：轉(zhuǎn)讓舊房應(yīng)按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。

三、土地增值稅的稅收優(yōu)惠

1.納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，予以免稅;超過20%的，應(yīng)按全部增值額繳納土地增值稅。

【解釋】對(duì)于納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又進(jìn)行其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或者不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用這一免稅規(guī)定。

2.對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公共租賃住房房源，且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。

3.因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。

4.因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。

四、土地增值稅的納稅清算

1.納稅人應(yīng)當(dāng)主動(dòng)進(jìn)行土地增值稅清算的情形

(1)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的;

(2)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的;

(3)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

2.稅務(wù)機(jī)關(guān)可以要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的情形

(1)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或者自用的;

(2)取得銷售(預(yù)售)許可證滿3年仍未銷售完畢的;

(3)納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;

(4)省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

注：以上知識(shí)點(diǎn)內(nèi)容摘自郭守杰老師《經(jīng)濟(jì)法基礎(chǔ)》授課講義

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