本章的內容比較零散，但若想順利通關初級會計師考試，那么建議同學們不要怕麻煩，要認真完成本章的學習，下面就請大家和東奧小編一起學習房產稅和契稅的相關內容吧！

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【重要考點詳解】房產稅、契稅

考點：交不交房產稅（★★）

（一）房產稅的納稅人

房產稅的納稅人，是指在我國城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)內擁有房屋產權的單位和個人。具體包括：

1. 產權屬于國家所有的，其經營管理的單位為納稅人；產權屬于集體和個人的，集體單位和個人為納稅人。

2. 產權出典的，承典人為納稅人。

【提示】房產出租的，房產產權所有人（出租人）為納稅人。

3. 產權所有人、承典人均不在房產所在地的，房產代管人或者使用人為納稅人。

4. 產權未確定以及租典糾紛未解決的，房產代管人或者使用人為納稅人。

5. 納稅單位和個人無租使用房產管理部門、免稅單位及納稅單位的房產，由使用人（即納稅單位和個人）代為繳納房產稅。

6. 對居民住宅區(qū)內業(yè)主共有的經營性房產，由實際經營（包括自營和出租）的代管人或使用人繳納房產稅。

（二）房產稅的征稅范圍

1. 房產稅的征稅范圍為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)（不包括農村）的房屋。

2. 獨立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、菜窖、室外游泳池等不屬于房產稅的征稅對象。

3. 房地產開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產稅，但對出售前房地產開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應按規(guī)定征收房產稅。

考點：交多少房產稅（★★★）

（一）基本規(guī)定

（二）具體細節(jié)

1. 房屋原值

（1）房產原值，是指納稅人按照會計制度規(guī)定，在賬簿固定資產科目中記載的房屋原價（不扣減折舊額）。

（2）房產原值應包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施（如暖氣、衛(wèi)生、通風、照明、煤氣等設備；各種管線；電梯、升降機、過道、曬臺等）。

（3）凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如給排水、采暖、消防、中央空調、電氣及智能化樓宇設備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計入房產原值，計征房產稅。

（4）納稅人對原有房屋進行改建、擴建的，要相應增加房屋的原值。對更換房屋附屬設備和配套設施的，在將其價值計入房產原值時，可扣減原來相應設備和設施的價值；對附屬設備和配套設施中易損壞、需要經常更換的零配件，更新后不再計入房產原值。

2. 投資聯營的房產

（1）真投資：被投資方交、從價計征

對以房產投資聯營、投資者參與投資利潤分配、共擔風險的，按房產余值作為計稅依據計繳房產稅。

（2）假投資：投資方/產權人交、從租計征

對以房產投資收取固定收入、不承擔經營風險的，實際上是以聯營名義取得房屋租金，應當以出租方取得的不含增值稅的租金收入為計稅依據計繳房產稅。

3. 融資租賃房屋：由承租人交、從價計征

融資租賃房屋的房產稅，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產余值繳納房產稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產余值繳納房產稅。

考點：房產稅的稅收優(yōu)惠政策（★）

1. 非營利性機構自用房產

（1）國家機關、人民團體、軍隊自用的房產免征房產稅。

【提示】對軍隊空余房產租賃收入暫免征收房產稅。

（2）由國家財政部門撥付事業(yè)經費（全額或差額）的單位（學校、醫(yī)療衛(wèi)生單位、托兒所、幼兒園、敬老院以及文化、體育、藝術類單位）所有的、本身業(yè)務范圍內使用的房產免征房產稅。

（3）宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產免征房產稅。

（4）對非營利性醫(yī)療機構、疾病控制機構和婦幼保健機構等衛(wèi)生機構自用的房產，免征房產稅。

（5）老年服務機構自用的房產免征房產稅。

2. 個人所有非營業(yè)用的房產免征房產稅；對個人擁有的營業(yè)用房或者出租的房產，不屬于免稅房產，應照章征稅。

【相關鏈接】對個人出租住房，不區(qū)分用途，按4%的稅率征收房產稅。

3. 毀損不堪居住的房屋和危險房屋，經有關部門鑒定，在停止使用后，可免征房產稅。

4. 納稅人因房屋大修導致連續(xù)停用半年以上的，在房屋大修期間免征房產稅。

5. 在基建工地為基建工地服務的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋：

（1）施工期間：一律免征房產稅。

（2）工程結束后：施工企業(yè)將這種臨時性房屋交還或估價轉讓給基建單位的，應從基建單位接收的次月起，照章納稅。

6. 對高校學生公寓免征房產稅。

7. 保障性住房

（1）對公共租賃住房免征房產稅。

（2）對廉租住房經營管理單位按照政府規(guī)定價格、向規(guī)定保障對象出租廉租住房的租金收入，免征房產稅。

8. 體育場館的房產稅優(yōu)惠政策

（1）國家機關、軍隊、人民團體、財政補助事業(yè)單位、居民委員會、村民委員會擁有的體育場館，用于體育活動的房產，免征房產稅。

（2）經費自理事業(yè)單位、體育社會團體、體育基金會、體育類民辦非企業(yè)單位擁有并運營管理的體育場館，符合相關條件的，其用于體育活動的房產，免征房產稅。

（3）企業(yè)擁有并運營管理的大型體育場館，其用于體育活動的房產，減半征收房產稅。

（4）享受上述稅收優(yōu)惠體育場館的運動場地用于體育活動的天數不得低于全年自然天數的70%。

9. 自2019年1月1日至2021年12月31日，對農產品批發(fā)市場、農貿市場（包括自有和承租）專門用于經營農產品的房產、土地，暫免征收房產稅。（2020年新增）

10. 自2019年1月1日至2021年12月31日，對國家級、省級科技企業(yè)孵化器、大學科技園和國家備案眾創(chuàng)空間自用以及無償或通過出租等方式提供給在孵對象使用的房產、土地，免征房產稅。（2020年新增）

考點：房產稅的征收管理規(guī)定（★）

1. 納稅義務發(fā)生時間

（1）納稅人將原有房產用于生產經營，從生產經營之月起，繳納房產稅。

（2）納稅人自行新建房屋用于生產經營，從建成之次月起，繳納房產稅。

（3）納稅人委托施工企業(yè)建設的房屋，從辦理驗收手續(xù)之次月起，繳納房產稅。

（4）納稅人購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，繳納房產稅。

（5）納稅人購置存量房，自辦理房屋權屬轉移、變更登記手續(xù)，房地產權屬登記機關簽發(fā)房屋權屬證書之次月起，繳納房產稅。

（6）納稅人出租、出借房產，自交付出租、出借房產之次月起，繳納房產稅。

（7）房地產開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，繳納房產稅。

（8）納稅人因房產的實物或權利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產稅納稅義務的，其應納稅款的計算截止到房產的實物或權利狀態(tài)發(fā)生變化的當月末。

2. 納稅地點

房產稅在房產所在地繳納；房產不在同一地方的納稅人，應按房產的坐落地點分別向房產所在地的稅務機關申報納稅。

3. 納稅期限

房產稅實行按年計算、分期繳納的征收方法，具體納稅期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。

房產稅VS城鎮(zhèn)土地使用稅

考點：交不交契稅（★★★）

（一）納稅人

契稅的納稅人，是指在我國境內承受（受讓、購買、受贈、交換等）土地、房屋權屬轉移的單位和個人。

【提示】（1）房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅適用于房地權屬未發(fā)生變動的情形；而契稅、土地增值稅都是房地權屬發(fā)生變動的情形下才會涉及。（2）契稅由承受方繳納，土地增值稅由轉讓方繳納。

（二）征稅范圍

1. 一般范圍

（1）地

①國有土地使用權出讓；

②土地使用權轉讓，包括出售、贈與、交換或者以其他方式將土地使用權轉移給其他單位和個人的行為，但不包括農村集體土地承包經營權的轉移。

（2）房

①房屋買賣；

②房屋贈與；

③房屋交換。

2. 視同發(fā)生應稅行為

（1）以土地、房屋權屬作價投資、入股；

（2）以土地、房屋權屬抵債；

（3）以獲獎方式承受土地、房屋權屬；

（4）以預購方式或者預付集資建房款方式承受土地、房屋權屬。

3. 土地、房屋典當、繼承、分拆（分割）、抵押以及出租等行為，不屬于契稅的征稅范圍。

【總結】是否應當征收契稅，一看地域，二看行為，三看主體：

考點：交多少契稅（★★★）

1. 應納契稅稅額=計稅依據×稅率

2. 契稅實行3%～5%的幅度比例稅率。

3. 計稅依據

（1）以成交價格為計稅依據

國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣，以不含增值稅的成交價格作為計稅依據。

（2）以價格差額為計稅依據

①土地使用權交換、房屋交換，以交換土地使用權、房屋的價格差額為計稅依據。

②交換價格不相等的，由多交付貨幣、實物、無形資產或者其他經濟利益的一方繳納契稅；交換價格相等的，免征契稅。

【提示】此處的“交換”是指以房換房、以地換地、房地互換，如果是以房（地）抵債、以房（地）換貨，應視同房屋（土地）買賣繳納契稅。

（3）補交契稅

以劃撥方式取得土地使用權，經批準轉讓房地產時應補交契稅，以補交的土地使用權出讓費用或土地收益作為計稅依據。

（4）核定計稅依據

①土地使用權贈與、房屋贈與，由征收機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格核定計稅依據。

②對成交價格明顯低于市場價格而無正當理由的，或所交換的土地使用權、房屋價格的差額明顯不合理并且無正當理由的，征收機關參照市場價格核定計稅依據。

契稅的計稅依據

考點：契稅的稅收優(yōu)惠政策與征收管理規(guī)定（★）

（一）稅收優(yōu)惠政策

1. 國家機關、事業(yè)單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學、醫(yī)療、科研和軍事設施的，免征契稅。

2. 城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房的，免征契稅。

3. 因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情準予減征或者免征契稅。

4. 土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權屬的，是否減征或者免征契稅，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。

5. 納稅人承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權，用于農、林、牧、漁業(yè)生產的，免征契稅。

6. 經批準減征、免征契稅的納稅人，改變有關土地、房屋的用途的，就不再屬于減征、免征契稅范圍，并且應當補繳已經減征、免征的稅款。

（二）征收管理規(guī)定

1. 納稅義務發(fā)生時間：納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當天。

2. 納稅地點：土地、房屋所在地的稅務征收機關。

3. 納稅期限：納稅義務發(fā)生之日起10日內。

注：以上《經濟法基礎》學習內容由東奧名師黃潔洵老師講義及東奧教研專家團隊提供

（本文為東奧會計在線原創(chuàng)文章，僅供考生學習使用，禁止任何形式的轉載）