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【內(nèi)容導(dǎo)航】

契稅

【所屬章節(jié)】

第六章(1) 與房和地相關(guān)的小稅種——第4單元 契稅

【知識(shí)點(diǎn)】契稅

契稅

考點(diǎn)10：交不交契稅(★★★)

(一)納稅人

契稅的納稅人，是指在我國(guó)境內(nèi)承受(受讓、購買、受贈(zèng)、交換等)土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的單位和個(gè)人。

【提示】(1)房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅適用于房地權(quán)屬未發(fā)生變動(dòng)的情形；而契稅、土地增值稅都是房地權(quán)屬發(fā)生變動(dòng)的情形下才會(huì)涉及。(2)契稅由承受方繳納，土地增值稅由轉(zhuǎn)讓方繳納。

(二)征稅范圍

1.一般范圍

(1)地

①國(guó)有土地使用權(quán)出讓；

②土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈(zèng)與、交換或者以其他方式將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給其他單位和個(gè)人的行為，但不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)移。

(2)房

①房屋買賣；

②房屋贈(zèng)與；

③房屋交換。

2.視同發(fā)生應(yīng)稅行為

(1)以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資、入股；

(2)以土地、房屋權(quán)屬抵債；

(3)以獲獎(jiǎng)方式承受土地、房屋權(quán)屬；

(4)以預(yù)購方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬。

3.土地、房屋典當(dāng)、繼承、分拆(分割)、抵押以及出租等行為，不屬于契稅的征稅范圍。

【總結(jié)】是否應(yīng)當(dāng)征收契稅，一看地域，二看行為，三看主體：

考點(diǎn)11：交多少契稅(★★★)

1.應(yīng)納契稅稅額=計(jì)稅依據(jù)×稅率

2.契稅實(shí)行3%～5%的幅度比例稅率。

3.計(jì)稅依據(jù)

(1)以成交價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)

國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，以不含增值稅的成交價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)。

(2)以價(jià)格差額為計(jì)稅依據(jù)

①土地使用權(quán)交換、房屋交換，以交換土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格差額為計(jì)稅依據(jù)。

②交換價(jià)格不相等的，由多交付貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益的一方繳納契稅；交換價(jià)格相等的，免征契稅。

【提示】此處的“交換”是指以房換房、以地?fù)Q地、房地互換，如果是以房(地)抵債、以房(地)換貨，應(yīng)視同房屋(土地)買賣繳納契稅。

(3)補(bǔ)交契稅

以劃撥方式取得土地使用權(quán)，經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)補(bǔ)交契稅，以補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓費(fèi)用或土地收益作為計(jì)稅依據(jù)。

(4)核定計(jì)稅依據(jù)

①土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與，由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場(chǎng)價(jià)格核定計(jì)稅依據(jù)。

②對(duì)成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格而無正當(dāng)理由的，或所交換的土地使用權(quán)、房屋價(jià)格的差額明顯不合理并且無正當(dāng)理由的，征收機(jī)關(guān)參照市場(chǎng)價(jià)格核定計(jì)稅依據(jù)。

契稅的計(jì)稅依據(jù)

考點(diǎn)12：契稅的稅收優(yōu)惠政策與征收管理規(guī)定(★)

(一)稅收優(yōu)惠政策

1.國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征契稅。

2.城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房的，免征契稅。

3.因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情準(zhǔn)予減征或者免征契稅。

4.土地、房屋被縣級(jí)以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，是否減征或者免征契稅，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。

5.納稅人承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權(quán)，用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征契稅。

6.經(jīng)批準(zhǔn)減征、免征契稅的納稅人，改變有關(guān)土地、房屋的用途的，就不再屬于減征、免征契稅范圍，并且應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳已經(jīng)減征、免征的稅款。

(二)征收管理規(guī)定

1.納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間：納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天。

2.納稅地點(diǎn)：土地、房屋所在地的稅務(wù)征收機(jī)關(guān)。

3.納稅期限：納稅義務(wù)發(fā)生之日起10日內(nèi)。

注：以上知識(shí)點(diǎn)內(nèi)容摘自黃潔洵老師《經(jīng)濟(jì)法基礎(chǔ)》授課講義

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