所有的成功，都來(lái)自于不倦的努力和奔跑，你無(wú)法找到捷徑。以下是小編為大家?guī)?lái)的2022年初級(jí)會(huì)計(jì)《經(jīng)濟(jì)法基礎(chǔ)》中的高頻知識(shí)點(diǎn)，快一起來(lái)學(xué)習(xí)吧！

(一)整體計(jì)算思路

1.確定扣除項(xiàng)目金額

2.計(jì)算增值額

增值額=不含增值稅的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入-扣除項(xiàng)目金額

3.計(jì)算增值率

增值率=增值額÷扣除項(xiàng)目金額×100%

4.確定適用稅率及速算扣除系數(shù)。土地增值稅實(shí)行4級(jí)超率累進(jìn)稅率，稅率表如下：

土地增值稅4級(jí)超率累進(jìn)稅率表

5.計(jì)算應(yīng)納稅額

應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

(二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)新建房扣除項(xiàng)目金額的確定(5項(xiàng))

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額

(1)納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款；

(2)納稅人在取得土地使用權(quán)時(shí)按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用和稅金。

2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等。

3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用

(1)能分?jǐn)偳夷茏C明

①財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。

②其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按“取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。

允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=允許扣除的利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)×省級(jí)政府確定的比例(5%以內(nèi))

(2)不能分?jǐn)偦虿荒茏C明

財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偦虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用(不區(qū)分利息費(fèi)用和其他費(fèi)用)按規(guī)定計(jì)算的金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。

允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)×省級(jí)政府確定的比例(10%以內(nèi))

(3)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局對(duì)土地增值稅扣除項(xiàng)目金額中利息支出的計(jì)算問(wèn)題作了兩點(diǎn)專門規(guī)定：

①利息的上浮幅度按國(guó)家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過(guò)上浮幅度的部分不允許扣除；

②對(duì)于超過(guò)貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。

4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

(1)城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加；

(2)《土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，允許在銷項(xiàng)稅額中抵扣的，不計(jì)入扣除項(xiàng)目，不允許在銷項(xiàng)稅額中抵扣的，可以計(jì)入扣除項(xiàng)目。

5.加計(jì)扣除：(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)×20%

(三)其他情形下扣除項(xiàng)目金額的確定

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以外的其他企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房的扣除項(xiàng)目

(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額

(2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本

(3)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用

(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

①城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加、印花稅；

②《土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，允許在銷項(xiàng)稅額中抵扣的，不計(jì)入扣除項(xiàng)目，不允許在銷項(xiàng)稅額中抵扣的，可以計(jì)入扣除項(xiàng)目。

2.舊房及建筑物轉(zhuǎn)讓的扣除項(xiàng)目

(1)方法一：按評(píng)估價(jià)格扣除

①舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格(重置成本價(jià)×成新度折扣率)；

②取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用和稅金；

③轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。

(2)方法二：按購(gòu)房發(fā)票金額計(jì)算扣除

納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，可以扣除：

①按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止，每年加計(jì)5%計(jì)算的金額；

②轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金，包括城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加、印花稅、購(gòu)房時(shí)繳納的契稅(需提供契稅的完稅憑證)。

土地增值稅應(yīng)納稅額計(jì)算要點(diǎn)(綜述)

續(xù)表1

續(xù)表2

注：以上學(xué)習(xí)內(nèi)容選自黃潔洵老師2022年《經(jīng)濟(jì)法基礎(chǔ)》新教材基礎(chǔ)班授課講義

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