備考初級會計師考試的同學們，以下內(nèi)容是東奧會計在線為大家準備的《經(jīng)濟法基礎(chǔ)》關(guān)于契稅知識點詳解，還沒有掌握的小伙伴，千萬不要錯過哦！

考點：契稅的納稅人和征稅范圍

(一)納稅人(大綱要求：熟悉)

1.在我國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人。

2.“承受”，是指以受讓、購買、受贈、互換等方式取得土地、房屋權(quán)屬的行為。

(二)征稅范圍(大綱要求：掌握)

1.一般范圍

(1)征收契稅的土地、房屋權(quán)屬，具體為土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)。

(2)土地使用權(quán)

①土地使用權(quán)出讓；

②土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈與、互換， 但不包括土地承包經(jīng)營權(quán)和土地經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移。

(3)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移，包括房屋買賣、贈與、互換。

(4)共有下列情形，屬于發(fā)生土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移，承受方應(yīng)當依法繳納契稅：

①因共有不動產(chǎn)份額變化的；

②因共有人增加或者減少的。

(5)因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書或者監(jiān)察機關(guān)出具的監(jiān)察文書等因素發(fā)生土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的。

2.視同發(fā)生應(yīng)稅行為

(1)以作價投資(入股)、償還債務(wù)(抵債)、劃轉(zhuǎn)、獎勵等方式轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的，應(yīng)當依法征收契稅。

(2)在股權(quán)(股份)轉(zhuǎn)讓中，單位、個人承受公司股權(quán)(股份)，公司土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收契稅。

3.土地、房屋典當、抵押以及出租等行為，不屬于契稅的征稅范圍。

考點：契稅的稅收優(yōu)惠(大綱要求：熟悉)

1.免征契稅的相關(guān)項目

有下列情形之一的，免征契稅：

(1)國家機關(guān)、事業(yè)單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋權(quán)屬用于辦公、教學、醫(yī)療、科研、軍事設(shè)施；

(2)非營利性的學校、醫(yī)療機構(gòu)、社會福利機構(gòu)承受土地、房屋權(quán)屬用于辦公、教學、醫(yī)療、科研、養(yǎng)老、救助；

(3)承受荒山、荒地、荒灘土地使用權(quán)用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)；

(4)婚姻關(guān)系存續(xù)期間夫妻之間變更土地、房屋權(quán)屬；

(5)法定繼承人通過繼承承受土地、房屋權(quán)屬；

(6)依照法律規(guī)定應(yīng)當予以免稅的外國駐華使館、領(lǐng)事館和國際組織駐華代表機構(gòu)承受土地、房屋權(quán)屬。

2.國務(wù)院酌定減免

根據(jù)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的需要，國務(wù)院對居民住房需求保障、企業(yè)改制重組、災(zāi)后重建等情形可以規(guī)定免征或者減征契稅，報全國人民代表大會常務(wù)委員會備案。

3.省級地方酌定減免

省、自治區(qū)、直轄市可以決定對下列情形免征或者減征契稅：

(1)因土地、房屋被縣級以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋權(quán)屬；

(2)因不可抗力滅失住房，重新承受住房權(quán)屬。

4.臨時減免稅(2023年新增)

(1)夫妻因離婚分割共同財產(chǎn)發(fā)生土地、房屋權(quán)屬變更的，免征契稅。

(2)公有住房相關(guān)

①城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房的，免征契稅。

②公有制單位為解決職工住房而采取集資建房方式建成的普通住房或由單位購買的普通商品住房，經(jīng)縣級以上地方人民政府房改部門批準、按照國家房改政策出售給本單位職工的，如屬職工首次購買住房，比照公有住房免征契稅。

③已購公有住房經(jīng)補繳土地出讓價款成為完全產(chǎn)權(quán)住房的，免征契稅。

交不交契稅(綜述)

考點：契稅應(yīng)納稅額的計算

(一)計稅公式(大綱要求：掌握)

應(yīng)納稅額=計稅依據(jù)×適用稅率

(二)稅率(大綱要求：了解)

采用比例稅率，實行3%至5%的地區(qū)差別幅度稅率。

(三)計稅依據(jù)(大綱要求：掌握)

1.概覽

2.以不含增值稅的成交價格為計稅依據(jù)

(1)土地使用權(quán)出讓、出售，房屋買賣，以土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的不含增值稅成交價格，包括承受者應(yīng)交付的貨幣以及實物、其他經(jīng)濟利益對應(yīng)的價款為計稅依據(jù)。具體而言：

①土地使用權(quán)出讓的，計稅依據(jù)包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、征收補償費、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費、實物配建房屋等應(yīng)交付的貨幣以及實物、其他經(jīng)濟利益對應(yīng)的價款。

②土地使用權(quán)及所附建筑物、構(gòu)筑物等(包括在建的房屋、其他建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物)轉(zhuǎn)讓的，計稅依據(jù)為承受方應(yīng)交付的總價款。

③房屋附屬設(shè)施(包括停車位、機動車庫、非機動車庫、頂層閣樓、儲藏室及其他房屋附屬設(shè)施)與房屋為同一不動產(chǎn)單元的，計稅依據(jù)為承受方應(yīng)交付的總價款，并適用與房屋相同的稅率;房屋附屬設(shè)施與房屋為不同不動產(chǎn)單元的，計稅依據(jù)為轉(zhuǎn)移合同確定的成交價格，并按當?shù)卮_定的適用稅率計稅。

④承受已裝修房屋的，應(yīng)將包括裝修費用在內(nèi)的費用計入承受方應(yīng)交付的總價款。

(2)以作價投資(入股)、償還債務(wù)等應(yīng)交付經(jīng)濟利益的方式轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的，參照土地使用權(quán)出讓、出售或房屋買賣確定契稅適用稅率、計稅依據(jù)等。

3.以不含增值稅的差價為計稅依據(jù)

土地使用權(quán)互換、房屋互換，互換價格相等的，互換雙方計稅依據(jù)為零;互換價格不相等的，以其差額(不含增值稅)為計稅依據(jù)，由支付差額的一方繳納契稅。

4.以核定的價格為計稅依據(jù)

(1)土地使用權(quán)贈與、房屋贈與以及其他沒有價格的轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬行為，契稅的計稅依據(jù)為稅務(wù)機關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格依法核定的價格(不含增值稅)。

(2)以劃轉(zhuǎn)、獎勵等沒有價格的方式轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的，參照土地使用權(quán)或房屋贈與確定契稅適用稅率、計稅依據(jù)等。

(3)對納稅人申報的成交價格、互換價格差額明顯偏低且無正當理由的，由稅務(wù)機關(guān)依法核定。

稅務(wù)機關(guān)依法核定計稅價格，應(yīng)參照市場價格，采用房地產(chǎn)價格評估等方法合理確定。

5.關(guān)于劃撥取得的土地使用權(quán)

(1)以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，經(jīng)批準改為出讓方式重新取得該土地使用權(quán)的，應(yīng)由該土地使用權(quán)人以補繳的土地出讓價款為計稅依據(jù)繳納契稅。

(2)先以劃撥方式取得土地使用權(quán)，后經(jīng)批準轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，劃撥土地性質(zhì)改為出讓的，承受方應(yīng)分別以補繳的土地出讓價款和房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的成交價格為計稅依據(jù)繳納契稅。

(3)先以劃撥方式取得土地使用權(quán)，后經(jīng)批準轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，劃撥土地性質(zhì)未發(fā)生改變的，承受方應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的成交價格為計稅依據(jù)繳納契稅。

考點：契稅的征收管理(大綱要求：了解)

1.納稅義務(wù)發(fā)生時間

(1)契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當日，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當日。

(2)因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書或者監(jiān)察機關(guān)出具的監(jiān)察文書等發(fā)生土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的，納稅義務(wù)發(fā)生時間為法律文書等生效當日。

(3)因改變土地、房屋用途等情形應(yīng)當繳納已經(jīng)減征、免征契稅的，納稅義務(wù)發(fā)生時間為改變有關(guān)土地、房屋用途等情形的當日。

(4)因改變土地性質(zhì)、容積率等土地使用條件需補繳土地出讓價款，應(yīng)當繳納契稅的，納稅義務(wù)發(fā)生時間為改變土地使用條件當日。

2.納稅期限

(1)納稅人應(yīng)當在依法辦理土地、房屋權(quán)屬登記手續(xù)前申報繳納契稅。

(2)發(fā)生法定情形，按規(guī)定不再需要辦理土地、房屋權(quán)屬登記的，納稅人應(yīng)自納稅義務(wù)發(fā)生之日起90日內(nèi)申報繳納契稅。

3.納稅地點

契稅由土地、房屋所在地的稅務(wù)機關(guān)依法征收管理。

說明：以上內(nèi)容節(jié)選自東奧黃潔洵老師2023年《經(jīng)濟法基礎(chǔ)》基礎(chǔ)班講義，僅供考生學習參考，禁止任何形式的轉(zhuǎn)載。

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