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類 別：土地增值稅文 號：深地稅發(fā)[2005]521頒發(fā)日期：2004-12-08
地 區(qū)：廣東行 業(yè)：房地產(chǎn)業(yè)時效性：有效
稅務(wù)登記分局、各區(qū)局、各稽查局：
為規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的征收管理，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《〈中華人民共和國土地增值稅暫行條例〉實施細(xì)則》及《關(guān)于我市開征土地增值稅有關(guān)問題的批復(fù)》（深府辦函[2005]93號）的有關(guān)規(guī)定，我們制定了《深圳市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅征收管理暫行辦法》?，F(xiàn)予印發(fā)，請遵照執(zhí)行。
深圳市地方稅務(wù)局
二○○五年十一月九日
深圳市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅征收管理暫行辦法
第一條 為規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的征收管理，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《〈中華人民共和國土地增值稅暫行條例〉實施細(xì)則》及《關(guān)于我市開征土地增值稅有關(guān)問題的批復(fù)》（深府辦函[2005]93號）的有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。
第二條 對在我市從事房地產(chǎn)開發(fā)銷售并取得收入的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱納稅人）征收土地增值稅，適用本辦法。
第三條 土地增值稅由房地產(chǎn)所在地的區(qū)地方稅務(wù)局及所在轄區(qū)稅務(wù)所（以下簡稱“主管稅務(wù)機(jī)關(guān)”）負(fù)責(zé)征收管理。
納稅人應(yīng)在稅款所屬期次月的納稅申報期限內(nèi)自行向房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報繳納。
經(jīng)稅務(wù)約談的納稅人自查后自行補報的，按預(yù)繳申報程序辦理。被出具稅務(wù)處理決定書的，由所在地稽查局按照稅務(wù)處理決定書的決定進(jìn)行處理。
第四條 納稅人應(yīng)當(dāng)自取得《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》后30日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理項目登記。辦理項目登記時應(yīng)提供以下資料：
（一）建設(shè)工程施工合同；
（二）土地受讓合同；
（三）項目立項批準(zhǔn)文件；
（四）《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》；
（五）《土地增值稅項目登記表》。
（六）其他稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供的資料。
屬于安居房開發(fā)的納稅人除提供上述資料外，還需提交市、區(qū)政府負(fù)責(zé)安居房開發(fā)銷售的主管部門有關(guān)立項批準(zhǔn)文件。
第五條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對納稅人提交的材料進(jìn)行審核，并按照納稅人提交的《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》號碼為其編制“項目編碼”。對材料齊備、填寫項目齊全無誤的，驗原件留存復(fù)印件，原件退回納稅人。并應(yīng)在2個工作日內(nèi)將《土地增值稅項目登記表》內(nèi)容錄入土地增值稅管理系統(tǒng)。
第六條 土地增值稅征收采取“先預(yù)征、后清算、多退少補”的方式。即在項目全部竣工結(jié)算前開發(fā)銷售和轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入先按預(yù)征率征收稅款，待工程全部竣工，辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補。
第七條 土地增值稅的預(yù)征率分為以下兩檔：
（一）對別墅、度假村、酒店式公寓按所取得的收入的1%預(yù)征；
（二）對除別墅、度假村、酒店式公寓外的房地產(chǎn)按所取得的收入的0.5%預(yù)征。
納稅人應(yīng)對適用不同預(yù)征率的房地產(chǎn)開發(fā)項目分別核算，對不能分別核算的，從高適用預(yù)征率征收土地增值稅。
預(yù)征稅款的計算公式：
預(yù)征土地增值稅稅額=開發(fā)銷售房地產(chǎn)所取得的收入×預(yù)征率
第八條 房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工結(jié)算后進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人，應(yīng)當(dāng)同時符合以下條件，扣除項目才能按實際發(fā)生的金額扣除：
（一）按照法律、行政法規(guī)的規(guī)定設(shè)置賬簿并以查帳方式征收企業(yè)所得稅；
（二）按開發(fā)項目準(zhǔn)確核算扣除項目實際發(fā)生數(shù)并能提供扣除項目成本費用支出的合法有效憑據(jù)。
第九條 納稅人在房地產(chǎn)項目全部竣工后，應(yīng)進(jìn)行財務(wù)會計結(jié)算，并于財務(wù)會計結(jié)算后向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報送《土地增值稅清算申報表》申請清算。
納稅人申請清算時，需報送下列材料：
（一）《土地增值稅清算申報表》；
（二）會計師（或稅務(wù)師）事務(wù)所出具的房地產(chǎn)項目土地增值稅清算審核報告；
（三）《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》；
（四）項目竣工驗收證書；
（五）無償提供公共配套設(shè)施的資料；
（六）房產(chǎn)出售情況表；
（七）開發(fā)項目成本扣除情況表及其說明；
（八）稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供的其他材料。
第十條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對納稅人提交的材料應(yīng)及時進(jìn)行審核，并將《土地增值稅清算結(jié)論書》按規(guī)定的程序送達(dá)納稅人。
納稅人需要補稅的，應(yīng)當(dāng)在收到稅務(wù)機(jī)關(guān)《土地增值稅清算結(jié)論書》后，在規(guī)定的期限內(nèi)補繳稅款；需要退稅給納稅人的，按稅務(wù)檢查退稅程序辦理。
主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)自受理納稅人清算申請之日起3個月內(nèi)完成審核以及補、退稅工作。
第十一條 納稅人減免土地增值稅應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提出申請，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審批后，辦理減免稅手續(xù)。
第十二條 納稅人建造安居房出售的免稅申請，應(yīng)在辦理項目登記時，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)遞交書面減免稅申請，同時提供相關(guān)材料（與辦理項目登記使用的材料相同）。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)在10個工作日內(nèi)審核并出具免稅批件。
第十三條 納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，在房地產(chǎn)項目財務(wù)會計結(jié)算并清算土地增值稅后，增值額未超過扣除項目金額20%的，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)遞交《納稅人減免稅（費）申請表》與《土地增值稅清算結(jié)論書》。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在5個工作日內(nèi)審核并出具免稅批件，然后按稅務(wù)檢查退稅程序辦理納稅人已預(yù)繳的土地增值稅稅款退稅手續(xù)。
第十四條 納稅人有違反《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則行為的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)依照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定處理。
第十五條 本辦法從2005年11月1日起執(zhí)行。
對2005年11月1日前已取得預(yù)售許可證的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)于11月30日前到房地產(chǎn)項目所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理項目登記手續(xù)。
附件：1.土地增值稅項目登記表（略）
2.土地增值稅預(yù)繳申報表（略）
3.土地增值稅清算申報表（略）
4.《納稅人減免稅（費）申請表》（ZSO26）（略）
5.《土地增值稅清算結(jié)論書》（略）
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