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江西省地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅若干業(yè)務(wù)問題處理意見》的通知 字號 大號 標(biāo)準(zhǔn) 小號

類      別：土地增值稅
文      號：
頒發(fā)日期：2003-11-22 地   區(qū)：江西
行   業(yè)：其他
時效性：有效

各設(shè)區(qū)市地方稅務(wù)局：

    現(xiàn)將《土地增值稅若干業(yè)務(wù)問題處理意見》印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。各地接到本通知后，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況，制定具體的辦法，并報省局備案。本通知從2004年1月1日起實行。

土地增值稅若干業(yè)務(wù)問題處理意見

    據(jù)調(diào)查及各地的反映，對土地增值稅的稅政業(yè)務(wù)問題各地執(zhí)行不一。為平衡稅負(fù)，強化土地增值稅的征收管理工作，根據(jù)土地增值稅暫行條例及其實施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就全省土地增值稅若干稅政業(yè)務(wù)問題明確以下處理意見。

    一、關(guān)于土地增值稅的預(yù)征范圍

    凡從事房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的單位和個人（以下簡稱納稅人），在項目竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入， 由于涉及成本確定或其原因而無法據(jù)以計算土地增值稅的，屬于土地增值稅的預(yù)征范圍，在其項目全部竣工結(jié)算前（單純轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)項目的在轉(zhuǎn)讓全部事項辦理完結(jié)前）為預(yù)征期。

    二、關(guān)于土地增值稅預(yù)征率的確定

    納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得收入時，按下列預(yù)征率預(yù)征土地增值稅。

    1、對單純開發(fā)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的納稅人取得的收入，預(yù)征率暫定0.5%.

    普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，是指按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅。在實際工作中掌握的原則是：除別墅、度假村及超過當(dāng)?shù)刈≌N售平均價格20％一40％以上的居住用住宅外，其它居住用住宅可視為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。

    2、從事其它房地產(chǎn)開發(fā)項目，預(yù)征率暫定1％。

    對納稅人既從事普通標(biāo)準(zhǔn)住宅開發(fā)，又從事其它房地產(chǎn)開發(fā)的，在其轉(zhuǎn)讓并取得收入時，能分別正確核算收入項目金額的，在計征土地增值稅時，應(yīng)按相應(yīng)的預(yù)征率分別預(yù)征，否則一律按1％的預(yù)征率預(yù)征。

    另外，單純轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的項目，不能及時準(zhǔn)確計算扣除額的，預(yù)征率暫定為2％。

    三、關(guān)干土地增值稅的扣除項目及計算方法的確定

    主管地方稅務(wù)機關(guān)對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的納稅人預(yù)征土地增值稅后，應(yīng)實行項目結(jié)（清）算，有關(guān)項目結(jié)（清）算和扣除項目金額確定如下：

    1、對納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)進(jìn)行項目結(jié)算時，對已取得收入的部分，按已轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)面積占房地產(chǎn)可轉(zhuǎn)讓總面積的比例分?jǐn)偪鄢杀?，計算出增值額，計征土地增值稅。

    2、納稅人開發(fā)的綜合商品房，既有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又有其它房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的，先按基本核算項目計算增值額和增值率，確定土地增值稅稅率，再按不同項目的銷售額比例劃分增值額后，按規(guī)定征免土地增值稅。

    3、納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)，分塊轉(zhuǎn)讓，對允許扣除項目的金額，原則上按已轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占可轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)總面積的比例計算分?jǐn)?，計征土地增值稅，或按照建筑面積計算分?jǐn)?，計征土地增值稅?/p>

    四、關(guān)于對土地增值稅預(yù)征的管理問題

    1、土地增值稅的申報方式

    （1）單純轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的納稅人，一次性轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，應(yīng)自簽訂轉(zhuǎn)讓合同之日起7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)辦理納稅申報。

    （2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓（預(yù)售）房地產(chǎn)，并取得收入的，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)氐囟悪C關(guān)確定的納稅期限，定期申報繳納土地增值稅。

    2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，對已轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的面積達(dá)到可轉(zhuǎn)讓總面積的85％時，可向主管地稅機關(guān)申請，進(jìn)行項目結(jié)算，對項目結(jié)算多征的稅款可抵減下一納稅期納稅人申報預(yù)繳的稅款，少繳的稅款應(yīng)補征。

    3、納稅人在項目全部竣工辦理結(jié)算后的一個月內(nèi)，向主管地稅機關(guān)申請辦理項目清算，少征的稅款應(yīng)補征，多征的稅款應(yīng)退庫。

    4、對納稅人因財務(wù)制度不健全，主管地稅機關(guān)難以對其預(yù)征稅款情況進(jìn)行項目結(jié)算和已完工項目稅款進(jìn)行清算的，主管地稅機關(guān)有權(quán)按照《稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定，對其應(yīng)納的土地增值稅實行核定征收。核定征收的稅款不能低于預(yù)征率計算出來的稅款。