財(cái)政部關(guān)于企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與交易若干財(cái)務(wù)處理問(wèn)題的通知
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類(lèi) 別：其他會(huì)計(jì)法規(guī)
文 號(hào)：財(cái)基字[1995] 938號(hào)
頒發(fā)日期：1996-06-11
地 區(qū)：全國(guó)
行 業(yè)：房地產(chǎn)業(yè)
時(shí)效性：有效
國(guó)務(wù)院各有關(guān)部、委、直屬機(jī)構(gòu)、各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市財(cái)政廳（局）：
為貫徹落實(shí)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》，現(xiàn)對(duì)企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與交易中的若干財(cái)務(wù)處理問(wèn)題，通知如下：
一、企業(yè)以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)，應(yīng)按照取得時(shí)實(shí)際支付的土地出讓金計(jì)價(jià)，并按其用途分別進(jìn)行管理。
（一）企業(yè)取得的土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，支付的出讓金計(jì)入該房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本；企業(yè)取得的自用的土地使用權(quán)應(yīng)作為無(wú)形資產(chǎn)管理，并在出讓合同約定的使用期限內(nèi)平均攤銷(xiāo)。
（二）企業(yè)從其他房地產(chǎn)權(quán)利人再次轉(zhuǎn)讓取得的并作為無(wú)形資產(chǎn)管理的土地使用權(quán)，其攤銷(xiāo)年限按原土地出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用的年限后的剩余年限確定。
（三）企業(yè)因改變土地用途，按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓金，應(yīng)相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)的入帳價(jià)格。重新簽定的土地出讓合同或變更協(xié)議中重新約定土地使用權(quán)使用年限的，企業(yè)還應(yīng)據(jù)此調(diào)整土地使用權(quán)的攤銷(xiāo)年限。
二、企業(yè)以出讓方式取得使用權(quán)的土地上附有地上建筑物的，應(yīng)視其用途和作價(jià)方式的不同而分別進(jìn)行管理。
（一）用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地上的建筑物，按實(shí)際支付價(jià)款數(shù)額計(jì)入開(kāi)發(fā)成本，如有清理收益沖減開(kāi)發(fā)成本。
（二）自用土地上的建筑物與土地分開(kāi)作價(jià)的，地上建筑物應(yīng)按實(shí)際支付價(jià)款數(shù)額計(jì)入固定資產(chǎn)，并按規(guī)定的折舊方法計(jì)提折舊；如房地產(chǎn)實(shí)行整體作價(jià)，無(wú)法明確區(qū)分土地與地上建筑物價(jià)值的，其地上建筑物的價(jià)值可采用評(píng)估的辦法確定。房地產(chǎn)交易價(jià)格扣除地上建筑物價(jià)值后作為土地使用權(quán)價(jià)值計(jì)入無(wú)形資產(chǎn)。
三、以出讓方式取得土地使用權(quán)的企業(yè)，因超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期，按規(guī)定繳納的土地閑置費(fèi)，或因滿二年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)，被政府有關(guān)部門(mén)無(wú)償收回土地使用權(quán)而造成的損失，企業(yè)可計(jì)入當(dāng)期管理費(fèi)用。
四、企業(yè)以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，應(yīng)另設(shè)備查簿登記管理，不入帳核算。
企業(yè)向國(guó)家繳納的補(bǔ)償、安置等費(fèi)用，其土地用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，計(jì)入開(kāi)發(fā)成本；自用的，計(jì)入地上建筑物的價(jià)值。
五、以營(yíng)利為目的，企業(yè)將以劃撥方式取得使用權(quán)的土地上建成的房產(chǎn)出租的，應(yīng)將租金中所含土地收益按有關(guān)規(guī)定上繳國(guó)家。其租金收入扣除按規(guī)定上交國(guó)家的土地收益后的剩余部分計(jì)入其他業(yè)務(wù)收入。
六、企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，按下列辦法處理：
（一）企業(yè)轉(zhuǎn)讓屬于開(kāi)發(fā)性質(zhì)的房地產(chǎn)，其收入計(jì)入經(jīng)營(yíng)收入。企業(yè)轉(zhuǎn)讓自用的房地產(chǎn)，按下列情況處理：轉(zhuǎn)讓合同中土地使用權(quán)與地上建筑物分開(kāi)作價(jià)的，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收入計(jì)入其他業(yè)務(wù)收入，該項(xiàng)土地使用權(quán)尚未攤銷(xiāo)的余額及在轉(zhuǎn)讓過(guò)程中交納的有關(guān)稅費(fèi)計(jì)入其他業(yè)務(wù)支出。地上建筑物轉(zhuǎn)讓收入扣除清理費(fèi)、該地上建筑物的殘值以及轉(zhuǎn)讓過(guò)程中交納的稅費(fèi)后的凈收入計(jì)入營(yíng)業(yè)外收入；轉(zhuǎn)讓合同中實(shí)行房地產(chǎn)統(tǒng)一作價(jià)的，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入扣除該項(xiàng)房地產(chǎn)的帳面凈值、清理費(fèi)、轉(zhuǎn)讓過(guò)程中交納的稅費(fèi)和其他費(fèi)用后的凈收入或凈支出，計(jì)入企業(yè)的營(yíng)業(yè)外收入或營(yíng)業(yè)外支出；企業(yè)轉(zhuǎn)讓自用職工住房所得的凈收入，計(jì)入企業(yè)的住房周轉(zhuǎn)金。
（二）企業(yè)轉(zhuǎn)讓以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)時(shí)，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)經(jīng)有關(guān)主管部門(mén)批準(zhǔn)，且受讓方需按規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。
有關(guān)主管部門(mén)決定不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，其轉(zhuǎn)讓收入中包含土地收益的，應(yīng)將土地收益按有關(guān)規(guī)定上交國(guó)家。
國(guó)有農(nóng)業(yè)企業(yè)依法轉(zhuǎn)讓國(guó)家劃撥的土地使用權(quán)，仍依照《農(nóng)業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》的規(guī)定進(jìn)行處理。
七、本通知自1995年1月1日起執(zhí)行。
失效日期：
稅收法規(guī)
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