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類 別：土地增值稅文 號：滬地稅地[1995]38號頒發(fā)日期：1996-06-25
地 區(qū)：上海行 業(yè)：全行業(yè)時效性：有效
現(xiàn)將財政部、國家稅務(wù)總局財稅字（1995）48號《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》轉(zhuǎn)發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。對規(guī)定中需要本市明確的有關(guān)問題，特作具體補(bǔ)充規(guī)定如下：
一、規(guī)定第七款所稱使用時間和磨損程度標(biāo)準(zhǔn)為：新建商品房未投入使用，三年以內(nèi)也未出售的，可以按新建房的實際成本費(fèi)用扣除，計征土地增值稅；如超過三年出售的，均按舊房重新評估價格扣除，計征土地增值稅。
新建房投入使用在一年以上或達(dá)到磨損程度3%左右的均屬舊房，在轉(zhuǎn)讓時均按評估價格扣除，計征土地增值稅。
二、規(guī)定第十四款所稱預(yù)征土地增值稅是指房地產(chǎn)開發(fā)納稅人預(yù)售房地產(chǎn)的，對一次能全部收到預(yù)售合同所載價款的，可以按照預(yù)算成本加計扣除20%和10%三項費(fèi)用以及銷售稅金等，按規(guī)定比例預(yù)征土地增值稅，待商品房竣工正式出售決算后，再按實際成本清算，多退少補(bǔ)；對分次收取預(yù)售合同所載價款或定金的，可不預(yù)征土地增值稅，納稅人應(yīng)事先辦理項目登記，在取得收入時，須先到稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報，待商品房竣工正式出售決算后，再計算征收土地增值稅。
附件：
財政部、國家稅務(wù)總局
關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知
財稅字（1995）48號
按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱條例）和《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》（以下簡稱細(xì)則）的規(guī)定，現(xiàn)對土地增值稅一些具體問題規(guī)定如下：
1.關(guān)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的征免稅問題
對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。
二、關(guān)于合作建房的征免稅問題
對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。
三、關(guān)于企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅問題
在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。
四、關(guān)于細(xì)則中“贈與”所包括的范圍問題
細(xì)則所稱的“贈與”是指如下情況：
（一）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的。
（二）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的。
上述社會團(tuán)體是指中國青少年發(fā)展基金會、希望工程基金會、宋慶齡基金會、減災(zāi)委員會、中國紅十字會、中國殘疾人聯(lián)合會、全國老年基金會、老區(qū)促進(jìn)會以及經(jīng)民政部門批準(zhǔn)成立的其他非營利的公益性組織。
五、關(guān)于個人互換住房的征免稅問題
對個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實，可以免征土地增值稅。
六、關(guān)于地方政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的費(fèi)用如何計征土地增值稅的問題
對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果代收費(fèi)用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。
對于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)；對于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費(fèi)用。
七、關(guān)于新建房與舊房的界定問題
新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)。凡是已使用一定時間或達(dá)到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。使用時間和磨損程度標(biāo)準(zhǔn)可由各省、自治區(qū)、直轄市財政廳（局）和地方稅務(wù)局具體規(guī)定。
八、關(guān)于扣除項目金額中的利息支出如何計算問題
（一）利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除；
（二）對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。
九、關(guān)于計算增值額時扣除已繳納印花稅的問題
細(xì)則中規(guī)定允許扣除的印花稅，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度》的有關(guān)規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費(fèi)用，已相應(yīng)予以扣除。其他的土地增值稅納稅義務(wù)人在計算土地增值稅時允許扣除在轉(zhuǎn)讓時繳納的印花稅。
十、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房如何確定扣除項目金額的問題
轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。對取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。
十一、關(guān)于已繳納的契稅可否在計稅時扣除的問題
對于個人購入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購入時已繳納的契稅，在舊房及建筑物的評估價中已包括了此項因素，在計征土地增值稅時，不另作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除。
十二、關(guān)于評估費(fèi)用可否在計算增值額時扣除的問題
納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時因計算納稅的需要而對房地產(chǎn)進(jìn)行評估，其支付的評估費(fèi)用允許在計算增值額時予以扣除。對條例第九條規(guī)定的納稅人隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格等情形而按房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅所發(fā)生的評估費(fèi)用，不允許在計算土地增值稅時予以扣除。
十三、關(guān)于既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他類型房地產(chǎn)開發(fā)的如何計稅的問題
對納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用條例第八條（一）項的免稅規(guī)定。
十四、關(guān)于預(yù)售房地產(chǎn)所取得的收入是否申報納稅的問題。
根據(jù)細(xì)則的規(guī)定，對納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入可以預(yù)征土地增值稅。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。因此，對納稅人預(yù)售房地產(chǎn)所取得的收入，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定預(yù)征土地增值稅的，納稅人應(yīng)當(dāng)?shù)街鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報，并按規(guī)定比例預(yù)交，待辦理決算后，多退少補(bǔ)；當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定不預(yù)征土地增值稅的，也應(yīng)在取得收入時先到稅務(wù)機(jī)關(guān)登記或備案。
十五、關(guān)于分期收款的外幣收入如何折合人民幣的問題
對于取得的收入為外國貨幣的，依照細(xì)則規(guī)定，以取得收入當(dāng)天或當(dāng)月一日國家公布的市場匯價折合人民幣，據(jù)以計算土地增值稅稅額。對于以分期收款形式取得的外幣收入，也應(yīng)按實際收款日或收款當(dāng)月一日國家公布的市場匯價折合人民幣。
十六、關(guān)于納稅期限的問題
根據(jù)條例第十條、第十二條和細(xì)則第十五條的規(guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的納稅期限，應(yīng)在納稅人簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之后，辦理房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓（即過戶及登記）手續(xù)之前。
十七、關(guān)于財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于對1994年1月1日前簽訂開發(fā)及轉(zhuǎn)讓合同的房地產(chǎn)征免土地增值稅的通知》〔財法字（1995）7號〕適用范圍的問題
該通知規(guī)定的適用范圍，限于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房地產(chǎn)的行為，非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓存量房地產(chǎn)的，不適用此規(guī)定。
一九九五年五月二十五日
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