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關(guān)于貫徹實(shí)施土地增值稅征收管理的補(bǔ)充規(guī)定 字號(hào) 大號(hào) 標(biāo)準(zhǔn) 小號(hào)

類      別：土地增值稅
文      號(hào)：滬地稅地[1995]40號(hào)
頒發(fā)日期：1996-06-16 地   區(qū)：上海
行   業(yè)：全行業(yè)
時(shí)效性：有效

    根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其《實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，結(jié)合本市的實(shí)際情況，對(duì)有關(guān)征收管理問(wèn)題，作如下補(bǔ)充規(guī)定：

    一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出售商品房或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和其他經(jīng)營(yíng)單位轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)征收管理，其中內(nèi)資企業(yè)由負(fù)責(zé)內(nèi)資企業(yè)征管的稅務(wù)機(jī)關(guān)征收，外資企業(yè)由負(fù)責(zé)外資企業(yè)征管的稅務(wù)機(jī)關(guān)征收。

    二、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、事業(yè)等非經(jīng)營(yíng)性單位和個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅，由其所在地負(fù)責(zé)地方稅征管的稅務(wù)機(jī)關(guān)征收。

    三、納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)跨省、自治區(qū)、直轄市范圍的，應(yīng)按房地產(chǎn)所在地分別申報(bào)納稅。如轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)在本市范圍內(nèi)跨二個(gè)或二個(gè)以上地區(qū)的，除機(jī)關(guān)、團(tuán)體、事業(yè)等非經(jīng)營(yíng)性單位和個(gè)人按納稅人所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅外，均應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)集中申報(bào)納稅。

    四、出售商品房或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)較多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，可按季申報(bào)納稅，具體稅款繳納期限由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。土地增值稅的繳納應(yīng)在營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等之后、所得稅之前繳納，以便在計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等，計(jì)算所得稅時(shí)扣除土地增值稅。

    五、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在若干地塊綜合開(kāi)發(fā)各類商品房，既有住宅又有辦公樓、標(biāo)準(zhǔn)廠房，既有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又有高級(jí)公寓、別墅等，對(duì)已出售的商品房中，屬于同一地塊同類型商品房，可合并申報(bào)計(jì)算土地增值稅；屬于不同地塊不同類型商品房，應(yīng)分別申報(bào)計(jì)算土地增值稅。

    六、土地增值稅納稅申報(bào)表等征管資料，由國(guó)家稅務(wù)總局統(tǒng)一表格式樣，納稅人必須按稅法的有關(guān)規(guī)定和申報(bào)表的填報(bào)要求，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)或所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)如實(shí)申報(bào)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入、扣除項(xiàng)目金額以及應(yīng)納稅款，并按期繳納稅款。

    七、土地增值稅納稅申報(bào)表包括適用于從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)納稅人的《土地增值稅項(xiàng)目登記表》和《土地增值稅納稅申報(bào)表（一）》及適用于非從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅人的《土地增值稅納稅申報(bào)表（二）》。從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人，應(yīng)在取得土地使用權(quán)并獲得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工許可后，根據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的時(shí)間，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送《土地增值稅項(xiàng)目登記表》，并在每次轉(zhuǎn)讓（包括預(yù)售）房地產(chǎn)時(shí)，依次填報(bào)表中規(guī)定欄目的內(nèi)容；納稅人轉(zhuǎn)讓（包括預(yù)售）其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)并取得收入的，應(yīng)根據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的時(shí)間，定期向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送《土地增值稅納稅申報(bào)表（一）》。非從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人應(yīng)在簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓使用后的七日內(nèi)，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)或所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)填報(bào)《土地增值稅納稅申報(bào)表（二）》。

    八、從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人，不論是在1994年1月1日以前或以后簽訂開(kāi)發(fā)合同及立項(xiàng)的房地產(chǎn)，只要在1994年1月1日以后發(fā)生轉(zhuǎn)讓（包括預(yù)售）房地產(chǎn)的，都必須填寫《土地增值稅項(xiàng)目登記表》和《土地增值稅納稅申報(bào)表（一）》，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后確定征免土地增值稅。

    九、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)納稅人出售非本身開(kāi)發(fā)的商品房（即購(gòu)入商品房用于出售的），應(yīng)填報(bào)《土地增值稅納稅申報(bào)表（二）》，具體報(bào)送日期可與出售本身開(kāi)發(fā)的商品房填報(bào)《土地增值稅納稅申報(bào)表（一）》同。

    十、為了便于計(jì)算土地增值稅增值額，根據(jù)出售房地產(chǎn)的不同情況分別設(shè)計(jì)以下四種扣除公式：

    1.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（指土地使用權(quán)人將未附有建筑物和其他附著物的土地使用權(quán)出售給買受人）。

    增值額＝轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)收入－（取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的價(jià)款＋對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)的成本）×125%－利息支出－銷售稅金

    2.建造商品房出售的（指納稅人取得土地使用權(quán)后，建造商品房，并將商品房連同土地使用權(quán)一并出售）。

    增值額＝出售商品房取得收入－（取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的價(jià)款＋建造商品房及配套設(shè)施的成本）×125%－利息支出－銷售稅金

    3.購(gòu)入商品房用于出售的（指納稅人購(gòu)入商品房用于出售的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)）

    增值額＝出售商品房取得的收入－購(gòu)入商品房支付的價(jià)款－三項(xiàng)費(fèi)用（包括利息支出）－銷售稅金

    4.其他房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（指納稅人出售舊房連同土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓）

    增值額＝出售房地產(chǎn)取得的收入－取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的價(jià)款（如屬行政劃撥的無(wú)償用地應(yīng)為“零數(shù)”）－房產(chǎn)評(píng)估重置價(jià)×成新率－銷售稅金

    十一、納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開(kāi)發(fā)，分塊轉(zhuǎn)讓，對(duì)允許扣除項(xiàng)目的金額，原則上按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?，若按此辦法難以計(jì)算或明顯不合理的，也可按建筑面積計(jì)算分?jǐn)傇试S扣除項(xiàng)目的金額。對(duì)項(xiàng)目完全竣工前無(wú)法按實(shí)際成本計(jì)算的，可先按建筑面積預(yù)算成本計(jì)算，待該項(xiàng)目完工后，再按實(shí)際發(fā)生成本進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。

    十二、土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算。因此，納稅人不能由于開(kāi)征土地增值稅而任意更改房地產(chǎn)成本核算的最基本核算項(xiàng)目或核算對(duì)象。

    十三、土地增值稅的房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格是指按照《暫行條例》及其《實(shí)施細(xì)則》規(guī)定的評(píng)估方法（即：對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入按市場(chǎng)比較法評(píng)估出市場(chǎng)交易價(jià)、對(duì)扣除項(xiàng)目金額按重置成本法評(píng)估出房屋成本價(jià)）評(píng)估出的價(jià)格。未按規(guī)定的評(píng)估方法，評(píng)估的房地產(chǎn)價(jià)格，不能作為稅務(wù)部門計(jì)稅時(shí)的參考依據(jù)。

    十四、由于土地增值稅所說(shuō)的房地產(chǎn)評(píng)估與一般房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)有區(qū)別，因此納稅人在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)估價(jià)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，在計(jì)算征收土地增值稅時(shí)需重新按《暫行條例》和《實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定評(píng)估價(jià)值（只評(píng)估房產(chǎn)、建筑物及地上附著物的價(jià)值，不評(píng)估土地價(jià)值）。經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)后作為計(jì)稅時(shí)的參考依據(jù)。

    十五、有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)僅出售商品房的使用權(quán)，或者如閔行、虹橋、漕河涇開(kāi)發(fā)區(qū)雖然出售商品房、標(biāo)準(zhǔn)廠房的產(chǎn)權(quán)，但土地使用權(quán)歸開(kāi)發(fā)企業(yè)所有并收取地租的，由于未發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，均不征收土地增值稅。

    十六、土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)為征稅對(duì)象。對(duì)各鄉(xiāng)村在集體土地開(kāi)發(fā)建造商品房出售，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和農(nóng)民轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)土地仍屬集體所有的，均不征收土地增值稅。

    以上各點(diǎn)請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。