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類(lèi) 別：土地增值稅文 號(hào)：湘地稅發(fā)[1995]25號(hào)頒發(fā)日期：1996-05-03
地 區(qū)：湖南行 業(yè)：全行業(yè)時(shí)效性：有效
各地、州、市、縣地方稅務(wù)局：
第一條為了促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，發(fā)揮土地增值稅的宏觀調(diào)控作用，防止國(guó)家土地增值收益流失。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《暫行條例》）和《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《實(shí)施細(xì)則》）以及省人民政府湘政辦發(fā)[1995]48號(hào)通知的有關(guān)規(guī)定，制定本操作規(guī)程。
第二條凡在我省境內(nèi)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物并取得收入的單位和個(gè)人，包括國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、部隊(duì)、企事業(yè)單位、外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)、外籍個(gè)人和國(guó)內(nèi)公民以及其他組織，應(yīng)當(dāng)依照本規(guī)程辦理土地增值稅事宜，依法繳納土地增值稅。
第三條納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓合同簽訂后七日內(nèi)，填報(bào)土地增值稅納稅申報(bào)表，并持納稅申報(bào)表、轉(zhuǎn)讓房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)證書(shū)、土地使用證證書(shū)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同、房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及其他轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料，向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)手續(xù)，并在辦理納稅申報(bào)手續(xù)后3日內(nèi)繳納稅款。
納稅人因經(jīng)常發(fā)生簽訂轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同而難以在每次辦理納稅申報(bào)的，由納稅人提出申請(qǐng)，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，于每季終了后十日內(nèi)辦理申報(bào)繳納稅款手續(xù)。
第四條納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物的（以下簡(jiǎn)稱(chēng)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)），以取得轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)入憑據(jù)的當(dāng)天為納稅義務(wù)時(shí)間。納稅人以賒銷(xiāo)或分期收款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，以本期收到價(jià)款的當(dāng)天或合同約定本期應(yīng)收價(jià)款日期的當(dāng)天為納稅義務(wù)時(shí)間。
納稅人采用預(yù)收價(jià)款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，以收到預(yù)收價(jià)款的當(dāng)天為納稅義務(wù)時(shí)間。
第五條納稅人有下列情況之一的，縣（市）地方稅務(wù)機(jī)關(guān)，可依照《實(shí)施細(xì)則》第十四條的規(guī)定，指定經(jīng)政府批準(zhǔn)的評(píng)估機(jī)構(gòu)確定納稅人的轉(zhuǎn)讓收入及扣除項(xiàng)目金額，并經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)后據(jù)以計(jì)算征收土地增值稅。
（一）轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的；
（二）隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的；
（三）提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的；
（四）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的。
房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的資格確認(rèn)和有關(guān)評(píng)估辦法，另行通知。
第六條納稅人在房地產(chǎn)項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，應(yīng)按照本規(guī)程的規(guī)定，向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)，稅務(wù)機(jī)關(guān)可采取按轉(zhuǎn)讓收入2％--5％的比例預(yù)征土地增值稅，預(yù)征的具體比例由地、州、市地方稅務(wù)局調(diào)查測(cè)算后確定。待單個(gè)核算項(xiàng)目或核算對(duì)象全部竣工之后三十日內(nèi)辦理稅款的清算手續(xù)，多退少補(bǔ)。清算期限超過(guò)三年的，以三年為限。
第七條納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開(kāi)發(fā)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，以及核算項(xiàng)目未全部竣工，尚未交付使用已取得收入的，應(yīng)當(dāng)按照本規(guī)程第六條的規(guī)定預(yù)繳土地增值稅。在年度結(jié)算和稅款清算時(shí)，其扣除項(xiàng)目金額按以下辦法計(jì)算：凡單獨(dú)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，按照轉(zhuǎn)讓土地使用面積占開(kāi)發(fā)土地總面積的比例計(jì)算分?jǐn)偲淇鄢?xiàng)目金額。
凡轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的同時(shí)轉(zhuǎn)讓地上建筑物及附著物的，按照建筑物的建筑面積計(jì)算分?jǐn)偲淇鄢?xiàng)目金額。
凡核算項(xiàng)目未全部竣工，尚未交付使用的，按照核算項(xiàng)目的投資概算及工程進(jìn)度計(jì)算分?jǐn)傄讶〉檬杖氲哪且徊糠挚鄢?xiàng)目金額。
上述方法無(wú)法計(jì)算分?jǐn)偪鄢?xiàng)目金額，需采用其他方式計(jì)算分?jǐn)偟?，由縣（市）地方稅務(wù)局確定。
第八條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依照財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度規(guī)定的，最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算申報(bào)繳納土地增值稅。
成本核算的單位一經(jīng)確定，在土地增值稅未清算之前不得變動(dòng)。
第九條開(kāi)發(fā)土地和新建項(xiàng)目及配套設(shè)施費(fèi)用中的財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出；凡能夠按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┿y行金融機(jī)構(gòu)的證明，經(jīng)縣（市）地方稅務(wù)局審定，可據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過(guò)商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按照《實(shí)施細(xì)則》第七條第（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的百分之五計(jì)算扣除。
凡不能按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偟?，或不能提供銀行金融機(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按照《實(shí)施細(xì)則》第七條第（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的百分之十扣除。
第十條個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓自用的住房，應(yīng)提供房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書(shū)、土地使用權(quán)證書(shū)及有關(guān)證明其住居時(shí)間的材料，由縣（市）地方稅務(wù)局核實(shí)后按規(guī)定征免稅。
第十一條符合《暫行條例》和《實(shí)施細(xì)則》以及財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定免征土地增值稅的納稅人，凡轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入未超過(guò)100萬(wàn)元的，報(bào)經(jīng)縣（市）地方稅務(wù)局審批；凡轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入超過(guò)100萬(wàn)元的，未超過(guò)400萬(wàn)元的，報(bào)經(jīng)地、州、市地方稅務(wù)局審批；凡轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入超過(guò)400萬(wàn)元的，報(bào)經(jīng)省地方稅務(wù)局審批。
單位和個(gè)人以繼承、贈(zèng)予等無(wú)償方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，應(yīng)持有效的繼承、贈(zèng)予等證明文件及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，經(jīng)縣、市地方稅務(wù)局審核后，免征土地增值稅。
第十二條納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，在開(kāi)工之前應(yīng)持項(xiàng)目計(jì)劃文件，投資概算和設(shè)計(jì)施工圖紙等資料報(bào)經(jīng)與下達(dá)該項(xiàng)目計(jì)劃部門(mén)同級(jí)的地方稅務(wù)局審核。未經(jīng)審核出售的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，不享受《實(shí)施細(xì)則》規(guī)定的優(yōu)惠政策。
第十三條納稅人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)座落在兩個(gè)或兩個(gè)以上不同縣、市（區(qū)）的，應(yīng)向房地產(chǎn)座落地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)分別申報(bào)納稅。
對(duì)于納稅地點(diǎn)有爭(zhēng)議的，由其上一級(jí)地方稅務(wù)局裁定。
第十四條轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為外國(guó)貨幣的，以取得收入當(dāng)月1日國(guó)家公布的市場(chǎng)匯價(jià)折合成人民幣，據(jù)以計(jì)算應(yīng)納土地增值稅稅額。
第十五條凡轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的單位和個(gè)人，應(yīng)持房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)證書(shū)、土地使用權(quán)證書(shū)，土地增值稅納稅憑證或稅務(wù)機(jī)關(guān)免稅文件以及縣（市）以上（含縣市）地方稅務(wù)部門(mén)開(kāi)具的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬變更稅收證明單，到土地管理部門(mén)、房產(chǎn)管理部門(mén)辦理權(quán)屬變更手續(xù)。
對(duì)未持有上述資料的，土地管理部門(mén)、房產(chǎn)管理部門(mén)不予辦理房地產(chǎn)權(quán)屬變更手續(xù)。
第十六條個(gè)人應(yīng)繳納的土地增值稅，稅務(wù)部門(mén)可以委托有關(guān)部門(mén)代征代扣。
第十七條納稅人未按本規(guī)程辦理納稅申報(bào)和繳納稅款，依照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定處理。
第十八條本規(guī)程與湘政辦發(fā)[1995]48號(hào)文同時(shí)執(zhí)行。
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