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各區(qū)縣（自治縣）地方稅務局，市局各直屬單位：

    現(xiàn)將《國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）（以下簡稱《清算通知》）轉(zhuǎn)發(fā)給你們，結(jié)合我市實際，補充通知如下，請一并遵照執(zhí)行。

    一、關(guān)于土地增值稅清算單位問題源自東奧會計在線

    根據(jù)《清算通知》規(guī)定，土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算，也可以按每個銷售（預售）許可證規(guī)定的范圍作為計稅單位進行清算。

    二、關(guān)于土地增值稅的扣除項目問題

    （一）關(guān)于票據(jù)問題。納稅人所提供的，可以作為扣除依據(jù)的票據(jù)必須是與開發(fā)項目有關(guān)的業(yè)務往來單位開具的同其工程量、供貨量一致的真實有效的票據(jù)。對開票單位與業(yè)務往來單位不一致的票據(jù)不能作為扣除依據(jù)。

    （二）關(guān)于核定開發(fā)成本問題。我市主城區(qū)按《重慶市建設工程技術(shù)經(jīng)濟指標》提供的近期數(shù)據(jù)執(zhí)行，除主城區(qū)以外的區(qū)縣可以《重慶市建設工程技術(shù)經(jīng)濟指標》為參考，制定符合當?shù)貙嶋H的定額標準。

    （三）關(guān)于預提費用問題。各項預提（或應付）費用除另有規(guī)定外不得包括在扣除項目金額中。對與商品房等非同步建設的項目內(nèi)非營業(yè)性公共配套設施支出，能夠提供有權(quán)部門批文、規(guī)劃設計、預算并且與施工、供貨單位簽定了建設（供貨）合同的（四個條件同時具備），以所簽合同金額作為扣除金額。源自東奧會計在線

    三、關(guān)于土地增值稅清算應報送的資料問題

    （一）納稅人除按《清算通知》第五條（二）項規(guī)定報送資料外，還應報送《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅申請表》、《土地增值稅納稅清算申報表》、《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入明細表》、《取得土地使用權(quán)所支付的金額明細表》、《土地征用及拆遷補償費明細表》、《前期工程費明細表》、《建筑安裝工程費明細表》、《基礎設施費明細表》、《公共配套設施費明細表》、《開發(fā)間接費明細表》、《利息支出明細表》、《與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金繳納情況明細表》（見附件1）

    （二）符合《清算通知》第二條第二項規(guī)定的納稅人須在收到稅務部門的清算通知書（格式由區(qū)縣自定）起60日內(nèi)到主管地稅機關(guān)辦理清算手續(xù)。

    四、對稅務中介機構(gòu)參與土地增值稅清算鑒證的基本條件和要求

    （一）從事土地增值稅清算鑒證的稅務中介機構(gòu)必須是經(jīng)國家稅務總局批準，無不良記錄的稅務師事務所。

    （二）稅務中介機構(gòu)審核鑒證的清算項目必須向當?shù)刂鞴芏悇諜C關(guān)報送《土地增值稅清算稅款鑒證報告》（見附件2）。

    （三）參與土地增值稅清算鑒證的稅務中介機構(gòu)必須遵守職業(yè)道德，堅持獨立、客觀、公正的原則，對清算鑒證的合法性、真實性、合理性負責，如弄虛作假，造成納稅人不繳或少繳稅的，取消其土地增值稅清算鑒證資格，并承擔相關(guān)法律責任。

    五、土地增值稅的核定征收比例

    根據(jù)《清算通知》規(guī)定，我市土地增值稅征收率暫定為：以商品房的轉(zhuǎn)讓金額為計稅依據(jù)，按普通住房1%；商業(yè)用房2%；其他用房1.5%計征土地增值稅。

    六、清算后轉(zhuǎn)讓剩余部分房產(chǎn)的申報納稅期限問題

    清算后剩余的房產(chǎn)應于發(fā)生轉(zhuǎn)讓（銷售）的次月10日內(nèi)到當?shù)刂鞴芏悇諜C關(guān)申報納稅。

    七、關(guān)于清算土地增值稅的時間確定問題

    凡房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在2006年3月2日前同時具備以下三個條件的，按《財政部國家稅務總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）文件第十三條的規(guī)定進行清算。一是已銷售（轉(zhuǎn)讓）房地產(chǎn)的建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上；二是售房的銷售收入已主動向主管稅務機關(guān)全部申報納稅；三是房地產(chǎn)項目已通過竣工驗收，并且項目已辦理財務決算。

    不具備以上三個條件的項目（工程），按《清算通知》等規(guī)定進行清算。

    八、房地產(chǎn)開發(fā)費用計算問題

    房地產(chǎn)開發(fā)費用中的利息支出按《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》及有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，除利息之外的其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，我市按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%計算扣除。

    九、土地增值稅需要明確的幾個問題

    （一）關(guān)于普通標準住房與普通住房的劃分

    在土地增值稅政策中，2006年3月2日前的普通標準住房在2006年3月2日后改稱為普通住房。2006年3月2日前已開盤銷售的項目工程，普通標準住房按《重慶市地方稅務局關(guān)于普通標準住宅以外的房屋轉(zhuǎn)讓應按規(guī)定預征土地增值稅的通知》（渝地稅發(fā)〔2003〕278號）文件規(guī)定執(zhí)行，即按住宅面積和每平方米造價標準進行劃分。2006年3月2日后開盤銷售的項目工程，普通住房按《重慶市地方稅務局轉(zhuǎn)發(fā)財政部國家稅務總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（渝地稅發(fā)〔2006〕143號）文件規(guī)定執(zhí)行。

    （二）超面積安置收入計稅問題

    房地產(chǎn)企業(yè)購建的拆遷房安置拆遷戶，對超面積安置所收取的價款須并入銷售收入，計征土地增值稅。

    （三）土地、房屋置換征免稅問題

    對土地、房屋置換，除個人住房按《財政部國家稅務總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）文件第五條的規(guī)定免征土地增值稅外，其他的土地、房屋置換，應按規(guī)定計征土地增值稅。

    （四）關(guān)于合作建房征免稅的補充規(guī)定

    對于一方出土地，一方出資金，雙方合作建房，在土地不發(fā)生轉(zhuǎn)讓的前提下，建成后按比例分房自用的暫免征土地增值稅。如通過轉(zhuǎn)讓土地換取的房屋、建筑物，應按《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定計征土地增值稅。對這類以實物（房屋、建筑物）形式取得的收入的確定，暫以受讓（購買）土地方修建還建房的支出（建造成本）計算。

    （五）關(guān)于舊城改造項目的問題

    《財政部 國家稅務總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）文第四條所指的舊城改造應當是重慶市建設主管部門批準、經(jīng)市局確認的舊城改造項目。

    十、各區(qū)縣局要高度重視土地增值稅清算工作。土地增值稅涉及當前社會敏感的房地產(chǎn)領(lǐng)域，政策性強，計算復雜，清算難度大，搞好土地增值稅清算又是做好土地增值稅工作的關(guān)鍵所在，各區(qū)縣局要把土地增值稅清算作為當前工作重點，精心準備、認真落實，特別是要抓好內(nèi)部培訓和對外宣傳工作，確保土地增值稅清算工作順利進行。

    本通知從2007年2月1日起執(zhí)行，以前規(guī)定與本通知有抵觸的一律以本通知為準。

    附件2：土地增值稅清算稅款鑒證報告（參考文本）

xxx（ ） 號

xxx公司：

    我們接受委托，對貴公司xx房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算《土地增值稅納稅申報表》進行審核鑒證。按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）及其他有關(guān)規(guī)定編報《土地增值稅納稅申報表》，提供真實、合法、完整的土地增值稅會計資料及其涉稅相關(guān)資料是貴公司的責任。我們的責任是按照國家稅務總局14令《注冊稅務師管理暫行辦法》和土地增值稅相關(guān)法律法規(guī)對貴公司xx房地產(chǎn)開發(fā)項目《土地增值稅納稅申報表》進行審核鑒證并出具真實合法的審核報告。在審核過程中，我們結(jié)合貴公司的實際情況實施了包括審核會計記錄等我們認為必要的審核程序。

    經(jīng)審核，我們對貴公司xx房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算有關(guān)情況披露如下：

    開發(fā)項目銷售收入xxx元，扣除項目金額xxx元，土地增值額xxx元，適用稅率 ％，應繳土地增值稅額xxx元，已繳土地增值稅 元，應補（退）土地增值稅 元。

    xxx事務所有限公司 中國注冊稅務師：
中國 重慶 中國注冊稅務師：
年 月 日

    附件：

    1、xx公司房地產(chǎn)開發(fā)項目《土地增值稅納稅申報表》

    2、土地增值稅審核情況說明

    土地增值稅清算審核事項說明

    我們接受委托，對貴公司xxx房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算情況進行了審核，現(xiàn)將審核情況說明如下：

    一、企業(yè)基本情況

    企業(yè)名稱：

    住 所：

    法定代表人：

    注冊資本：

    企業(yè)類型：

    經(jīng)營范圍：

    歷史沿革：

    二、房地產(chǎn)開發(fā)項目概況

    應說明項目名稱、坐落位置、占地面積、報建情況、開工時間、完工時間、預售許可證取得時間、容積率、綠化覆蓋率、棟數(shù)、建筑結(jié)構(gòu)、規(guī)劃建筑面積、實際完成建筑面積，房屋用途分布（住宅、商業(yè)及會所、車庫、物業(yè)管理場所、設備層、轉(zhuǎn)換層等相關(guān)配套用房的面積、權(quán)屬），已銷售房屋建筑面積、銷售完成比例，非直接銷售和自用房地產(chǎn)情況（包括面積、金額、作價依據(jù)等），剩余房屋建筑面積等情況。

    特別應說明開發(fā)項目實際投資與99定額標準及項目預算比對情況和產(chǎn)生差額的原因。

    三、審核情況說明

    （一）xx房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售收入的審核

    1、房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售收入的情況文字描述

    貴公司xx房地產(chǎn)開發(fā)項目總建筑面積 平方米，已銷售面積 平方米，尚余面積 平方米，累計實現(xiàn)銷售收入 元。（注：若存在開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等情況應單獨披露面積、作價依據(jù)等）。

    2、整體轉(zhuǎn)讓未竣工房地產(chǎn)開發(fā)項目收入的情況文字描述

    貴公司轉(zhuǎn)讓xxx未竣工房地產(chǎn)開發(fā)項目取得的收入 元。

    3、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)收入的情況文字描述

    貴公司轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)取得的收入 元。

    （二）扣除項目的審核

    1、取得土地使用權(quán)支付的金額

    貴公司xx房地產(chǎn)開發(fā)項目占有土地使用權(quán)面積 平方米，實際支付土地使用權(quán)出讓金 元（或轉(zhuǎn)讓地價款）。

    2、房地產(chǎn)開發(fā)成本

    貴公司xx房地產(chǎn)開發(fā)項目列支開發(fā)成本 元，其中：土地征用及拆遷補償費 元；前期費用 元；建筑安裝工程費 元；基礎設施費 元；公共配套設施費 元（指不能有償轉(zhuǎn)讓的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施發(fā)生的建造費用）；開發(fā)間接費用 元。

    3、房地產(chǎn)開發(fā)費用

    （1）利息支出

    貴公司xx房地產(chǎn)開發(fā)項目列支利息支出 元。

    （2）其他開發(fā)費用

    貴公司xx房地產(chǎn)開發(fā)項目應扣除其他開發(fā)費用 元。

    4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)相關(guān)的稅費

    貴公司xx房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售開發(fā)產(chǎn)品實際發(fā)生的稅費 元（包括營業(yè)稅、印花稅、城市維護建設稅、教育費附加）。

    5、加計扣除

    貴公司xx房地產(chǎn)開發(fā)項目應加計扣除金額 元。

    （三）適用土地增值稅稅率

    貴公司xx房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值額 元，與扣除項目的比率為 %，適用稅率 %.

    （四）應繳土地增值稅

    貴公司xx房地產(chǎn)開發(fā)項目應繳土地增值稅 元，已繳土地增值稅 元，應補（退）土地增值稅 元。

    四、貴單位對審核情況的意見

    xxx稅務師事務所

    年 月 日