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類 別：營業(yè)稅,契稅文 號：深地稅發(fā)[2006]460號頒發(fā)日期：2005-09-04
地 區(qū)：廣東行 業(yè)：房地產(chǎn)業(yè)時效性：有效
各區(qū)局、各稽查局：
現(xiàn)就房地產(chǎn)權屬登記過程中有關契稅及營業(yè)稅的若干征管問題明確如下：
一、契稅征管問題
（一）單位購買住房的契稅稅率。根據(jù)《財政部、國家稅務總局關于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知》（財稅字〔1999〕210號）規(guī)定，個人購買自用普通住宅暫減半征收契稅。單位購買住房（普通住房或非普通住房）并不適用減半征收契稅的優(yōu)惠政策，在我市應按法定的3%稅率征收契稅（符合其他契稅減免稅條件的除外）。
（二）補繳契稅的處理意見。對于納稅人已經(jīng)按預售合同所約定的價款及建筑面積自行向房地產(chǎn)所在地的區(qū)地稅局申報繳納契稅的，在辦理房地產(chǎn)證時，因預售面積與核準的建筑面積產(chǎn)生差異，引起實際購房價款發(fā)生變化，或者引起契稅適用稅率發(fā)生變化（建筑面積超過或低于144平方米），導致少繳或多繳契稅情形的，納稅人應根據(jù)其所簽訂的相關補充協(xié)議及原納稅申報材料向區(qū)地稅局辦理補稅或退稅手續(xù)。房地產(chǎn)登記機關審核納稅人確實足額完稅后才予以辦理房屋產(chǎn)權登記。
（三）減免契稅及不征契稅的辦理程序。根據(jù)《深圳市地方稅務局關于加強契稅征收管理有關問題的通知》（深地稅發(fā)〔2006〕122號）規(guī)定，減免契稅和界定不征契稅的手續(xù)由房地產(chǎn)所在地的區(qū)地稅局負責辦理，區(qū)地稅局經(jīng)審核對符合條件的出具減免稅批件或不征稅函件，一份給納稅人，一份直接抄送稅收代征單位。稅收代征單位收到稅務機關的減免稅批件或不征稅函件后，執(zhí)行有關優(yōu)惠政策，并將減免批件存檔。目前下列兩項契稅減免事項暫由稅收代征單位直接審核辦理：個人購買自用普通住宅暫減半征收契稅；城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房免征契稅。
對于離婚房產(chǎn)分割、房地產(chǎn)法定繼承等不征收契稅的行為，應由區(qū)地稅局出具不征稅函件，稅收代征單位根據(jù)函件規(guī)定不征收契稅。在房地產(chǎn)權繼承中，被繼承人生前已簽訂有效房地產(chǎn)買賣合同但尚未辦理房地產(chǎn)證的（被繼承人已繳納了契稅），法定繼承人繼承房產(chǎn)申請界定不征稅的，可憑被繼承人原購房資料及繼承公證書等材料向區(qū)地稅局辦理相關手續(xù)。
二、營業(yè)稅征管問題
（一）享受營業(yè)稅優(yōu)惠政策的普通住房條件。根據(jù)《國家稅務總局關于加強住房營業(yè)稅征收管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕74號）規(guī)定：從2006年6月1日起，個人將購買不足5年的住房對外銷售的按售房收入全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的免征營業(yè)稅，銷售非普通住房的按其售房收入減去購買房屋價款后的余額征收營業(yè)稅。我市享受營業(yè)稅優(yōu)惠政策的普通住房應同時滿足3個條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；單套住房建筑面積144平方米以下（含144平方米）；實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。因此，凡不能同時符合上述3個條件的住房，均不屬于普通住房，不能按普通住房享受營業(yè)稅優(yōu)惠政策。
《國家稅務總局關于加強住房營業(yè)稅征收管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕74號）規(guī)定的營業(yè)稅政策適用于個人將購買的住房對外銷售的應稅行為。其他銷售房屋的行為應按國家相關營業(yè)稅政策執(zhí)行。
（二）法院強制轉(zhuǎn)移住房權屬的營業(yè)稅問題。對于被人民法院強制轉(zhuǎn)移住房權屬的個人，其以房抵債的行為亦適用國稅發(fā)〔2006〕74號文件的規(guī)定征收營業(yè)稅，計征營業(yè)稅時，購入住房的起始時間以房屋產(chǎn)權證上注明的時間或契稅完稅證明上注明的填發(fā)日期為準（若無法提供房地產(chǎn)證或契稅完稅證明的，以房地產(chǎn)主管部門查檔資料注明的購房日期為準）；銷售住房的時間以稅務機關受理免稅申請之日或房地產(chǎn)登記機關受理其產(chǎn)權過戶申請資料之日為準。
（三）普通住房減免營業(yè)稅的辦理程序。根據(jù)《深圳市地方稅務局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務總局、財政部、建設部關于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》（深地稅發(fā)〔2005〕330號）規(guī)定，個人銷售普通住房要求享受營業(yè)稅免稅政策的，必須向住房所在地的區(qū)地稅局申請辦理免稅手續(xù)。區(qū)地稅局經(jīng)審核對符合條件的出具免稅批件，一份給納稅人，一份直接抄送稅收代征單位。稅收代征單位收到稅務機關的免稅批件后，執(zhí)行有關優(yōu)惠政策，并將免稅批件存檔。
三、關于外幣換算人民幣計稅問題
房地產(chǎn)稅收代征單位計征稅款時，對納稅人以外幣結算房地產(chǎn)交易金額的，代征單位應根據(jù)納稅義務發(fā)生當天的國家外匯牌價（中間價），將外幣金額換算為人民幣金額計算征收稅款。
各區(qū)局應遵照執(zhí)行上述規(guī)定并告知各房地產(chǎn)稅收代征單位認真貫徹執(zhí)行。
二○○六年八月四日
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