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類 別：土地增值稅文 號(hào)：宿地稅函〔2013〕245號(hào)頒發(fā)日期：2013-05-22
地 區(qū)：安徽行 業(yè)：全行業(yè)時(shí)效性：有效
各縣、區(qū)地方稅務(wù)局、市地方稅務(wù)局各分局(局)：
為了切實(shí)加強(qiáng)我市土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算核查工作，提高土地增值稅清算質(zhì)量和效果，建立我市市區(qū)土地增值稅清算四項(xiàng)成本扣除標(biāo)準(zhǔn)預(yù)警機(jī)制，根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、國(guó)家稅務(wù)總局《土地增值稅清算管理規(guī)程》(國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào))、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào))、安徽省地方稅務(wù)局《轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(皖地稅〔2007〕39號(hào))的規(guī)定，遵循合法有效、公平合理、簡(jiǎn)便易行的原則，并經(jīng)市局局長(zhǎng)辦公會(huì)議研究同意，現(xiàn)將我市市區(qū)住宅和商住項(xiàng)目土地增值稅核定四項(xiàng)成本扣除項(xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)問(wèn)題通知如下： ( 相關(guān)資料： 修訂沿革 )
一、本通知所稱的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本具體包括：前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用(以下簡(jiǎn)稱“四項(xiàng)成本”)。
取得土地使用權(quán)所支付的金額、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、裝飾工程費(fèi)以及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，依據(jù)合法有效憑據(jù)據(jù)實(shí)確認(rèn)扣除，無(wú)有效憑據(jù)的，不予扣除。
對(duì)享受地方優(yōu)惠返還的土地出讓金(地價(jià)款或取得土地使用權(quán)所支付的金額)一律不予扣除，其他符合扣除條件的支出依法據(jù)實(shí)扣除。( 相關(guān)資料： 修訂沿革 )
二、凡符合土地增值稅清算條件的納稅人，有下列情形之一的，其四項(xiàng)成本單位面積扣除金額，在不超過(guò)《宿州市2008—2013年度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅四項(xiàng)成本扣除標(biāo)準(zhǔn)》(以下簡(jiǎn)稱《單位面積扣除標(biāo)準(zhǔn)》)(見(jiàn)附件)規(guī)定的金額內(nèi)，按主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確認(rèn)的金額據(jù)實(shí)扣除：
(一)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的，無(wú)法按土地增值稅清算要求及時(shí)、完整提供開(kāi)發(fā)成本核算資料和憑據(jù)的;
(二)提供的核算資料、憑據(jù)混亂、不準(zhǔn)、不全，難以核實(shí)確認(rèn)作為有效依據(jù)的;
(三)申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低或故意虛列、多列開(kāi)發(fā)成本、顯失公允的;
(四)符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的又無(wú)正當(dāng)理由，拒絕配合主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行土地增值稅清算核查的;
(五)四項(xiàng)成本扣除額高于我市建設(shè)工程造價(jià)管理等有關(guān)部門(mén)認(rèn)定公布的造價(jià)或扣除標(biāo)準(zhǔn)，又無(wú)正當(dāng)理由的;
(六)稅務(wù)師事務(wù)所出具的《土地增值稅清算鑒定報(bào)告》內(nèi)容不實(shí)的;
(七) 未列舉的其他情形。
三、稅務(wù)師事務(wù)所在清算鑒定工作中，發(fā)現(xiàn)四項(xiàng)成本的單位面積扣除金額高于《單位面積扣除標(biāo)準(zhǔn)》的，應(yīng)在《土地增值稅清算鑒定報(bào)告》中詳細(xì)說(shuō)明情況，并按《單位面積扣除標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定的金額出具報(bào)告。
四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)“四項(xiàng)成本” 單位面積扣除標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)扣除方法：
(一)依據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的竣工年度、結(jié)構(gòu)、用途及對(duì)應(yīng)的扣除標(biāo)準(zhǔn)分別確定。
(二)核定的四項(xiàng)成本=《單位面積扣除標(biāo)準(zhǔn)》中對(duì)應(yīng)的單位面積扣除金額×清算房地產(chǎn)建筑面積
(三)土地增值稅清算檢查過(guò)程中，遇有未列舉項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生時(shí)，遵循合法有效憑據(jù)依法確認(rèn)扣除，無(wú)合法有效憑據(jù)的不予或從低確認(rèn)扣除。
五、我市市區(qū)行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在辦理土地增值稅清算時(shí)，其四項(xiàng)成本扣除金額按本通知規(guī)定執(zhí)行。 ( 相關(guān)資料： 修訂沿革 )
六、本通知所稱清算房地產(chǎn)建筑面積及竣工年度是經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的建筑面積和質(zhì)量檢驗(yàn)部門(mén)出具的工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告中所注明的竣工年度。
七、本通知發(fā)布之日前主管稅務(wù)機(jī)關(guān)已出具《土地增值稅清算審核表》的清算項(xiàng)目不按本通知進(jìn)行調(diào)整。
八、在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)出《土地增值稅清算審核表》一年內(nèi)，有下列情形之一的，經(jīng)納稅人申請(qǐng)、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)，可調(diào)整清算結(jié)論：
(一)已清算完畢的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目又發(fā)生成本、費(fèi)用的;
(二)清算時(shí)尚未取得扣除項(xiàng)目相關(guān)憑證的。
九、土地增值稅清算整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和實(shí)行定率核定征收的，均不適用本通知。
附件：宿州市2008-2013年度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目“四項(xiàng)成本”單位面積扣除標(biāo)準(zhǔn)
宿州市地方稅務(wù)局
2013年12月24日
附件：宿州市2008-2013年度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目“四項(xiàng)成本”單位面積扣除標(biāo)準(zhǔn)
宿州市2008-2013年度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅四項(xiàng)成本單位面積扣除標(biāo)準(zhǔn)
(單位：元/平方米)
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