各縣(市)區(qū)人民政府，各市屬開發(fā)區(qū)管委會，市政府各部門，各有關(guān)單位：

經(jīng)市政府同意，現(xiàn)將《關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的實(shí)施方案》印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹落實(shí)。

葫蘆島市人民政府辦公室

2021年12月29日

(此件公開發(fā)布)

關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的實(shí)施方案

為貫徹落實(shí)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的指導(dǎo)意見》(國辦發(fā)〔2019〕34號)和《遼寧省人民政府辦公廳關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的實(shí)施意見》(遼政辦發(fā)〔2021〕27號)精神，健全土地二級市場運(yùn)行體制、機(jī)制，保障資源要素流通，提高存量土地資源利用效率，促進(jìn)我市經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展，特制定本實(shí)施方案。

一、堅(jiān)持基本原則，明確目標(biāo)任務(wù)

(一)指導(dǎo)思想。以習(xí)近平新時代中國特色社會主義思想為指導(dǎo)，全面貫徹黨的十九大和十九屆歷次全會精神，認(rèn)真落實(shí)黨中央、國務(wù)院決策部署，充分發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用，以建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場為方向，以促進(jìn)土地要素市場流通順暢為重點(diǎn)，以提高存量土地資源配置效率為目的，以不動產(chǎn)登記為基礎(chǔ)，著力完善土地二級市場規(guī)則，健全服務(wù)和監(jiān)管體系，提高節(jié)約集約用地水平，為推動經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展提供用地保障。

(二)基本原則。把握正確方向，堅(jiān)持社會主義市場經(jīng)濟(jì)改革方向，突出市場在資源配置中的決定性作用，著力減少政府微觀管理，完善事中事后監(jiān)管，增強(qiáng)市場內(nèi)生動力;規(guī)范市場運(yùn)行秩序，有效維護(hù)公開、公平、公正的市場環(huán)境，保障市場依法依規(guī)運(yùn)行和健康有序發(fā)展;提高服務(wù)效能，優(yōu)化交易流程，方便群眾，提高效率，全面提升土地市場領(lǐng)域政府治理能力和水平。

(三)目標(biāo)任務(wù)。2022年6月底前，市自然資源局完成全市平臺建設(shè)任務(wù)。各地在全市平臺建立基礎(chǔ)上，構(gòu)建本地區(qū)交易模塊，完成交易規(guī)則制定等工作，要充分結(jié)合市域自然資源管理基本情況，將閑置、批而未供土地納入平臺，建立部門共享、信息互建的相應(yīng)機(jī)制，初步建立起產(chǎn)權(quán)明晰、市場定價、信息集聚、交易安全、監(jiān)管有效的土地二級市場。逐步形成全市一、二級市場協(xié)調(diào)發(fā)展、規(guī)范有序、資源利用集約高效的現(xiàn)代土地市場體系。

(四)適用范圍。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的交易對象是國有建設(shè)用地使用權(quán)，重點(diǎn)針對土地交易、土地連同地上建筑物、其他附著物等整宗地一并交易的情況。已依法入市的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，可參照執(zhí)行。

二、完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓機(jī)制，促進(jìn)要素流通

(五)明確建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓形式。將各類導(dǎo)致建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的行為都視為建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括買賣、交換、贈與、繼承、出資以及司法處置、資產(chǎn)處置、法人或其他組織合并或分立等形式涉及的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移，以及分割或合并導(dǎo)致權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移等法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，地上建筑物、其他附著物所有權(quán)應(yīng)一并轉(zhuǎn)移。

責(zé)任部門：各縣(市)區(qū)政府，市自然資源局、市司法局、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、市國資委、市法院

(六)建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件。以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)按照劃撥決定書決定開發(fā)建設(shè)并取得地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明，轉(zhuǎn)讓需經(jīng)依法批準(zhǔn)，土地用途符合《劃撥用地目錄》的，可不補(bǔ)繳土地出讓價款，按轉(zhuǎn)移登記辦理;不符合《劃撥用地目錄》的，在符合規(guī)劃的前提下，由受讓方依法依規(guī)補(bǔ)繳土地出讓價款。以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，在符合法律法規(guī)規(guī)定和出讓合同約定的前提下，應(yīng)充分保障交易自由;原出讓合同對轉(zhuǎn)讓條件另有約定的，從其約定。屬于房屋建設(shè)工程已投資額未達(dá)到總投資額25%，可按照“先投入后轉(zhuǎn)讓”原則，交易雙方先行簽訂建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，辦理預(yù)告登記，待達(dá)到轉(zhuǎn)讓條件后，再依法辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記?！耙淹顿Y額”可依據(jù)有資質(zhì)的有關(guān)機(jī)構(gòu)出具的已投資情況報告認(rèn)定(已投資額、總投資額均不含建設(shè)用地使用權(quán)出讓價款、向國家繳納的相關(guān)稅費(fèi))。以作價出資或入股方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，參照以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)規(guī)定，不再報經(jīng)原批準(zhǔn)建設(shè)用地使用權(quán)作價出資或入股的機(jī)關(guān)批準(zhǔn);轉(zhuǎn)讓后，可保留為作價出資或入股方式，或直接變更為出讓方式。

責(zé)任部門：各縣(市)區(qū)政府，市自然資源局、市稅務(wù)局、市財政局、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、市國資委

(七)規(guī)范土地分割、合并轉(zhuǎn)讓，促進(jìn)合理利用。分割、合并后的地塊應(yīng)具備獨(dú)立分宗條件，涉及公共配套設(shè)施建設(shè)和使用的，轉(zhuǎn)讓雙方應(yīng)在合同中明確有關(guān)權(quán)利義務(wù)。土地分割、合并轉(zhuǎn)讓由建設(shè)用地使用權(quán)人申請，經(jīng)市、縣自然資源主管部門批準(zhǔn)，依法辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。

土地分割轉(zhuǎn)讓應(yīng)符合土地出讓合同約定，整宗地投資額達(dá)到條件即可分割轉(zhuǎn)讓。土地出讓合同中明確約定不得分割的，應(yīng)從其約定。擬分割宗地已預(yù)售或存在多個權(quán)利主體的，應(yīng)取得相關(guān)權(quán)利人同意，不得損害權(quán)利人合法權(quán)益。土地分割后的容積率等規(guī)劃條件的計(jì)算由各地結(jié)合實(shí)際制定具體操作辦法。多宗地合并，涉及劃撥、出讓、作價出資或入股等多種土地使用權(quán)類型的，原則上統(tǒng)一辦理為出讓，其中的劃撥土地需按土地市場價格補(bǔ)繳土地出讓價款;合并宗地用途符合《劃撥用地目錄》的，土地使用權(quán)人可選擇保留劃撥方式;涉及剩余出讓年限不一致的，可按照等價值有利于使用的原則重新確定剩余土地出讓年限，也可補(bǔ)繳一定年限土地出讓金后按較長年限登記。

責(zé)任部門：各縣(市)區(qū)政府，市自然資源局、市財政局、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局

(八)實(shí)施差別化稅收政策?？筛鶕?jù)本地實(shí)際，在地方權(quán)限內(nèi)探索實(shí)施城鎮(zhèn)土地使用稅差別化政策，促進(jìn)土地節(jié)約集約利用。

責(zé)任部門：各縣(市)區(qū)政府，市稅務(wù)局、市自然資源局、市財政局

三、強(qiáng)化出租管理，提高服務(wù)水平

(九)建設(shè)用地使用權(quán)出租的條件。建設(shè)用地使用權(quán)出租以及地上建筑物、其他附著物連帶土地使用權(quán)出租的，應(yīng)取得土地使用權(quán)及地上建筑物、其他附著物所有權(quán)合法憑證，并按劃撥決定書或有償使用合同決定或約定條件利用土地。

責(zé)任部門：各縣(市)區(qū)政府，市自然資源局、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局

(十)規(guī)范以有償方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)出租管理。以出讓、租賃、作價出資或入股等有償方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)出租或轉(zhuǎn)租的，不得違反法律法規(guī)和有償使用合同的相關(guān)約定。

責(zé)任部門：各縣(市)區(qū)政府，市自然資源局

(十一)規(guī)范劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出租管理。以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)出租的，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定上繳租金中所含土地收益，納入土地出讓收入管理。宗地長期出租，或部分用于出租且可分割的，應(yīng)依法補(bǔ)辦出讓、租賃等有償使用手續(xù)。應(yīng)結(jié)合本地實(shí)際，建立劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出租收益年度申報制度，出租人依法申報并繳納相關(guān)收益的，不再另行單獨(dú)辦理劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出租的批準(zhǔn)手續(xù)。

責(zé)任部門：各縣(市)區(qū)政府，市自然資源局、市財政局

四、完善抵押機(jī)制，保障合法權(quán)益

(十二)明確不同權(quán)能建設(shè)用地使用權(quán)抵押的條件。公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個人的劃撥建設(shè)用地使用權(quán)“連地帶房”可以依法依規(guī)一起抵押，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時應(yīng)優(yōu)先繳納土地出讓收入。學(xué)校、幼兒園、醫(yī)療機(jī)構(gòu)等為公益目的成立的非營利法人教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他公益設(shè)施等不得抵押。以出讓、作價出資或入股等方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)可以設(shè)定抵押權(quán)。以租賃方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設(shè)后，根據(jù)租賃合同約定允許抵押的，其地上建筑物、其他附著物連同土地可以依法一并抵押。

責(zé)任部門：各縣(市)區(qū)政府，市自然資源局、人民銀行葫蘆島市中心支行

(十三)放寬對抵押權(quán)人的限制。自然人、企業(yè)均可作為抵押權(quán)人申請以建設(shè)用地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)辦理不動產(chǎn)抵押相關(guān)手續(xù)，涉及企業(yè)之間債權(quán)債務(wù)合同的須符合有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。

責(zé)任部門：各縣(市)區(qū)政府，市自然資源局、人民銀行葫蘆島市中心支行

(十四)依法保障抵押權(quán)能。對不以公益為目的的養(yǎng)老、教育、醫(yī)療等社會領(lǐng)域企業(yè)以有償方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)、設(shè)施等財產(chǎn)進(jìn)行抵押融資的，抵押融資款項(xiàng)僅限用于項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)及建成后運(yùn)營管理。要進(jìn)一步完善抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后保障原有經(jīng)營活動持續(xù)穩(wěn)定的配套措施，在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時，抵押權(quán)人及受讓方不得改變原不動產(chǎn)用途，確保利益相關(guān)人權(quán)益不受損害。

責(zé)任部門：各縣(市)區(qū)政府，市自然資源局、人民銀行葫蘆島市中心支行、市教育局、市民政局、市衛(wèi)生健康委、市金融發(fā)展局

五、建立市場交易體系，提升服務(wù)保障能力

(十五)搭建交易平臺，保障政務(wù)服務(wù)便捷高效。各縣(市)區(qū)要在自然資源主管部門現(xiàn)有的土地交易機(jī)構(gòu)基礎(chǔ)上或依托不動產(chǎn)登記系統(tǒng)平臺搭建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場交易平臺。平臺內(nèi)應(yīng)匯集交易、登記、稅務(wù)、住建、金融等部門或機(jī)構(gòu)的辦事窗口，實(shí)現(xiàn)相關(guān)職能部門業(yè)務(wù)充分整合銜接，提高辦事效率，提供土地二級市場交易一站式服務(wù)。要實(shí)行“互聯(lián)網(wǎng)+政務(wù)服務(wù)”建設(shè)模式，同步推進(jìn)線上交易平臺和信息系統(tǒng)建設(shè)。按照國家統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，在自然資源部土地二級市場交易系統(tǒng)支撐服務(wù)和相關(guān)成果基礎(chǔ)上，建設(shè)和完善電子競價系統(tǒng)，使交易平臺具備匯集交易信息、提供交易場所、辦理交易事務(wù)、交易運(yùn)行監(jiān)管、政策法規(guī)咨詢等功能，實(shí)現(xiàn)“一窗受理、一網(wǎng)通辦、一站辦結(jié)”。

要培育和規(guī)范中介組織，發(fā)揮其在市場交易活動中的橋梁作用，發(fā)展相關(guān)機(jī)構(gòu)，為交易方提供推介、展示、咨詢、估價、經(jīng)紀(jì)、資金監(jiān)管等規(guī)范化服務(wù)，促進(jìn)交易便捷高效。

責(zé)任部門：各縣(市)區(qū)政府，市自然資源局

(十六)規(guī)范交易流程。各地自然資源主管部門要不斷優(yōu)化交易流程，建立“信息發(fā)布—達(dá)成意向—簽訂合同—交易監(jiān)管”的線上交易流程和“交易申請—交易審核—簽訂合同—申報價格—交易監(jiān)管”的線下交易流程。交易雙方可通過土地二級市場交易平臺等渠道發(fā)布和獲取市場信息;可自行協(xié)商交易，也可委托土地二級市場交易平臺公開交易;達(dá)成一致后簽訂合同，依法申報交易價格。應(yīng)結(jié)合實(shí)際探索建立政府優(yōu)先購買制度。加強(qiáng)交易事中事后監(jiān)管，重點(diǎn)加強(qiáng)合法合規(guī)合約性審核，對違反有關(guān)法律法規(guī)或不符合出讓合同約定、劃撥決定書規(guī)定的，不予辦理相關(guān)手續(xù)。

責(zé)任部門：各縣(市)區(qū)政府，市自然資源局、市財政局

(十七)加強(qiáng)信息互通共享。各地政府要規(guī)范涉地司法處置程序，強(qiáng)化自然資源主管部門與法院聯(lián)動機(jī)制，涉及建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的案件，自然資源主管部門應(yīng)當(dāng)向法院提供所涉不動產(chǎn)的權(quán)利狀況、原出讓合同約定的權(quán)利義務(wù)情況等。建立健全執(zhí)行聯(lián)動機(jī)制，司法處置土地可進(jìn)入土地二級市場交易平臺交易。各地自然資源主管部門應(yīng)建立與住建、稅務(wù)、市場監(jiān)管等部門的溝通協(xié)調(diào)機(jī)制，加強(qiáng)對涉地股權(quán)轉(zhuǎn)讓的聯(lián)合監(jiān)管，重點(diǎn)監(jiān)管出讓合同的履約情況并依法追究合同違約責(zé)任，確保土地及時開發(fā)利用。加強(qiáng)涉地資產(chǎn)處置工作街接，政府有關(guān)部門或事業(yè)單位進(jìn)行國有資產(chǎn)處置時涉及劃撥建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，應(yīng)征求自然資源主管部門意見，并將宗地的有關(guān)情況如實(shí)告知當(dāng)事人。加強(qiáng)建設(shè)用地使用權(quán)與房地產(chǎn)交易管理的銜接，建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押涉及房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的，自然資源主管部門與住建主管部門要加強(qiáng)信息共享。市、縣土地交易機(jī)構(gòu)能夠通過實(shí)時互通共享取得的信息，不得要求交易當(dāng)事人重復(fù)提交。

責(zé)任部門：各縣(市)區(qū)政府，市自然資源局、市稅務(wù)局、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、市國資委、市市場監(jiān)管局、市法院

六、加強(qiáng)監(jiān)測監(jiān)管

(十八)強(qiáng)化市場監(jiān)測監(jiān)管與調(diào)控。各地要嚴(yán)格落實(shí)公示地價體系，定期更新和發(fā)布基準(zhǔn)地價或標(biāo)定地價。完善土地二級市場的價格形成、監(jiān)測、指導(dǎo)、監(jiān)督機(jī)制，防止交易價格異常波動。強(qiáng)化土地一、二級市場聯(lián)動，加強(qiáng)土地投放總量、結(jié)構(gòu)、時序等的銜接，運(yùn)用財稅、金融等手段，加強(qiáng)對土地市場的整體調(diào)控，維護(hù)市場平穩(wěn)運(yùn)行。

責(zé)任部門：各縣(市)區(qū)政府，市自然資源局、市稅務(wù)局、市財政局、市金融發(fā)展局

(十九)完善信用體系建設(shè)。土地轉(zhuǎn)讓后，出讓合同所載明的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移，受讓人應(yīng)依法履約。各地要健全以“雙隨機(jī)、一公開”為基本手段、以重點(diǎn)監(jiān)管為補(bǔ)充、以信用為基礎(chǔ)的監(jiān)管機(jī)制，加強(qiáng)對交易方和中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的信用監(jiān)管。要結(jié)合本地實(shí)際，制定土地市場信用評價規(guī)則和約束措施，對失信責(zé)任主體要記入信用檔案，并在信用中國(遼寧葫蘆島)進(jìn)行公布，實(shí)施聯(lián)合懲戒，推進(jìn)土地市場信用體系共建共治共享。

責(zé)任部門：各縣(市)區(qū)政府，市自然資源局、市發(fā)展改革委

七、保障措施

(二十)加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。各級政府和各有關(guān)部門要充分認(rèn)識完善二級市場的重要性，強(qiáng)化主體責(zé)任，落實(shí)有關(guān)人員和經(jīng)費(fèi)保障，有序推進(jìn)土地二級市場建設(shè)，促進(jìn)全市存量土地資源盤活利用。建立自然資源、財政、住建、國資、稅務(wù)、市場監(jiān)管、金融等主管部門的聯(lián)動機(jī)制，明確任務(wù)分工，壓實(shí)工作責(zé)任。

(二十一)加強(qiáng)宣傳引導(dǎo)。各地要加大對土地二級市場相關(guān)政策的宣傳力度，強(qiáng)化政策解讀，及時總結(jié)推廣典型經(jīng)驗(yàn)和創(chuàng)新做法，不斷擴(kuò)大土地二級市場影響力、吸引力，充分調(diào)動市場主體參與積極性。合理引導(dǎo)市場預(yù)期，及時回應(yīng)公眾關(guān)切，營造良好的土地市場輿論氛圍，提升市場主體和全社會依法規(guī)范、節(jié)約集約用地的意識，切實(shí)提高土地資源配置和利用效率。

(二十二)完善平臺建設(shè)。在土地二級市場平臺建立的基礎(chǔ)上，不斷探索平臺功能的完善，強(qiáng)化平臺的應(yīng)用，將海域管理、林權(quán)管理、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易等納入平臺共同開發(fā)建設(shè)，構(gòu)建形成自然資源二級體系交易平臺，平臺要強(qiáng)化交易全過程資金監(jiān)管功能，建立資金監(jiān)管體系，完善資金監(jiān)管流程，確保進(jìn)入平臺交易的資金全額監(jiān)管到位。

(二十三)嚴(yán)格責(zé)任追究。強(qiáng)化監(jiān)督問責(zé)，對違反土地二級市場相關(guān)規(guī)定的地方政府和有關(guān)部門、單位以及責(zé)任人員實(shí)行責(zé)任追究，堅(jiān)決打擊各種腐敗行為。