為進一步提高我省土地增值稅征管工作水平，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理工作，吉林省地方稅務(wù)局制定了《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法(試行)》，現(xiàn)予以公布，自2014年4月1日起施行。

特此公告。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法

(試行)

第一章總則

第一條　為規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理工作，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則和《國家稅務(wù)總局土地增值稅清算管理規(guī)程》等規(guī)定，結(jié)合我省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)情況，制定本辦法(以下簡稱《辦法》)。

第二條本辦法適用于座落地在我省范圍內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地增值稅清算工作。

第三條土地增值稅清算要按普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和其他類型房產(chǎn)分別計算土地增值稅。納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)審核，免征土地增值稅。

第二章前期管理

第四條　土地增值稅基本清算單位為房地產(chǎn)開發(fā)項目；開發(fā)

項目分期的，為每個分期開發(fā)項目。開發(fā)項目或分期開發(fā)項目的確認(rèn)以房地產(chǎn)業(yè)管理職能部門核發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證為主要依據(jù)。

第五條　主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)加強房地產(chǎn)開發(fā)項目的日常稅收管理，設(shè)置項目管理臺帳，歸集項目立項、規(guī)劃設(shè)計、施工、預(yù)售、竣工驗收、工程結(jié)算、項目清盤等資料，實施從納稅人取得土地使用權(quán)開始的房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程跟蹤監(jiān)控，做到稅務(wù)管理與納稅人項目開發(fā)同步。

第六條主管稅務(wù)機關(guān)要按土地增值稅基本清算單位填寫《項目基本信息登記表》(附件1)

第七條納稅人應(yīng)于取得基本清算單位第一張預(yù)售許可證開始，每季終了后15日內(nèi)向主管稅務(wù)機關(guān)報送《銷售明細(xì)申報表》(附件2)。

第八條主管稅務(wù)機關(guān)根據(jù)納稅人報送的項目銷售情況，按季填寫《項目日常管理臺帳》(附件3)，進行清算條件的評估。

第三章清算條件

第九條　納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進行土地增值稅的清算。

(一)房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的。

(二)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的。

(三)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

第十條　對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算。

(一)已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的。

(二)取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的。

(三)納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。

(四)省稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。

對前款所列第(三)項情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。

第四章清算申報

第十一條　符合土地增值稅應(yīng)清算條件的納稅人，應(yīng)據(jù)實填寫《土地增值稅清算納稅申報表(房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適用)》及其相關(guān)附表(附件4)，滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機關(guān)進行土地增值稅清算申報并繳納申報稅款。

第十二條　主管稅務(wù)應(yīng)當(dāng)對符合土地增值稅可清算條件的納稅人作出《項目評估表》(附件5)。確定要求納稅人進行清算的，向其下達(dá)《稅務(wù)事項通知書(通知清算)》(附件6)。納稅人應(yīng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機關(guān)進行土地增值稅清算申報并繳納申報稅款；確定暫不清算的，應(yīng)繼續(xù)做好項目管理，及時確定清算時間并通知納稅人辦理清算。

第十三條納稅人逾期未進行清算申報并繳納稅款的，從滿足清算條件之日或者收到主管稅務(wù)機關(guān)下達(dá)的清算通知之日的第91日起加收滯納金。

第十四條　納稅人在辦理土地增值稅清算申報時，須向主管稅務(wù)機關(guān)如實提交有關(guān)清算項目資料，填寫《土地增值稅清算資料清單》(附件7)，附報以下清算資料，并保證報送資料真實、準(zhǔn)確。

(一)房地產(chǎn)開發(fā)項目清算說明，內(nèi)容應(yīng)包括：

1.項目立項、用地、開發(fā)情況。

2.符合清算條件情況：項目建筑面積、可售建筑面積、已轉(zhuǎn)讓建筑面積及其具體構(gòu)成情況、非可售建筑面積及其具體構(gòu)成情況。

3.扣除項目情況以及扣除項目分?jǐn)傓k法和依據(jù)；對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，應(yīng)說明共同費用總額及其分?jǐn)偳闆r。

4.對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)項目中公共設(shè)施，應(yīng)分項分類說明具體情況(按照建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有、建成后無償移交給政府公用事業(yè)單位、建成后自用或有償轉(zhuǎn)讓分類)。

5.將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)的情況。

6．涉及減免稅的項目，應(yīng)對項目涉及的減免稅提出申請報告，填寫《(普通標(biāo)準(zhǔn)住宅)土地增值稅減免申請審批表》(附件8)。

7.清算項目預(yù)繳的土地增值稅情況；實際繳納與清算項目有關(guān)的營業(yè)稅、城建稅、教育費附加和地方教育附加等。

8.其他應(yīng)說明的情況。

(二)項目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、開發(fā)項目立項批復(fù)資料、國有土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)證、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項目工程合同結(jié)算單、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、商品房預(yù)售許可證、商品房購銷合同統(tǒng)計表、銷售收入銷控明細(xì)表(應(yīng)分別列明普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和其他類型房地產(chǎn)的棟號、房間號、收入和面積等)、項目竣工驗收備案證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關(guān)的證明資料。

(三)稅務(wù)機關(guān)要求報送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等。

(四)納稅人委托稅務(wù)中介機構(gòu)審核鑒證的，還應(yīng)報送中介機構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》(以下簡稱《鑒證報告》)。

第五章清算受理

第十五條主管稅務(wù)機關(guān)在受理納稅人提交的土地增值稅申報時，應(yīng)認(rèn)真核對納稅人和中介機構(gòu)提供的資料。納稅人提交的申報資料齊全的，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)予以受理，并向納稅人開具《土地增值稅清算申報受理通知書》(附件9),交納稅人后轉(zhuǎn)入審核程序。

對納稅人提交的清算申報資料不完整，《鑒證報告》內(nèi)容不規(guī)范、鑒證事項不清楚的，應(yīng)退回納稅人補充資料，并于當(dāng)日向納稅人開具《土地增值稅清算申報補充資料通知書》(附件10)。納稅人應(yīng)當(dāng)在15日內(nèi)(特殊情況，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)批準(zhǔn)后可再延長15日)補充清算資料完整后，再向納稅人開具《土地增值稅清算申報受理通知書》(附件9),交納稅人后轉(zhuǎn)入審核程序。

第六章清算審核

第十六條　主管稅務(wù)機關(guān)清算審核包括案頭審核、實地審核。

案頭審核是指對納稅人報送的清算資料進行數(shù)據(jù)、邏輯審核，重點審核項目歸集的一致性、數(shù)據(jù)計算的準(zhǔn)確性等。

實地審核是指在案頭審核的基礎(chǔ)上，通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目實地查驗等方式，對納稅人申報情況的客觀性、真實性、合理性進行審核。

第十七條　在審核收入情況時，應(yīng)結(jié)合銷售發(fā)票、銷售合同(含房管部門網(wǎng)上備案登記資料)、商品房銷售(預(yù)售)許可證、房產(chǎn)分戶表及其他有關(guān)資料，重點審核銷售明細(xì)表，房地產(chǎn)銷售面積與項目可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性，以核實計稅收入；對銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，而發(fā)生補、退房款的收入調(diào)整情況進行審核；對銷售價格進行評估，審核有無價格明顯偏低情況。必要時，通過實地查驗，確認(rèn)有無少計、漏計事項，確認(rèn)有無將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等情況。

第十八條　土地增值稅扣除項目審核的具體內(nèi)容包括：

(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額。

(二)房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。

(三)房地產(chǎn)開發(fā)費用。

(四)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。

(五)國家規(guī)定的其他扣除項目。

以上內(nèi)容按照《國家稅務(wù)總局土地增值稅清算規(guī)程》中所列項目予以重點關(guān)注，扣除憑證參照《土地增值稅扣除項目有關(guān)憑證參考表》(附件11)。

第十九條　主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)在受理納稅人清算申報后90日內(nèi)完成對清算結(jié)果的審核，形成《土地增值稅清算審核結(jié)論》(附件12)，經(jīng)本級稅務(wù)機關(guān)審理委員會審議通過后送達(dá)納稅人，同時下達(dá)《稅務(wù)事項通知書(補退稅款)》(附件13)，按照有關(guān)規(guī)定辦理補稅或退稅手續(xù)。稅務(wù)機關(guān)清算審核查補的稅款，自滿足清算條件之日或者收到主管稅務(wù)機關(guān)下達(dá)的清算通知之日的第91日起加收滯納金。

第二十條納稅人清算退稅需填寫《土地增值稅清算退稅審核備案表》(附件14)，報主管稅務(wù)機關(guān)審核。退稅額度在50萬元(含)以上的，應(yīng)逐級上報省地方稅務(wù)局備案。

第二十一條主管稅務(wù)機關(guān)在清算項目審核過程中需要納稅人進一步補充與清算項目相關(guān)的證明資料時，向納稅人開具《土地增值稅清算審核中止通知書》(附件15)。納稅人應(yīng)于接到《土地增值稅清算審核中止通知書》之日起30日內(nèi)補正有關(guān)清算材料。補充資料時間不計入審核期限。

第二十二條在土地增值稅清算審核過程中，符合以下條件之一的，可實行核定征收，由主管稅務(wù)機關(guān)向納稅人下達(dá)《土地增值稅核定征收通知書》(附件16)。

(一)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的。

(二)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的。

(三)雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的。

　(四)符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的。

　(五)申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。

第二十三條主管稅務(wù)機關(guān)要結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)、從業(yè)時間、以前年度開發(fā)面積、清算項目總建筑面積、總投資額度等信息，認(rèn)真把握核定征收條件，嚴(yán)格控制以核定代替清算的行為。

市(州)稅務(wù)機關(guān)應(yīng)結(jié)合本地實際，建立備案制度，對采用核定征收方式的房地產(chǎn)開發(fā)項目實施管理；要根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅平均稅負(fù)，適時調(diào)整核定征收率。

第七章清算管理

第二十四條　主管稅務(wù)機關(guān)要做好土地增值稅的清算管理工作，加強對清算項目的監(jiān)督檢查以及后續(xù)管理。

第二十五條　土地增值稅清算審核資料應(yīng)實施檔案管理，其整理、歸類、裝訂應(yīng)符合檔案管理的基本要求：

(一)主管稅務(wù)機關(guān)負(fù)責(zé)將清算審核工作中形成的資料與原保存的該項目稅務(wù)資料，按照稅收征管檔案管理工作的要求，于清算終了后3個月內(nèi)立卷歸檔；對于成片開發(fā)分批清算土地增值稅的項目，應(yīng)在全部項目土地增值稅清算審核終了后再進行歸檔。

(二)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)報送的清算資料、中介機構(gòu)的鑒證報告、稅務(wù)機關(guān)的相關(guān)文書等各項資料應(yīng)統(tǒng)一編制目錄，應(yīng)注意報表和相關(guān)憑證的對應(yīng)關(guān)系，按照規(guī)定的資料順序進行整理，使清算審核資料便于查閱。

(三)稅務(wù)機關(guān)應(yīng)加強土地增值稅清算數(shù)據(jù)的統(tǒng)計管理，設(shè)立稅款清算臺帳，詳細(xì)登記清算項目、類型、面積、收入、扣除項目金額、增值額、預(yù)繳稅款、補(退)稅款。

第二十六條在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，不再實行預(yù)征管理。納稅人應(yīng)按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。

單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

第八章對稅務(wù)中介機構(gòu)的管理

第二十七條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算專項鑒證業(yè)務(wù)，可由納稅人自行委托經(jīng)國家稅務(wù)總局注冊稅務(wù)師管理中心或吉林省注冊稅務(wù)師管理中心批準(zhǔn)設(shè)立的，年審合格的稅務(wù)中介機構(gòu)進行。納稅人委托省外的稅務(wù)中介機構(gòu)，還需具備“經(jīng)國家稅務(wù)總局網(wǎng)站公告的具有跨省開展涉稅鑒證業(yè)務(wù)的A級稅務(wù)師事務(wù)所”的條件。

第二十八條稅務(wù)中介機構(gòu)應(yīng)對不同用途的房地產(chǎn)開發(fā)清算項目所涉及的收入、成本、費用等情況加以區(qū)分并說明情況。

稅務(wù)中介機構(gòu)對清算項目的總體基本情況、不同用途的面積劃分情況、銷售收入、成本及費用等情況進行鑒證，供稅務(wù)部門參考，并接受稅務(wù)機關(guān)要求提供清算項目鑒證工作底稿的查驗核實工作。

第二十九條稅務(wù)中介機構(gòu)必須嚴(yán)格依照有關(guān)法律法規(guī)，按照獨立、客觀、公正的原則出具《鑒證報告》。稅務(wù)師事務(wù)所及注冊稅務(wù)師應(yīng)當(dāng)對其出具的鑒證報告承擔(dān)法律責(zé)任。

稅務(wù)中介機構(gòu)接受納稅人委托進行土地增值稅稅款清算的，應(yīng)當(dāng)將《涉稅鑒證業(yè)務(wù)約定書》復(fù)印件加蓋公章，報送主管稅務(wù)機關(guān)。稅務(wù)師事務(wù)所在審核鑒證過程中終止鑒證的，應(yīng)將已報送的《涉稅鑒證業(yè)務(wù)約定書》撤回。

第九章處罰

第三十條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理土地增值稅清算申報和報送清算資料，或者存在偷稅等稅收違法行為的，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》第六十二條、六十三條等有關(guān)規(guī)定進行處罰。

對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按照主管稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的期限繳納清算補繳稅款的，由主管稅務(wù)機關(guān)移交稽查部門處理。

第三十一條　主管稅務(wù)機關(guān)在土地增值稅清算審核工作中，發(fā)現(xiàn)稅務(wù)中介機構(gòu)有違反關(guān)稅收法律、法規(guī)，出具虛假鑒證報告等行為的，應(yīng)當(dāng)逐級上報至省地方稅務(wù)局。省地方稅務(wù)局按照《中華人民共和國稅收征收管理法實施細(xì)則》和《注冊稅務(wù)師管理暫行辦法》(國家稅務(wù)總局第14號令)的有關(guān)規(guī)定進行處罰，同時對稅務(wù)中介機構(gòu)及有關(guān)注冊稅務(wù)師進行通報。對被通報的注冊稅務(wù)師，從被通報之日起一年內(nèi)做出的《鑒證報告》，稅務(wù)機關(guān)不予認(rèn)可。

第十章附則

第三十二條　本辦法與國家有關(guān)稅收法律、行政法規(guī)規(guī)定不一致的，以國家有關(guān)稅收法律、行政法規(guī)規(guī)定為準(zhǔn)。

第三十三條本辦法自2014年4月1日起施行，即納稅人在2014年4月1日以后進行土地增值稅清算申報的項目應(yīng)按本辦法執(zhí)行。

吉林省地方稅務(wù)局

2014年3月20日