為深入貫徹落實(shí)中央全面深化改革委員會(huì)第八次會(huì)議精神，保障土地要素流通順暢，提高節(jié)約集約用地水平，提升存量土地資源配置效率，加快建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，按照省委省政府的工作部署，省自然資源廳會(huì)同有關(guān)部門起草了《關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱《實(shí)施意見(jiàn)》）。

一、起草背景

改革開放以來(lái)，以政府供應(yīng)為主的土地一級(jí)市場(chǎng)制度體系相對(duì)完善，但市場(chǎng)主體之間轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的土地二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)滯后，導(dǎo)致土地資源配置效率低，難以適應(yīng)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展要求。2013年，十八屆三中全會(huì)明確提出“完善土地租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押二級(jí)市場(chǎng)”的重要部署。

2019年，習(xí)近平總書記主持召開中央全面深化改革委員會(huì)第八次會(huì)議，審議通過(guò)了《關(guān)于完善國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場(chǎng)的指導(dǎo)意見(jiàn)》。會(huì)議指出，完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場(chǎng)，創(chuàng)新運(yùn)行模式，健全服務(wù)監(jiān)管，促進(jìn)土地要素流通順暢，提高存量土地資源配置效率，提高節(jié)約集約用地水平。

二、制定過(guò)程

2019年7月，國(guó)辦印發(fā)《關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場(chǎng)的指導(dǎo)意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)〔2019〕34號(hào)）。自然資源部召開工作部署會(huì)議，要求各省按照時(shí)間服從質(zhì)量的原則，制定配套政策措施。

《實(shí)施意見(jiàn)》先后征求15家?。ㄖ校┲眴挝灰庖?jiàn)，通過(guò)了合法性審核、公平競(jìng)爭(zhēng)審查、并先后經(jīng)第134次省政府常務(wù)會(huì)議、第11次省委全面深化改革委員會(huì)會(huì)議審議通過(guò)。

三、主要內(nèi)容

《實(shí)施意見(jiàn)》共7個(gè)部分22條，主要包括：

第一部分（1—4條），總體要求?；驹瓌t包括堅(jiān)持社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)方向、有效維護(hù)“三公”市場(chǎng)環(huán)境、提高政府土地市場(chǎng)領(lǐng)域治理能力；目標(biāo)是力爭(zhēng)2022年6月底前完成交易平臺(tái)搭建、交易規(guī)則制定等工作；適用范圍包括國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)、土地連同地上建筑物、其他附著物以及已入市集體土地的交易。

第二部分（5—8條），完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓機(jī)制，促進(jìn)要素流通。一是對(duì)于房屋建設(shè)工程用地不符合轉(zhuǎn)讓條件的，突出盤活存量、以用為先原則，允許交易雙方先行簽訂轉(zhuǎn)讓合同，辦理預(yù)告登記。二是保留了《指導(dǎo)意見(jiàn)》關(guān)于差別化稅收政策的規(guī)定，結(jié)合省政府辦公廳《關(guān)于促進(jìn)全省土地節(jié)約集約利用的通知》（遼政辦〔2020〕45號(hào)）予以落實(shí)。

第三部分（9—11條），完善出租管理，提高服務(wù)水平。結(jié)合《民法典》和土地租賃現(xiàn)有相關(guān)政策，明確了建設(shè)用地使用權(quán)出租條件。即：取得相關(guān)土地使用權(quán)及其地上物所有權(quán)并依約利用土地；明確了有償和劃撥取得的建設(shè)用地使用權(quán)出租、轉(zhuǎn)租管理要求，部署各地落實(shí)劃撥土地出租申報(bào)制度。

第四部分（12—14條），完善抵押機(jī)制，保障合法權(quán)益。明確了不同權(quán)能建設(shè)用地使用權(quán)抵押條件和要求，放寬了抵押權(quán)人限制。一是除《民法典》第399條規(guī)定以外的建設(shè)用地使用權(quán)可依法抵押；二是為保障自然人、企業(yè)之間多種經(jīng)濟(jì)關(guān)系，放寬了對(duì)抵押權(quán)人的限制，維護(hù)了土地使用權(quán)人的合法權(quán)益；三是細(xì)化保障抵押利益相關(guān)人權(quán)益的規(guī)定，確保養(yǎng)老、教育、醫(yī)療等社會(huì)服務(wù)活動(dòng)在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)能夠持續(xù)開展。

第五部分（15—17條），建立市場(chǎng)交易體系，提升服務(wù)保障能力。一是搭建平臺(tái)，部署市、縣（市）在自然資源主管部門現(xiàn)有交易機(jī)構(gòu)或依托不動(dòng)產(chǎn)登記平臺(tái)建立二級(jí)市場(chǎng)交易平臺(tái)，開設(shè)多部門辦事窗口，提供一站式服務(wù)。二是優(yōu)化流程，部署各地建立線上交易和線下交易流程。三是聯(lián)動(dòng)監(jiān)管，規(guī)范涉地司法處置程序，強(qiáng)化自然資源主管部門與法院聯(lián)動(dòng)監(jiān)管。

第六部分（18—19條），加強(qiáng)監(jiān)測(cè)監(jiān)管。一是落實(shí)公示地價(jià)體系定期更新和發(fā)布制度，維護(hù)土地市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。二是要求各地加強(qiáng)對(duì)交易方和中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的信用監(jiān)管，推進(jìn)土地市場(chǎng)信用體系共建共治共享。

第七部分（20—22條），保障措施和責(zé)任追究。一是明確了各級(jí)政府及其有關(guān)部門主體責(zé)任。二是要求加強(qiáng)宣傳，調(diào)動(dòng)各類市場(chǎng)主體參與的積極性。三是強(qiáng)化監(jiān)督問(wèn)責(zé)，堅(jiān)決打擊各種腐敗行為。