房屋收益法是什么
精選回答
房屋收益法是適用于已經(jīng)出租的房屋,并且簽定了長(zhǎng)期的租約,期滿要繼續(xù)續(xù)租的情況。對(duì)于只存在短期的租約,期滿不繼續(xù)續(xù)租的房屋,則需客觀總收益和實(shí)際總收益綜合考慮。
收益法也稱收益資本化法、收益還原法。是房地產(chǎn)評(píng)估中常用的方法之一。收益法是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來的正常凈收益,選擇適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加,以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值,預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來收益,然后利用報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值來求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值的方法。
凈收益每年不變收益為有限年期的公式:V=a/r(1-(1+r)^-n) ,其中,V:房地產(chǎn)價(jià)格,a:房地產(chǎn)年凈收益,r:折現(xiàn)率,n:剩余收益年期。
資產(chǎn)未來收益無限期的情況:
無限收益期的情況下,有兩種情形:
1.未來收益年金化的情形:
在這種情形下,首先預(yù)測(cè)其年收益額,然后對(duì)年收益額進(jìn)行本金化處理,即可確定其評(píng)估值。
基本公式為:資產(chǎn)評(píng)估值(收益現(xiàn)值)=年收益額/本金化率
有的資產(chǎn)評(píng)估時(shí),其未來預(yù)期收益盡管不完全相等,但生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)相對(duì)穩(wěn)定,各期收益相差不大,這種情況下也可以采用上述方法進(jìn)行評(píng)估。
2.未來收益是不等額的情形:
在這種情形下,首先預(yù)測(cè)未來若干年內(nèi)(一般為5年)的各年預(yù)期收益額,對(duì)其進(jìn)行折現(xiàn)。再假設(shè)從若干年的最后一年開始,以后各年預(yù)期收益額相同,將這些收益額進(jìn)行本金處理,最后,將前后兩部分收益現(xiàn)值求和。
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