一、“定金”與“訂金”

    所謂定金，是指合同當(dāng)事人為了確保合同的履行，依據(jù)法律規(guī)定或者當(dāng)事人雙方的約定，由當(dāng)事人一方在合同訂立時(shí)或者訂立后履行前，按照合同標(biāo)的額的一定比例（不超過(guò)20%），預(yù)先給付對(duì)方當(dāng)事人的金錢(qián)或其替代物。定金合同是從屬于主合同的從合同，其成立的前提是主合同已經(jīng)成立生效。

    “定金”在法律上有明確的概念：它既是履約的保證，又是一種支付，同時(shí)還是一種賠償，即通過(guò)支付一定數(shù)額的金錢(qián)來(lái)表明合同雙方有意并要真誠(chéng)履行簽訂的合同，如果購(gòu)房者違約，定金不退，如果開(kāi)發(fā)商違約，就要向購(gòu)買(mǎi)方雙倍返還定金。在法律上有明文規(guī)定定金的靈敏額不能超過(guò)合同總價(jià)的20%.

    “我愛(ài)我家”置業(yè)顧問(wèn)表示，在房產(chǎn)交易過(guò)程中，訂金只是預(yù)付款性質(zhì)的一種支付，不具有定金的性質(zhì)。因此，在購(gòu)房者簽訂《預(yù)購(gòu)臨時(shí)協(xié)議》時(shí)，真正的預(yù)購(gòu)房屋正式合同一主合同是否能夠成立，還處于一種不確定狀態(tài)，這與定金合同有著重大差別。因此，預(yù)購(gòu)訂金不是定金，定金罰則也就當(dāng)然不能適用。訂金與定金的最基本的區(qū)別就是定金適用定金罰則，一方違約應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金或無(wú)權(quán)要求返還定金，而訂金適用這樣的罰則，只會(huì)存在返還或沖抵價(jià)款的作用。

    “訂金”在法律上沒(méi)有明文規(guī)定。出現(xiàn)在房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)中的“訂金”，其業(yè)主或賠償僅僅是單方的，是購(gòu)房者對(duì)開(kāi)發(fā)商的保證。在開(kāi)發(fā)商如果違約是否雙倍返還的問(wèn)題上并不明確。如果開(kāi)發(fā)商違約，只要退還訂金即可。

    “定金”是規(guī)范的法律概念，是一種擔(dān)保形式；而“訂金”并非法律語(yǔ)言，沒(méi)有明確的法律規(guī)定，在審判實(shí)踐中一般被視為預(yù)付款。兩者的法律效力也是完全不同的；如果買(mǎi)方交付的是“定金”，那么買(mǎi)方違約則定金將賣(mài)方?jīng)]收，賣(mài)方違約則必須向買(mǎi)方雙倍返還定金；如果買(mǎi)方交付的是“訂金”，那么不論哪一方反悔，賣(mài)方都只須原數(shù)退還“訂金”。

    根據(jù)法律的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商必須持有《預(yù)售商品房許可證》才能賣(mài)樓花，而且不管是預(yù)售商品房還是正式的商品房買(mǎi)賣(mài)，都必須簽訂書(shū)面合同。比如：開(kāi)發(fā)商收取了2萬(wàn)元錢(qián)后，并沒(méi)有與客戶(hù)簽訂書(shū)面合同，那么兩者之間的房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系并沒(méi)有形成。而《擔(dān)保法》規(guī)定“定金應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式約定”，定金條款又只能是主合同的從合同，那么在房屋買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有形成的情況下，客戶(hù)向開(kāi)發(fā)商交的2萬(wàn)元錢(qián)就可能是“定金”，也就不存在開(kāi)發(fā)商可以“沒(méi)收”這2萬(wàn)元的問(wèn)題。那么客戶(hù)交付的只可能是“訂金”，而“訂金”是應(yīng)當(dāng)退還的。但是，如果當(dāng)時(shí)雙方簽訂了書(shū)面的預(yù)售商品房合同，則可以在合同中約定“定金條款”，那么買(mǎi)方反悔不買(mǎi)時(shí)，開(kāi)發(fā)商就完全有權(quán)沒(méi)收定金。

    “我愛(ài)我家”提請(qǐng)廣大客戶(hù)必須注意的是，消費(fèi)者與開(kāi)發(fā)商即使簽訂了書(shū)面商品房預(yù)售合同，實(shí)際上也還只是一種意向書(shū)。在房屋實(shí)際交付時(shí)，雙方須另行簽訂正式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。購(gòu)房者只有在與開(kāi)發(fā)商簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，交付了購(gòu)房款、拿到開(kāi)發(fā)商開(kāi)具的發(fā)票后，才能向主管部門(mén)申辦產(chǎn)權(quán)證。

    二、“定金”與“押金”

    押金是擔(dān)保物權(quán)的一種，具體的講是質(zhì)押擔(dān)保的一種特殊形式，即為了擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人將一定數(shù)額的金錢(qián)或者等價(jià)物移交債權(quán)人占有，在債務(wù)人不履行合同的債務(wù)的時(shí)候，債權(quán)人可從押金中優(yōu)先受償。押金擔(dān)保，在本質(zhì)上屬于質(zhì)押的范疇。其與定金的區(qū)別主要表現(xiàn)在：

    1.性質(zhì)不同：定金擔(dān)保所產(chǎn)生的只有債權(quán)，不具有物權(quán)的效力；押金則屬于擔(dān)保物權(quán)的范圍。定金是法定的擔(dān)保方式，押金只是民間交易形式，我國(guó)法律并沒(méi)有承認(rèn)押金這種擔(dān)保方式。

    2.設(shè)定人的范圍不同：定金擔(dān)保的設(shè)定人限于被擔(dān)保的主合同之當(dāng)事人，定金不得由合同債務(wù)人以外的第三人設(shè)定，定金擔(dān)保是合同債務(wù)人的自己擔(dān)保；押金的設(shè)定人可以為合同債務(wù)人，也可以為債務(wù)人以外的第三人。

    3.約定限額法律規(guī)定不同：定金的數(shù)額由合同當(dāng)事人約定，但其約定的數(shù)額不得超過(guò)主合同標(biāo)的額的20%，超過(guò)部分不產(chǎn)生定金效力；而押金的數(shù)額由當(dāng)事人自由約定，無(wú)數(shù)額上的限制，當(dāng)事人約定的押金，可以高于或者低于主合同的標(biāo)的額。

    4.制裁后果不同：定金罰則適用于合同的雙方當(dāng)事人，在當(dāng)事人違約時(shí)，定金啟動(dòng)其罰則功能，具有明顯的懲罰性。而押金僅具有擔(dān)保合同義務(wù)人履行合同的效果，制裁違約方以押金為限，給付押金的人不履行合同義務(wù)的，無(wú)權(quán)收回押金，但接受押金的人不履行合同義務(wù)的，不承擔(dān)雙倍返還的押金義務(wù)，懲罰效果較弱。

    定金是在書(shū)面合同中明確以“定金”字樣，所約定的一種債的擔(dān)保形式。而其他的一些諸如訂金、押金、預(yù)付款之類(lèi)的，不能認(rèn)定其性質(zhì)為定金，不能適用法律規(guī)定的定金罰則。