實務(wù)操作
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在新會計準則體系以及《企業(yè)會計制度》中,均沒有對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算的具體規(guī)定。根據(jù)新準則的要求,結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的實際情況,對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“建筑安裝工程費”的核算所使用的會計科目、核算程序作如下介紹:
要正確核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的“建筑安裝工程費”,主要應(yīng)使用“原材料”、“應(yīng)付帳款”、“預(yù)付賬款”、“開發(fā)成本”等會計科目。
一、原材料
1、本科目核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)庫存的各種材料設(shè)備,包括原料及主要材料、輔助材料、工程設(shè)備、外購半成品(外購件)、修理用備件(備品備件)、包裝材料、燃料等的計劃成本或?qū)嶋H成本。
2、根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實際情況,可在本科目下設(shè)置“庫存材料”、“庫存設(shè)備”兩個二級明細科目。再按材料設(shè)備的保管地點(倉庫)、材料設(shè)備的類別、品種和規(guī)格等進行明細核算。
3、原材料的主要賬務(wù)處理
(1)企業(yè)購入并已驗收入庫的材料設(shè)備,按計劃成本或?qū)嶋H成本,借記本科目,按實際成本,貸記“材料采購”或“在途物資”科目,按計劃成本與實際成本的差異,借記或貸記“材料成本差異”科目。
(2)自制并已驗收入庫的材料,按計劃成本或?qū)嶋H成本,借記本科目,按實際成本,貸記“開發(fā)成本”科目,按計劃成本與實際成本的差異,借記或貸記“材料成本差異”科目。
(3)委托外單位加工完成并已驗收入庫的材料,按計劃成本或?qū)嶋H成本,借記本科目,按實際成本,貸記“委托加工物資”科目,按計劃成本與實際成本的差異,借記或貸記“材料成本差異”科目。
(4)生產(chǎn)經(jīng)營領(lǐng)用材料設(shè)備,借記“開發(fā)成本”、“開發(fā)間接費用”、“銷售費用”、“管理費用”等科目,貸記本科目。
(5)企業(yè)撥給承包單位抵作預(yù)付備料款或預(yù)付工程款的材料設(shè)備,借記“預(yù)付賬款”科目,貸記本科目;
(6)出售材料結(jié)轉(zhuǎn)成本,借記“其他業(yè)務(wù)成本”科目,貸記本科目。
(7)發(fā)出委托外單位加工的材料,借記“委托加工物資”科目,貸記本科目。
采用計劃成本進行材料日常核算的,發(fā)出材料還應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)材料成本差異,將發(fā)出材料的計劃成本調(diào)整為實際成本。
采用實際成本進行材料日常核算的,發(fā)出材料的實際成本,可以采用先進先出法、加權(quán)平均法或個別認定法計算確定。
4、本科目期末借方余額,反映企業(yè)庫存材料的計劃成本或?qū)嶋H成本。
二、應(yīng)付賬款
1、本科目核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因購買材料物資(含設(shè)備)和接受勞務(wù)供應(yīng)等應(yīng)付給供應(yīng)單位的價款,以及因出包工程應(yīng)付給工程承包單位的工程價款。
2、本科目應(yīng)按應(yīng)付賬款類別設(shè)置明細科目,如“應(yīng)付購貨款”、“應(yīng)付工程款”等,并分別按供應(yīng)單位和承包單位的戶名設(shè)置明細賬進行明細核算。
3、應(yīng)付帳款的主要帳務(wù)處理
(1)企業(yè)購入材料物資發(fā)生的應(yīng)付賬款,應(yīng)按全部金額,借記“原材料”科目,貸記本科目。如果上述物資的貨款已經(jīng)預(yù)付,則應(yīng)將預(yù)付的貨款自“預(yù)付賬款”科目轉(zhuǎn)入本科目,借記本科目,貸記“預(yù)付賬款”科目;支付貨款時,應(yīng)扣除已付的貨款;償付的貨款,借記本科目,貸記“銀行存款”等科目。
(2)企業(yè)接受供應(yīng)單位提供勞務(wù)而發(fā)生的應(yīng)付款項,應(yīng)根據(jù)供應(yīng)單位的發(fā)票賬單,借記有關(guān)成本費用科目,貸記本科目,支付款項時,借記本科目,貸記“銀行存款”等科目。
(3)企業(yè)與承包單位結(jié)算工程價款時,根據(jù)經(jīng)審核的承包單位提出的“工程價款結(jié)算賬單”結(jié)算工程款,借記“開發(fā)成本”科目,貸記本科目?刍仡A(yù)付工程款和備料款時,借記本科目,貸記“預(yù)付賬款”科目。支付給承包單位的工程款時,借記本科目,貸記“銀行存款”科目。
(4)企業(yè)開出、承兌商業(yè)匯票抵付應(yīng)付賬款時,借記本科目,貸記“應(yīng)付票據(jù)”科目。
三、預(yù)付賬款
1、本科目核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照工程合同規(guī)定預(yù)付給承包單位的工程款和備料款,以及按照購貨合同規(guī)定預(yù)付給供應(yīng)單位的購貨款。
預(yù)付給承包單位抵作備料款的材料,也在本科目核算。
2、本科目應(yīng)設(shè)置以下兩個明細科目:
(1)預(yù)付承包單位款;
(2)預(yù)付供應(yīng)單位款。
3、預(yù)付賬款的主要帳務(wù)處理
(1)企業(yè)預(yù)付給承包單位的工程款和備料款,借記本科目,貸記“銀行存款”科目;
(2)撥付承包單位抵作備料款的材料,借記本科目,貸記“原材料”等科目;
(3)企業(yè)與承包單位結(jié)算工程價款時,根據(jù)承包單位提出的“工程價款結(jié)算賬單”結(jié)算工程款,借記“開發(fā)成本”科目,貸記“應(yīng)付賬款一應(yīng)付工程款”科目,同時,從應(yīng)付的工程款中扣回預(yù)付的工程款和備料款,借記“應(yīng)付賬款”科目,貸記本科目。
(4)企業(yè)預(yù)付給供應(yīng)單位的貨款,借記本科目,貸記“銀行存款”科目。收到所購物資的發(fā)票賬單,根據(jù)發(fā)票賬單的應(yīng)付金額,借記“原材料”科目,貸記“應(yīng)付賬款”科目;同時,將預(yù)付的貨款自本科目轉(zhuǎn)入“應(yīng)付賬款”科目,借記“應(yīng)付賬款”科目,貸記本科目。
預(yù)付賬款不多的企業(yè),也可將預(yù)付的賬款直接記人“應(yīng)付賬款”科目的借方,不設(shè)置本科目。
四、開發(fā)成本
1、本科目核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用。
企業(yè)對出租房進行裝飾及增補室內(nèi)設(shè)施而發(fā)生的出租房工程支出,也在本科目核算。
出租開發(fā)產(chǎn)品經(jīng)營業(yè)務(wù)中發(fā)生的按月計提的出租開發(fā)產(chǎn)品攤銷等,可直接計入“其他業(yè)務(wù)成本”科目,不通過本科目核算。
企業(yè)為進行資金的籌集等理財活動而發(fā)生的利息支出,以及企業(yè)行政管理部門為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用,應(yīng)作為期間費用,直接計入當期損益,不在本科目核算。
2、企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開發(fā)過程中發(fā)生的各項費用,包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費、配套設(shè)施費和開發(fā)間接費用等。企業(yè)發(fā)生的土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費和建筑安裝工程費等,屬于直接費用,直接計入本科目(有關(guān)成本核算對象的成本項目中);應(yīng)由開發(fā)產(chǎn)品成本負擔的間接費用,應(yīng)先在“開發(fā)間接費用”科目進行歸集,月末,再按一定的分配標準分配計入有關(guān)的開發(fā)產(chǎn)品成本。
3、企業(yè)應(yīng)根據(jù)本企業(yè)的經(jīng)營特點,選擇本企業(yè)的成本核算對象、成本項目和成本核算方法。本科目應(yīng)按開發(fā)成本的種類,如“土地開發(fā)”、“房屋開發(fā)”、“配套設(shè)施開發(fā)”和“代建工程開發(fā)”等設(shè)置明細賬,并在明細賬下,按成本核算對象和成本項目進行明細核算。
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