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房地產(chǎn)業(yè)成本核算舉例

2007-11-30 16:52:25不祥字體:

    房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般都是將建筑安裝工程以對外招標的形式發(fā)包給施工企業(yè)施工建設,支付給施工企業(yè)的建筑安裝工程費屬于開發(fā)成本的直接費用,可以直接計入相關開發(fā)項目的成本中去。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)是承發(fā)包合同契約關系,根據(jù)合同約定進行工程款的預付、備料款的預付以整個工程價款的最終結算。工程開工前或開工后,按照合同約定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應向施工企業(yè)撥付工程備料款、工程進度款,還有可能向施工企業(yè)提供設備或材料(鋼材、水泥等),涉及預付工程款、備料款以及撥付材料設備的支出,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)先列入“預付賬款”賬戶核算,待施工企業(yè)提出“工程價款結算賬單”辦理工程價款結算時,從“預付賬款”賬戶轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本——建筑安裝工程費”賬戶。

    例:某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2004年5月開發(fā)建設電梯公寓一批,經(jīng)過公開招投標,甲施工企業(yè)中標承建該工程。甲乙雙方合同約定,工程總造價以5000萬元包干(設計變更另行辦理結算),簽訂《建設工程施工合同》后,向施工單位預付一定的工程款、備料款。每月根據(jù)實際完成的形象進度的80%再扣除部分預付款、甲供材料價款后支付工程款,工程竣工后工程決算辦理完畢,除預留5%的質(zhì)量保證金外全部支付施工單位。按照主管稅務機關要求,支付工程款時應代扣施工單位營業(yè)稅金(附加稅費略去不計),F(xiàn)將相關帳務處理說明如下:

    1、該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到甲施工單位交來的合同履約保證金100萬元,存入銀行。

    帳務處理為:

    借:銀行存款    100萬元

        貸:其他應付款——履約保證金  100萬元

    2、該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照合同約定,用銀行存款向施工企業(yè)支付工程備料款200萬元、預付工程進度款300萬元。

    帳務處理為:

    借:預付賬款——施工企業(yè)——預付備料款     200萬元

                ——施工企業(yè)——預付工程款     300萬元

        貸:銀行存款     500萬元

    3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購入鋼材一批價款60萬元、購入電梯3部價款50萬元,鋼材和電梯已驗收入庫?鄢A付款15萬元以及電梯質(zhì)量保證金1.5萬元(2年質(zhì)保期滿后退還)后,以銀行存款支付93.5萬元。

    帳務處理為:

    借:原材料——庫存材料 60萬元

        原材料——庫存設備 50萬元

        貸:預付賬款——預付購貨款     15萬元

            其他應付款——質(zhì)量保證金  1.5萬元

            銀行存款         93.5萬元

    4、該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向施工企業(yè)撥付電梯設備實際成本50萬元、撥付鋼材實際成本60萬元,抵作工程備料款。

    帳務處理為:

    借:預付賬款——施工企業(yè)——預付備料款 110萬元

        貸:原材料——庫存材料 60萬元

            原材料——庫存設備 50萬元

    5、施工企業(yè)月末向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出“工程價款結算賬單”,經(jīng)監(jiān)理單位、企業(yè)的工程管理部等審核后確認,應付工程結算價款600萬元。

    帳務處理分為:

    借:開發(fā)成本——某項目——建筑安裝工程費 600萬元

        貸:應付賬款——施工企業(yè)——工程款 600萬元

    6、次月初房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按合同約定本次應扣回預付工程款100萬元、扣回工程備料款(含價撥的材料設備)80萬元,并代扣工程營業(yè)稅金18萬元用銀行存款202萬元以及200萬元的銀行承兌匯票支付施工企業(yè)。

    帳務處理為:

    (1) 抵扣工程預付款和備料款

    借:應付賬款——施工企業(yè)——工程款    180萬元

        貸:預付賬款——預付工程款——施工企業(yè)  100萬元

            預付備料款——施工企業(yè)  80萬元

    (2) 代扣營業(yè)稅金

    借:應付帳款——施工企業(yè)——工程款  18萬元

        貸:應交稅費——代扣營業(yè)稅金   18萬元

    (3) 實際支付工程進度款

    借:應付帳款——施工企業(yè)——工程款   402萬元

        貸:銀行存款 202萬元

            應付票據(jù)            200萬元

    說明:如果開發(fā)商不代扣營業(yè)稅,則施工單位應開具600萬元的發(fā)票;如果開發(fā)商已經(jīng)代扣營業(yè)稅,則由開發(fā)商向主管稅務機關為施工單位代開600萬元的發(fā)票。

    7、以后每月支付工程款與〔例6〕基本相似,其帳務處理就不再贅述。

    8、2005年8月,施工單位的工程決算經(jīng)過開發(fā)商委托的造價審核機構的審計,雙方確認的工程總造價為5500萬元。在這以前,施工單位累計完成施工產(chǎn)值4900萬元,甲方已經(jīng)確認,并進行了帳務處理,即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已計入“開發(fā)成本——建筑安裝工程費”4900萬元,已預付施工單位工程款3920萬元,應付施工單位工程款980萬元。根據(jù)工程決算資料,甲乙雙方的財務部門辦理了財務結算。除應該預留的工程質(zhì)量保證金275萬元、代扣營業(yè)稅金47.4萬元外,一次性支付施工單位工程款1257.6萬元。

    帳務處理為:

    借:開發(fā)成本——建筑安裝工程費    600萬元

        應付帳款——施工企業(yè)-工程款    980萬元

        貸:其他應付款——質(zhì)量保證金    275萬元

            應交稅費——代扣營業(yè)稅金    47.4萬元

            銀行存款            1257.6萬元

    說明:本例中,施工單位開具的發(fā)票金額應該是1580萬元。

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