房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般都是將建筑安裝工程以對外招標的形式發(fā)包給施工企業(yè)施工建設,支付給施工企業(yè)的建筑安裝工程費屬于開發(fā)成本的直接費用,可以直接計入相關(guān)開發(fā)項目的成本中去。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)是承發(fā)包合同契約關(guān)系,根據(jù)合同約定進行工程款的預付、備料款的預付以整個工程價款的最終結(jié)算。工程開工前或開工后,按照合同約定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應向施工企業(yè)撥付工程備料款、工程進度款,還有可能向施工企業(yè)提供設備或材料(鋼材、水泥等),涉及預付工程款、備料款以及撥付材料設備的支出,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)先列入“預付賬款”賬戶核算,待施工企業(yè)提出“工程價款結(jié)算賬單”辦理工程價款結(jié)算時,從“預付賬款”賬戶轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本——建筑安裝工程費”賬戶。
例:某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2004年5月開發(fā)建設電梯公寓一批,經(jīng)過公開招投標,甲施工企業(yè)中標承建該工程。甲乙雙方合同約定,工程總造價以5000萬元包干(設計變更另行辦理結(jié)算),簽訂《建設工程施工合同》后,向施工單位預付一定的工程款、備料款。每月根據(jù)實際完成的形象進度的80%再扣除部分預付款、甲供材料價款后支付工程款,工程竣工后工程決算辦理完畢,除預留5%的質(zhì)量保證金外全部支付施工單位。按照主管稅務機關(guān)要求,支付工程款時應代扣施工單位營業(yè)稅金(附加稅費略去不計),F(xiàn)將相關(guān)帳務處理說明如下:
1、該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到甲施工單位交來的合同履約保證金100萬元,存入銀行。
帳務處理為:
借:銀行存款 100萬元
貸:其他應付款——履約保證金 100萬元
2、該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照合同約定,用銀行存款向施工企業(yè)支付工程備料款200萬元、預付工程進度款300萬元。
帳務處理為:
借:預付賬款——施工企業(yè)——預付備料款 200萬元
——施工企業(yè)——預付工程款 300萬元
貸:銀行存款 500萬元
3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購入鋼材一批價款60萬元、購入電梯3部價款50萬元,鋼材和電梯已驗收入庫?鄢A付款15萬元以及電梯質(zhì)量保證金1.5萬元(2年質(zhì)保期滿后退還)后,以銀行存款支付93.5萬元。
帳務處理為:
借:原材料——庫存材料 60萬元
原材料——庫存設備 50萬元
貸:預付賬款——預付購貨款 15萬元
其他應付款——質(zhì)量保證金 1.5萬元
銀行存款 93.5萬元
4、該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向施工企業(yè)撥付電梯設備實際成本50萬元、撥付鋼材實際成本60萬元,抵作工程備料款。
帳務處理為:
借:預付賬款——施工企業(yè)——預付備料款 110萬元
貸:原材料——庫存材料 60萬元
原材料——庫存設備 50萬元
5、施工企業(yè)月末向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出“工程價款結(jié)算賬單”,經(jīng)監(jiān)理單位、企業(yè)的工程管理部等審核后確認,應付工程結(jié)算價款600萬元。
帳務處理分為:
借:開發(fā)成本——某項目——建筑安裝工程費 600萬元
貸:應付賬款——施工企業(yè)——工程款 600萬元
6、次月初房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按合同約定本次應扣回預付工程款100萬元、扣回工程備料款(含價撥的材料設備)80萬元,并代扣工程營業(yè)稅金18萬元用銀行存款202萬元以及200萬元的銀行承兌匯票支付施工企業(yè)。
帳務處理為:
(1) 抵扣工程預付款和備料款
借:應付賬款——施工企業(yè)——工程款 180萬元
貸:預付賬款——預付工程款——施工企業(yè) 100萬元
預付備料款——施工企業(yè) 80萬元
(2) 代扣營業(yè)稅金
借:應付帳款——施工企業(yè)——工程款 18萬元
貸:應交稅費——代扣營業(yè)稅金 18萬元
(3) 實際支付工程進度款
借:應付帳款——施工企業(yè)——工程款 402萬元
貸:銀行存款 202萬元
應付票據(jù) 200萬元
說明:如果開發(fā)商不代扣營業(yè)稅,則施工單位應開具600萬元的發(fā)票;如果開發(fā)商已經(jīng)代扣營業(yè)稅,則由開發(fā)商向主管稅務機關(guān)為施工單位代開600萬元的發(fā)票。
7、以后每月支付工程款與〔例6〕基本相似,其帳務處理就不再贅述。
8、2005年8月,施工單位的工程決算經(jīng)過開發(fā)商委托的造價審核機構(gòu)的審計,雙方確認的工程總造價為5500萬元。在這以前,施工單位累計完成施工產(chǎn)值4900萬元,甲方已經(jīng)確認,并進行了帳務處理,即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已計入“開發(fā)成本——建筑安裝工程費”4900萬元,已預付施工單位工程款3920萬元,應付施工單位工程款980萬元。根據(jù)工程決算資料,甲乙雙方的財務部門辦理了財務結(jié)算。除應該預留的工程質(zhì)量保證金275萬元、代扣營業(yè)稅金47.4萬元外,一次性支付施工單位工程款1257.6萬元。
帳務處理為:
借:開發(fā)成本——建筑安裝工程費 600萬元
應付帳款——施工企業(yè)-工程款 980萬元
貸:其他應付款——質(zhì)量保證金 275萬元
應交稅費——代扣營業(yè)稅金 47.4萬元
銀行存款 1257.6萬元
說明:本例中,施工單位開具的發(fā)票金額應該是1580萬元。
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