案情簡介：稅務(wù)機關(guān)在對某房地產(chǎn)開發(fā)公司檢查時發(fā)現(xiàn)，該企業(yè)為推動房產(chǎn)銷售，促使客戶眷辦理房貸按揭，眷回籠資金，推出了代業(yè)主墊付全部首付款(即零首付)的銷售策略。雙方還約定，對房地產(chǎn)企業(yè)墊付的錢，在交房時由客戶歸還并按銀行同期貸款利率計算利息。該企業(yè)墊付首付款時和收回墊付首付款時收取的墊付資金利息及業(yè)主不按期還款的違約金均未繳納營業(yè)稅。

　　稅法分析：房地產(chǎn)企業(yè)代客戶墊付首付款的前提是與客戶簽訂《資金墊付協(xié)議》，根據(jù)協(xié)議約定，客戶必須在房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)定時限內(nèi)(一般在交房前)將首付款全額補上，房地產(chǎn)企業(yè)再向客戶正式交房。根據(jù)墊付協(xié)議可以判定房地產(chǎn)企業(yè)代業(yè)主墊付全部首付款應(yīng)視為將資金貸于他人使用，財務(wù)處理上應(yīng)當(dāng)計入其他應(yīng)收款核算。房地產(chǎn)企業(yè)幫助購房業(yè)主眷辦理房貸按揭時，財務(wù)處理上要將自行墊付的首付款全額開具收款收據(jù)，相當(dāng)于企業(yè)取得了房貸按揭合同約定的全部首付款預(yù)售收入，方能成功辦理房貸按揭。按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》(財政部國家稅務(wù)總局第52號令)第二十五條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。因此，房地產(chǎn)企業(yè)代業(yè)主墊付全部首付款時，應(yīng)當(dāng)將墊付首付款全額作為預(yù)收款計入營業(yè)額，計算繳納營業(yè)稅(銷售不動產(chǎn))及其他稅金。

　　另外，將來實際收款時直接沖減其他應(yīng)收款，與預(yù)售收入無關(guān)，不需要另作營業(yè)稅(銷售不動產(chǎn))納稅處理。但是，房地產(chǎn)企業(yè)此時收取的墊付資金利息和客戶不按期還款的違約金，按照營業(yè)稅相關(guān)法規(guī)規(guī)定，屬于將資金貸于他人使用收取的資金占用費，應(yīng)該計算繳納營業(yè)稅(金融保險業(yè))。