二、物業(yè)管理企業(yè)會(huì)計(jì)核算的特點(diǎn)

　　由于物業(yè)管理企業(yè)是從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展出來的一個(gè)新興的行業(yè)，其會(huì)計(jì)核算主要依據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》，在此基礎(chǔ)上按照《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》、《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》、《物業(yè)管理企業(yè)會(huì)計(jì)核算補(bǔ)充規(guī)定(試行)》的規(guī)定，進(jìn)行會(huì)計(jì)核算。

　　物業(yè)管理企業(yè)接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的委托，對(duì)居住小區(qū)房屋建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備等公用財(cái)產(chǎn)及公共事務(wù)進(jìn)行管理時(shí)，應(yīng)根據(jù)不同情況分別進(jìn)行會(huì)計(jì)處理：物業(yè)產(chǎn)權(quán)人作為投資的資產(chǎn)，借記“固定資產(chǎn)”等科目，貸記“實(shí)收資本”科目;業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托代管的資產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)委托協(xié)議建立“委托管理資產(chǎn)會(huì)計(jì)備查賬簿”，詳細(xì)登記物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委托的財(cái)產(chǎn)數(shù)量、金額等內(nèi)容。

　　物業(yè)管理企業(yè)收到代管的房屋共用部位維修基金和共用設(shè)施設(shè)備維修基金時(shí)，借記“現(xiàn)金”或“銀行存款”科目，貸記“代管基金”科目。收到代管基金的銀行存款利息時(shí)，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人認(rèn)可后轉(zhuǎn)入代管基金滾存使用，借記“銀行存款”科目，貸記“代管基金”科目。本企業(yè)承接房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大修、更新、改造工程的，實(shí)際發(fā)生工程支出時(shí)，借記“在建工程——物業(yè)工程”科目，貸記“銀行存款”、“庫存商品或庫存材料”等科目;工程完工，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人驗(yàn)收，借記“代管基金”科目，貸記“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入——物業(yè)大修收入”科目;同時(shí)，結(jié)轉(zhuǎn)完工工程成本時(shí)，借記“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本——物業(yè)大修成本”科目，貸記“在建工程——物業(yè)工程”科目。外單位承接大修、更新、改造工程的，工程經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人同意付款時(shí)，借記“代管基金”科目，貸記“銀行存款”科目。

　　物業(yè)管理企業(yè)有償使用產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的商業(yè)用房和共用設(shè)施設(shè)備，支付各種使用費(fèi)用時(shí)，應(yīng)按受益對(duì)象，借記“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”、“管理費(fèi)用”等科目，貸記“代管基金”科目。

　　物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)管理和其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)取得各項(xiàng)收入時(shí)，借記“銀行存款”、“現(xiàn)金”、“應(yīng)收賬款”等科目，貸記“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”、“其他業(yè)務(wù)收入”科目及“物業(yè)管理收入”、“物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入”、“物業(yè)大修收入”等明細(xì)科目。在每個(gè)會(huì)計(jì)期間結(jié)束時(shí)，應(yīng)按稅法規(guī)定計(jì)算應(yīng)納稅金，借記“主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加”科目，貸記“應(yīng)交稅金”、“其他應(yīng)交款”等科目;交納稅金時(shí)，借記“應(yīng)交稅金”科目，貸記“銀行存款”科目。

　　物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)管理活動(dòng)，為業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務(wù)過程中發(fā)生的各項(xiàng)支出，按照國(guó)家規(guī)定計(jì)人成本、費(fèi)用。在物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生的直接人工費(fèi)、直接材料費(fèi)和間接費(fèi)用等，應(yīng)借記“營(yíng)業(yè)成本”、“營(yíng)業(yè)間接費(fèi)用”等科目，貸記“應(yīng)付工資”、“庫存商品”等科目;計(jì)入“營(yíng)業(yè)間接費(fèi)用”科目的間接費(fèi)用，期末應(yīng)采取一定的分配方法，計(jì)入“營(yíng)業(yè)成本”科目。在管理和服務(wù)過程中發(fā)生的各種期間費(fèi)用，借記“管理費(fèi)用”等科目，貸記“銀行存款”、“庫存商品”、“應(yīng)付工資”等科目。

　　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)于每個(gè)會(huì)計(jì)期間結(jié)束時(shí)進(jìn)行財(cái)務(wù)成果核算，將各項(xiàng)收入結(jié)轉(zhuǎn)到本年利潤(rùn)，借記“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”、“其他業(yè)務(wù)收入”、“投資收益”、“營(yíng)業(yè)外收入”等科目，貸記“本年利潤(rùn)”科目;將各項(xiàng)支出結(jié)轉(zhuǎn)到本年利潤(rùn)，借記“本年利潤(rùn)”科目，貸記“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”、“主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加”、“營(yíng)業(yè)成本”、“其他業(yè)務(wù)支出”、“管理費(fèi)用”、“財(cái)務(wù)費(fèi)用”、“營(yíng)業(yè)外支出”等科目。計(jì)算出會(huì)計(jì)期間的利潤(rùn)總額，計(jì)算出應(yīng)納所得稅時(shí)，借記“所得稅”科目，貸記“應(yīng)交稅金”科目;結(jié)轉(zhuǎn)所得稅時(shí)，借記“本年利潤(rùn)”科目，貸記“所得稅”科目;交納所得稅時(shí)，借記“應(yīng)交稅金”科目，貸記“銀行存款”科目。

　　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)于每個(gè)會(huì)計(jì)期間結(jié)束時(shí)，根據(jù)會(huì)計(jì)賬簿記錄編制財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告。財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告應(yīng)報(bào)送業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人及其他有關(guān)部門。

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