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【內容導航】

扣除項目及其金額

【所屬章節(jié)】

本知識點屬于《稅法一》第七章-土地增值稅

【知識點】扣除項目及其金額

扣除項目及其金額

計算土地增值額時準予從轉讓收入中扣除的項目，根據轉讓項目的性質不同，可進行以下劃分：

（一）新建房轉讓——房地產企業(yè)扣除5項（重點）

1.取得土地使用權所支付的金額（買地的錢）

納稅人為取得土地使用權支付的地價款和按國家規(guī)定繳納的有關費用之和(有關登記、過戶手續(xù)費和契稅)。

【提示】取得土地使用權所支付的地價款，具體是指：

（1）以出讓方式取得土地使用權的，為支付的土地出讓金；

（2）以行政劃撥方式取得土地使用權的，為轉讓土地使用權時按規(guī)定補繳的土地出讓金；

（3）以轉讓方式取得土地使用權的，為支付的地價款。

【注意】

①含契稅，不含印花稅；

②比例：開發(fā)、銷售比例。

土地支付金額的配比：

實際扣除土地金額=取得土地使用權所支付的金額×（已開發(fā)土地÷全部土地）×（已售房÷全部可售房）

2.房地產開發(fā)成本

（1）土地征用及拆遷補償費：主要包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。

（2）前期工程費，包括規(guī)劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出。

（3）建筑安裝工程費，指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費、以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。

【提示】建筑安裝工程費，全面營改增后，土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務取得的增值稅發(fā)票，在發(fā)票的備注欄注明建筑服務發(fā)生地縣(市、區(qū))名稱及項目名稱，否則不得計入土地增值稅扣除項目金額。

（4）基礎設施費，包括開發(fā)小區(qū)內道路、供水、供電、供氣、排污、通信、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

（5）公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發(fā)小區(qū)內公共配套設施發(fā)生的支出。

（6）開發(fā)間接費用，指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費等。（非房地產開發(fā)費用）

【注意】

①不包括利息支出；

②含裝修費用；

③不包括可以抵扣的進項稅額；

④比例：銷售比例。

房地產開發(fā)成本的配比：

實際扣除開發(fā)成本=所有的房地產開發(fā)成本×（已售房/全部可售房）

3.房地產開發(fā)費用

房地產開發(fā)費用是指與房地產有關的銷售費用、管理費用、財務費用。分兩種情況確定扣除。

【提示】區(qū)分企業(yè)所得稅的期間費用

標準扣除法，而不是實際扣除法，稅法≠會計

（1）納稅人能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構的貸款證明的：

開發(fā)費用=利息+（取得土地使用權所支付的金額+開發(fā)成本）×5%以內

【利息扣除注意三點】

①能分攤并提供金融機構證明；

②不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額；

③不包括加息、罰息。

（2）納稅人不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，或不能提供金融機構貸款證明的：

房地產開發(fā)費用=（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發(fā)成本）×10%以內

【配比原則總結】取得土地使用權支付的金額、開發(fā)成本和開發(fā)費用的配比

實際扣除土地金額=取得土地使用權支付的金額×（已開發(fā)土地面積÷全部土地面積）×（已售房÷全部可售房）

實際扣除開發(fā)成本=房地產開發(fā)成本×（已售房÷全部可售房）

實際扣除開發(fā)費用=房地產開發(fā)費用×（已售房÷全部可售房）

4.與轉讓房地產有關的稅金

【提示1】土地增值稅條例和細則中沒有地方教育附加扣除的規(guī)定?，F(xiàn)實中各省對地方教育附加能否扣除有著不同的規(guī)定，但2018年考題答案進行了扣除?？荚嚂r應注意題干提示和要求。

【提示2】（項目稅金）土地增值稅計算扣除的稅金，是指與地產項目相關的稅金，而不是地產企業(yè)的相關稅金。

【提示3】全面“營改增”后，增值稅為價外稅，增值稅不在計稅收入中，不得扣除。

【提示4】營改增后，房地產開發(fā)企業(yè)實際繳納的城市維護建設稅、教育費附加，凡能夠按清算項目準確計算的，允許據實扣除。凡不能按清算項目準確計算的，則按該清算項目預繳增值稅時實際繳納的城市維護建設稅、教育費附加扣除。

5.財政部規(guī)定的其他扣除項目

【提示1】只有從事房地產開發(fā)的納稅人可加計20%的扣除：

加計扣除費用=（取得土地使用權支付的金額+房地產開發(fā)成本）×20%

【提示2】對取得土地使用權后，未開發(fā)即轉讓的，不得加計扣除。

【提示3】縣級及以上人民政府要求房地產開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用：

（1）作為計稅收入的，可從扣除項目中扣除，但不得作為加計20%扣除的基數；

（2）房價之外單獨收取，不作為計稅收入征稅。相應地代收費用不得在收入中扣除。

（二）存量房地產轉讓項目的扣除

1.取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。

【提示】對取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據的，不允許扣除。

2.房屋及建筑物的評估價格。（不是房屋原值）

【按順序】

（1）評估：評估價格=重置成本價×成新度折扣率

【注意】評估僅僅針對房產，不評估土地。單純的土地轉讓，計算土地增值稅時，一般不需要評估價格。

【提示】支付的評估費用允許扣除。但納稅人因隱瞞、虛報房地產成交價格所發(fā)生的評估費用，不允許扣除。

（2）凡不能取得評估價格、但能提供購房發(fā)票：取得土地使用權支付的金額、舊房及建筑物的評估價格，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算扣除。

計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。

扣除金額=發(fā)票金額×（1+5%×年度）

【注意】對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數。

【提示1】提供的購房憑據為營改增前取得的營業(yè)稅發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額（不扣減營業(yè)稅）并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。

【提示2】提供的購房憑據為營改增后取得的增值稅普通發(fā)票的，按照發(fā)票所載價稅合計金額從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。

【提示3】提供的購房發(fā)票為營改增后取得的增值稅專用發(fā)票的，按照發(fā)票所載不含增值稅金額加上不允許抵扣的增值稅進項稅額之和，并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。

（3）核定：對于轉讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，稅務機關可以根據《稅收征管法》第35條的規(guī)定，實行核定征收。

（三）評估價格的相關規(guī)定

所謂評估價格，是指由政府批準設立的房地產評估機構根據相同地段、同類房地產進行綜合評定的價格。這種評估價格亦須經當地稅務機關確認。

納稅人有下列情況之一的，需要對房地產進行評估，并以評估價格確定轉讓房地產收入，扣除項目的金額：

1.出售舊房及建筑物的；

2.隱瞞、虛報房地產成交價格的；

3.提供扣除項目金額不實的；

4.轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的。

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（注：以上內容選自東宇老師《稅法一》授課講義）

（本文為東奧會計在線原創(chuàng)文章，僅供考生學習使用，禁止任何形式的轉載）