戰(zhàn)士的意志要象礁石一樣堅定，戰(zhàn)士的性格要象和風(fēng)一樣溫柔。面對即將到來的稅務(wù)師考試，我們要堅定信心，平穩(wěn)心態(tài)，只要平時功課做得足，就沒什么可過度緊張的。最后一天的每日考點，要堅持看完哦~

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【注意】出售新房、舊房，出售土地與房屋，扣除項目不同。一、應(yīng)納稅額計算一般方法(總結(jié))

(一)土地增值額的確定

第一步：確定收入總額：不含增值稅。

【提示】納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅：

1.隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的;

2.提供扣除項目金額不實的;

3.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的。第二步：確定扣除項目(重點)新54舊3土地2;不含增值稅。

第三步：計算增值額=收入額(第一步)-扣除項目金額(第二步)

(二)應(yīng)納稅額的計算

應(yīng)納稅額=增值額×稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算

(一)土地增值稅的清算單位

土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。

開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。

普通標(biāo)準(zhǔn)住宅標(biāo)準(zhǔn)必須同時滿足：

①住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上;

【解釋】建筑容積率=地上總建筑面積÷規(guī)劃用地面積

②單套建筑面積在120平方米以下;

③實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。(允許單套建筑面積和價格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20%)(二)土地增值稅的清算條件和清算時間(重點)

(三)土地增值稅清算時收入確認(rèn)(重點)

1.已銷售的房地產(chǎn)項目收入的確認(rèn)

【提示】銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。

2.營改增后進行房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算

土地增值稅應(yīng)稅收入=營改增前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入+營改增后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的不含增值稅收入

【提示】與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=營改增前實際繳納的營業(yè)稅、城建稅、教育費附加+營改增后允許扣除的城建稅、教育費附加

3.非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定(視同銷售)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資者、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)(安置用房也視同銷售處理)：

(1)按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定;

(2)由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未產(chǎn)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。(配比原則)

(四)土地增值稅清算時扣除項目

1.除另有規(guī)定外，扣除的土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的，不予扣除。(且是實際發(fā)生的)

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，稅務(wù)機關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機關(guān)確定。

3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場(庫)、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通信等公共設(shè)施，按以下原則處理：

4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本;預(yù)提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。

5.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)扣留的質(zhì)量保證金

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時：

6.房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除

(1)根據(jù)財務(wù)費用中的利息支出，兩種方法處理;

(2)全部使用自有資金，沒有利息支出的：允許扣除的開發(fā)費用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi);

(3)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用兩種辦法;

(4)已計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費用中計算扣除。

7.房地產(chǎn)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費：不得扣除。

8.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)時支付的契稅：計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。

9.拆遷安置費扣除的相關(guān)規(guī)定：符合規(guī)定的計入拆遷補償費(屬于開發(fā)成本)。

以上稅務(wù)師考試相關(guān)考點內(nèi)容選自小燕老師授課講義

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