提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理_25年稅法一預(yù)習(xí)考點(diǎn)
2025年稅務(wù)師考試備考正在進(jìn)行中，眾多考生已投入到緊張的備考之中。備考之路雖充滿挑戰(zhàn)，但只有通過日復(fù)一日的知識積累，考生們才能真切地感受到自己每天的進(jìn)步。東奧會計(jì)在線在下文中梳理了《稅法一》科目預(yù)習(xí)考點(diǎn)，希望同學(xué)們可以堅(jiān)持學(xué)習(xí)！
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提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理
（一）預(yù)備知識
1.適用主體：納稅人以經(jīng)營租賃方式出租取得的不動產(chǎn)。
納稅人以經(jīng)營租賃方式將土地出租給他人使用，按照不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)繳納增值稅。
2.稅款征收環(huán)節(jié)分為預(yù)繳（跨縣、市、區(qū)出租）和申報(bào)兩個(gè)環(huán)節(jié)。
3.計(jì)稅方法分為一般計(jì)稅方法和簡易計(jì)稅方法。
4.稅率、征收率、預(yù)征率：
（1）不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅稅率9%、征收率5%。
（2）個(gè)人出租住房、住房租賃企業(yè)向個(gè)人出租住房適用簡易計(jì)稅方法的，按5%征收率減按1.5%征收。
（3）一般計(jì)稅方法預(yù)征率3%；簡易計(jì)稅方法預(yù)征率5%。
5.本考點(diǎn)不適用于納稅人提供道路通行服務(wù)。
（二）計(jì)稅方法和應(yīng)納增值稅計(jì)算
1.一般納稅人（含房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）出租的不動產(chǎn)。
（1）簡易計(jì)稅方法。
一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)——可選擇簡易計(jì)稅方法。
不動產(chǎn)所在位置 | 征收比率 | 納稅地點(diǎn) | 計(jì)稅公式 | |
不同縣 （市、區(qū)） | 預(yù)繳 | 5% 預(yù)征率 | 不動產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān) | 應(yīng)預(yù)繳增值稅=含稅銷售額÷（1+5%）×5% |
申報(bào) | 5% 征收率 | 機(jī)構(gòu)所在地 稅務(wù)機(jī)關(guān) | 與預(yù)繳稅款相同，應(yīng)補(bǔ)繳增值稅=含稅銷售額÷（1+5%）×5%-預(yù)繳稅額=0 | |
同縣 （市、區(qū)） | 5%征收率， 無預(yù)繳 | 機(jī)構(gòu)所在地 稅務(wù)機(jī)關(guān) | 應(yīng)納增值稅=含稅銷售額÷（1+5%）×5% | |
（2）一般計(jì)稅方法。
一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)——可選擇一般計(jì)稅方法。
一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)——適用一般計(jì)稅方法。
不動產(chǎn)所在位置 | 征收比率 | 納稅地點(diǎn) | 計(jì)稅公式 | |
不同縣 （市、區(qū)） | 預(yù)繳 | 3% 預(yù)征率 | 不動產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān) | 應(yīng)預(yù)繳增值稅=含稅銷售額÷（1+9%）×3% |
申報(bào) | 9% 稅率 | 機(jī)構(gòu)所在地 稅務(wù)機(jī)關(guān) | 應(yīng)補(bǔ)繳增值稅=含稅銷售額÷（1+9%）×9%-進(jìn)項(xiàng)稅額-預(yù)繳稅額 | |
同縣 （市、區(qū)） | 9%稅率， 無預(yù)繳 | 機(jī)構(gòu)所在地 稅務(wù)機(jī)關(guān) | 應(yīng)納增值稅=含稅銷售額÷（1+9%）×9%-進(jìn)項(xiàng)稅額 | |
2.小規(guī)模納稅人出租不動產(chǎn)：只能采用簡易計(jì)稅方法。
情形 | 征收率及計(jì)稅公式 |
個(gè)體工商戶出租住房 | 按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算： 應(yīng)（預(yù)）繳稅款=含稅銷售額÷（1+5%）×1.5% |
其他個(gè)人出租住房 | |
住房租賃企業(yè)向個(gè)人出租住房 | |
單位出租不動產(chǎn)（住房租賃企業(yè)向個(gè)人出租住房除外） | 按照5%的征收率計(jì)算： 應(yīng)（預(yù)）繳稅款=含稅銷售額÷（1+5%）×5% |
個(gè)體工商戶出租不動產(chǎn)（非住房） | |
其他個(gè)人出租不動產(chǎn)（非住房） |
（三）預(yù)繳與申報(bào)
1. 基本原則。
出租方 | 納稅原則 | 納稅地點(diǎn) | ||
單位和個(gè)體工商戶 | 異地 | 先預(yù)繳 再申報(bào) | 預(yù)繳稅款 | 不動產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān) |
申報(bào)納稅 | 機(jī)構(gòu)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān) | |||
本地 | 無預(yù)繳 僅申報(bào) | 申報(bào)納稅 | 機(jī)構(gòu)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān) | |
其他個(gè)人 | 無預(yù)繳，僅申報(bào) | 申報(bào)納稅 | 不動產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān) | |
2.單位和個(gè)體工商戶出租不動產(chǎn)，向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳的增值稅款，可以在當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額中抵減，抵減不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。
3.納稅人以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額，應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證。
（四）發(fā)票的開具
情形 | 適用范圍 |
可以開具或 申請代開增值稅發(fā)票 | （1）小規(guī)模納稅人中的單位和個(gè)體工商戶出租不動產(chǎn)，可以自行開具增值稅發(fā)票；不能自行開具增值稅發(fā)票的，可向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請代開增值稅發(fā)票 （2）其他個(gè)人出租不動產(chǎn)，可向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請代開增值稅發(fā)票 |
不得開具或 申請代開增值稅專用發(fā)票 | 納稅人向其他個(gè)人出租不動產(chǎn) |
所屬章節(jié)：第二章 增值稅
注：以上內(nèi)容選自彭婷老師2024考季《稅法一》基礎(chǔ)階段授課講義
（本文為東奧會計(jì)在線原創(chuàng)文章，僅供考生學(xué)習(xí)使用，禁止任何形式的轉(zhuǎn)載）
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