房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)計稅成本的核算方法_25年稅法二預(yù)習(xí)考點

來源：東奧會計在線責編：姜喆2024-12-19 14:53:30

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房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)計稅成本的核算方法_25年稅法二預(yù)習(xí)考點

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)計稅成本的核算方法

（一）概念

計稅成本是指企業(yè)在開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品（包括固定資產(chǎn)）過程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進行核算與計量的應(yīng)歸入某項成本對象的各項費用。

（二）確定原則

成本對象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔項目。計稅成本對象的確定原則如下：

1.可否銷售原則

2.功能區(qū)分原則

3.定價差異原則

4.成本差異原則

5.權(quán)益區(qū)分原則

（三）計稅成本支出的內(nèi)容

1.土地征用費及拆遷補償費

2.前期工程費

3.建筑安裝工程費

4.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費

5.公共配套設(shè)施費

6.開發(fā)間接費

（四）計稅成本核算程序

1.整理、歸納

對當期實際發(fā)生的各項支出，按其性質(zhì)、經(jīng)濟用途及發(fā)生的地點、時間區(qū)進行整理、歸類，并將其區(qū)分為應(yīng)計入成本對象的成本和應(yīng)在當期稅前扣除的期間費用。同時還應(yīng)按規(guī)定對有關(guān)預(yù)提費用和待攤費用進行計量與確認。

2.歸集、分配

對應(yīng)計入成本對象中的各項實際支出、預(yù)提費用、待攤費用等合理地劃分為直接成本、間接成本和共同成本，并按規(guī)定將其合理地歸集、分配至已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象。

3.已銷、未銷分配

對期前已完工成本對象應(yīng)負擔的成本費用按已銷開發(fā)產(chǎn)品、未銷開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)進行分配，其中應(yīng)由已銷開發(fā)產(chǎn)品負擔的部分，在當期納稅申報時進行扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負擔的成本費用待其實際銷售時再予扣除。

4.結(jié)算、扣除

對本期已完工成本對象分類為開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)并對其計稅成本進行結(jié)算。其中屬于開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按可售面積計算其單位工程成本，據(jù)此再計算已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本和未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本。對本期已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，準予在當期扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本待其實際銷售時再予扣除。

（五）計稅成本的分配

1.企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進行計量與核算。

2.應(yīng)計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象。

3.共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象

（六）非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)的成本確定

（七）除以下幾項預(yù)提（應(yīng)付）費用外，計稅成本均應(yīng)為實際發(fā)生的成本（可以預(yù)提的三種情況）：

1.出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10%。

2.公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律、法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。

3.應(yīng)向政府上繳但尚未上繳的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。

（八）其他規(guī)定

1.企業(yè)單獨建造的停車場所，應(yīng)作為成本對象單獨核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進行處理。

2.企業(yè)在結(jié)算計稅成本時其實際發(fā)生的支出應(yīng)當取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據(jù)時，再按規(guī)定計入計稅成本。