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【內(nèi)容導航】

用益物權(quán)的類型及其變動

【所屬章節(jié)】

本知識點屬于《涉稅服務(wù)相關(guān)法律》第八章-物權(quán)法律制度

【知識點】用益物權(quán)的類型及其變動

用益物權(quán)的類型及其變動

建設(shè)用地使用權(quán)

建設(shè)用地使用權(quán)，是依法對國家所有的土地進行占有、使用和收益，并利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的權(quán)利。

【注意】建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或地下分別設(shè)立。

1.建設(shè)用地使用權(quán)的取得

建設(shè)用地使用權(quán)可以通過出讓(交納土地出讓金)、劃撥(無償)、轉(zhuǎn)讓(在剩余的有效年限內(nèi))、繼承等方式取得。

【概念】

1.建設(shè)用地使用權(quán)的出讓，是指國家以土地所有者的身份，以出讓合同的方式，將建設(shè)用地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與建設(shè)用地使用者，向建設(shè)用地使用者依法收取建設(shè)用地使用權(quán)出讓金的法律行為。

2.建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，是指建設(shè)用地使用權(quán)人在其權(quán)利有效年限內(nèi)，將其受讓的建設(shè)用地使用權(quán)依法轉(zhuǎn)讓給第三人的法律行為(包括建設(shè)用地使用權(quán)的出售、交換和贈與等行為)。

2.建設(shè)用地使用權(quán)的出租、抵押

建設(shè)用地使用權(quán)人將其依法取得的建設(shè)用地使用權(quán)出租、抵押時，其地上建筑物、其他附著物隨之出租、抵押。同樣，如果以地上建筑物、其他附著物抵押時，其使用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)亦隨之抵押(“房隨地走、地隨房走”)。

3.建設(shè)用地使用權(quán)的消滅

建設(shè)用地使用權(quán)除可因物權(quán)消滅的一般原因消滅外，還可因下列特殊原因消滅：

(1)建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿未續(xù)期。

(2)建設(shè)用地使用權(quán)的客體(土地)滅失。

(3)建設(shè)用地使用權(quán)的拋棄、撤銷、混同、被收回。

【注意】建設(shè)用地使用權(quán)消滅的，出讓人應(yīng)當及時辦理注銷登記。登記機構(gòu)應(yīng)當收回建設(shè)用地使用權(quán)證書。

宅基地使用權(quán)

宅基地使用權(quán)，是依法對集體所有的土地進行占有和使用，并利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施的權(quán)利。

1.宅基地使用權(quán)的主體：限于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員。

2.“一戶一宅原則”：一戶只能擁有一處宅基地。

3.宅基地使用權(quán)基于法律的直接規(guī)定無償取得。

4.宅基地使用權(quán)的存續(xù)無期限限制。

土地承包經(jīng)營權(quán)

土地承包經(jīng)營權(quán)，是依法對所承包經(jīng)營的耕地、林地、草地等進行占有、使用和收益，并從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的權(quán)利。

1.土地承包經(jīng)營權(quán)的主體：限于從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的集體組織或自然人。

2.土地承包經(jīng)營權(quán)“依承包合同”(而非“登記”)而產(chǎn)生。自土地承包經(jīng)營權(quán)合同生效時設(shè)立。

3.土地承包經(jīng)營權(quán)可以采取轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)包、出租、互換或其他方式流轉(zhuǎn)。

【注意1】轉(zhuǎn)讓，應(yīng)經(jīng)發(fā)包方同意。轉(zhuǎn)包、出租、互換或其他流轉(zhuǎn)方式，應(yīng)報發(fā)包方備案。

【注意2】流轉(zhuǎn)不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地的農(nóng)業(yè)用途，流轉(zhuǎn)的期限不得超過承包期的剩余期限。

4.土地承包經(jīng)營權(quán)的消滅：

(1)承包地被收回、被征收、滅失或使用價值喪失。

(2)承包人死亡無繼承人或繼承人放棄繼承。

(3)土地承包經(jīng)營權(quán)人自愿交回土地。

(4)土地承包經(jīng)營權(quán)的期限屆滿、轉(zhuǎn)讓他人。

地役權(quán)

地役權(quán)，是指不動產(chǎn)的所有人或使用人為自己不動產(chǎn)的使用便利，“依合同約定”使用他人不動產(chǎn)的一種“用益物權(quán)”。

【注意1】提供便利的不動產(chǎn)稱“供役地”，享受便利的不動產(chǎn)稱“需役地”。

【注意2】當事人應(yīng)以書面形式訂立地役權(quán)合同，地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時設(shè)立。未經(jīng)登記，地役權(quán)不得對抗善意第三人。

1.地役權(quán)的特征

(1)地役權(quán)是存在于他人不動產(chǎn)上的物權(quán)。

(2)從屬性

地役權(quán)從屬于需役地所有權(quán)或使用權(quán)，不得與需役地分離而單獨讓與。地役權(quán)不得從需役地分離出來而成為其他權(quán)利的標的。

(3)不可分性

①在需役地被分割時，地役權(quán)為分割后的各部分的利益仍然存在。如果地役權(quán)的行使按其性質(zhì)只關(guān)系到需役地的一部分的，則分割后地役權(quán)僅在該部分存在。

②在供役地被分割時，地役權(quán)就分割后的各部分仍然存在。如果地役權(quán)的行使按其性質(zhì)只關(guān)系到供役地的一部分的，則分割后地役權(quán)僅在該部分有效。

【案例】

甲、乙分別取得在同一街區(qū)相鄰的兩塊建設(shè)用地使用權(quán)，并各蓋了10層辦公樓，乙臨街，甲在其后，甲的后院有一個小出口，但甲為了車隊出入更方便，遂與相鄰的乙約定：乙不在自己西側(cè)寬5米、長150米的土地上建造房屋，專留給甲的車隊通行，期限20年，作為補償，甲一次性支付給乙100萬元。雙方簽訂合同并辦理了地役權(quán)登記。

【分析】

(1)如果甲2年后將辦公樓及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給丙，則應(yīng)當將在乙地通行的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給丙(從屬性)。

(2)甲不得以其享有的地役權(quán)單獨設(shè)定抵押擔保(從屬性)。

(3)若2年后，甲將辦公樓的4、6層分別賣給了丙、丁，那么，丙可以向乙主張通行的權(quán)利，丁也可以向乙主張通行的權(quán)利(不可分性)。

(4)合同約定

地役權(quán)是為需役地的便利根據(jù)合同約定而設(shè)定的物權(quán)。

(5)并非均須占有

地役權(quán)的享有和行使并非均以對土地的占有為要件，如眺望地役權(quán)，無須占有供役地。

2.地役權(quán)的消滅

(1)土地(需役地或供役地)滅失。

(2)混同(即需役地與供役地同屬于一人所有或使用)。

(3)拋棄。

(4)地役權(quán)的目的不能實現(xiàn)(如汲水地役權(quán)因供役地上水源枯竭而消滅)。

(5)供役地權(quán)利人依法解除地役權(quán)合同。

(6)地役權(quán)期限屆滿。

地役權(quán)期限由當事人約定，但不得超過土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等用益物權(quán)的剩余期限。

【總結(jié)】

備考稅務(wù)師考試的考生朋友們，以上內(nèi)容就是有關(guān)用益物權(quán)的類型及其變動的高頻考點，學習需要堅持，東奧小編會持續(xù)為大家分享稅務(wù)師考試各科目的知識點，大家記得多關(guān)注喲！

(注：以上內(nèi)容選自楊千紫老師《涉稅服務(wù)相關(guān)法律》授課講義)

(本文為東奧會計在線原創(chuàng)文章，僅供考生學習使用，禁止任何形式的轉(zhuǎn)載)