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【內(nèi)容導(dǎo)航】

抵押權(quán)

【所屬章節(jié)】

本知識(shí)點(diǎn)屬于《涉稅服務(wù)相關(guān)法律》第八章-物權(quán)法律制度

【知識(shí)點(diǎn)】抵押權(quán)

抵押權(quán)

抵押權(quán)，是指為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人(抵押人)不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)(抵押物)的占有，將該財(cái)產(chǎn)抵押給債權(quán)人(抵押權(quán)人)，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。

抵押合同

1.設(shè)立抵押權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書(shū)面形式訂立抵押合同。抵押合同不以登記為生效要件，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效。

2.其內(nèi)容包括：(1)被擔(dān)保債權(quán)的種類、數(shù)額。(2)債務(wù)人履行債務(wù)的期限。(3)抵押財(cái)產(chǎn)的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、狀況、所在地、所有權(quán)歸屬或使用權(quán)歸屬。(4)擔(dān)保的范圍。

3.禁止約定“絕押條款”

抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有。

【提示1】房地一體原則：

(1)以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。

(2)以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押，但土地上的新增建筑物不作為抵押財(cái)產(chǎn)。

該建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將該土地上新增的建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分，但新增建筑物所得的價(jià)款，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。

【提示2】

納稅擔(dān)保中，可以用于納稅抵押的財(cái)產(chǎn)遠(yuǎn)不及《物權(quán)法》規(guī)定的寬泛，納稅抵押采取單一的法定登記制。(2019年新增)

抵押權(quán)的效力

1.抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)范圍包括：主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金和實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用。當(dāng)事人另有約定的，按照約定。

2.債權(quán)實(shí)現(xiàn)——優(yōu)先受償

債務(wù)人不履行到期債務(wù)或發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或以拍賣、變賣該抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。

【注意1】

協(xié)議損害其他債權(quán)人利益的，其他債權(quán)人可以在知道或應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起1年內(nèi)請(qǐng)求法院撤銷該協(xié)議。

【注意2】

抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式達(dá)成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請(qǐng)求人民法院拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)。

3.抵押權(quán)的保全

(1)抵押人的行為足以使抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人停止其行為。

(2)抵押人的行為造成抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)要求恢復(fù)抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值，或提供與減少價(jià)值相當(dāng)?shù)膿?dān)保。抵押人不恢復(fù)抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值也不提供擔(dān)保的，抵押權(quán)人有權(quán)要求債務(wù)人提前清償債務(wù)。

4.物上代位效力

當(dāng)?shù)盅何锏臏缡Ф沟盅喝双@得賠償金、保險(xiǎn)金或者補(bǔ)償金時(shí)，抵押權(quán)人的擔(dān)保物權(quán)可就該賠償金、保險(xiǎn)金或者補(bǔ)償金而繼續(xù)存在。

5.追及效力

(1)抵押期間，抵押人想轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的

①抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。

②抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。

(2)抵押物的無(wú)償轉(zhuǎn)移(包括贈(zèng)與、繼承和遺贈(zèng))，對(duì)抵押權(quán)不產(chǎn)生影響。

(3)抵押與出租

①先出租，后抵押：訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押物的受讓人繼續(xù)有效。

②先抵押，后出租：抵押權(quán)設(shè)立后，抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)。抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。

【案例1】

2018年12月1日，甲將自己臨街的房屋出租給乙做生意，租期1年。2019年3月1日，甲以該房屋抵押，向丙借款100萬(wàn)元，借期6個(gè)月，雙方辦理了抵押登記。借款到期，甲無(wú)力清償，決定將該房屋拍賣，由丁拍得，丙就拍賣所得優(yōu)先受償。丁取得房屋所有權(quán)后，乙有權(quán)繼續(xù)租賃該房屋直至租期屆滿，丁受原租賃關(guān)系的約束，無(wú)權(quán)要求乙搬離房屋。

【案例2】

2018年10月1日，甲以自己臨街的房屋作抵押，向丙借款100萬(wàn)元，借期6個(gè)月，雙方辦理了抵押登記。2019年1月1日，甲又將該房屋出租給乙，約定租期1年。甲欠丙的借款到期后，因無(wú)力清償，丙主張實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)將該房屋拍賣，被丁拍得。則丁取得房屋所有權(quán)后，有權(quán)要求承租人乙搬離房屋，甲乙之間原租賃關(guān)系對(duì)丁沒(méi)有約束力。

【提示】“先抵押，后出租”的損失承擔(dān)：

(1)抵押人未書(shū)面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押人對(duì)出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。

(2)抵押人已書(shū)面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔(dān)。

6.抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)順序

(1)已登記的抵押權(quán)優(yōu)于未登記的抵押權(quán)清償。

(2)均已登記的抵押權(quán)，按照登記的先后順序清償，順序相同的，按債權(quán)比例清償。

(3)均未登記的抵押權(quán)，按債權(quán)比例清償。

7.抵押權(quán)的消滅原因

(1)主債權(quán)消滅。

(2)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)。

(3)抵押物因不可歸責(zé)于任何人的事由而滅失。

(4)抵押權(quán)人放棄抵押權(quán)。

8.特殊抵押

(1)最高額抵押

是指抵押人與抵押權(quán)人約定，在預(yù)定的最高債權(quán)額限度內(nèi)，以抵押物對(duì)一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)所作的擔(dān)保。

(2)共同抵押

是指為同一債權(quán)的擔(dān)保于數(shù)個(gè)不動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)用益物權(quán)或動(dòng)產(chǎn)上設(shè)定的抵押。

(3)財(cái)團(tuán)抵押

是指以企業(yè)之財(cái)團(tuán)為標(biāo)的而設(shè)定的抵押。包括浮動(dòng)式財(cái)團(tuán)抵押和固定式財(cái)團(tuán)抵押。

1.《物權(quán)法》規(guī)定的浮動(dòng)式財(cái)團(tuán)抵押：經(jīng)當(dāng)事人書(shū)面協(xié)議，企業(yè)、個(gè)體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者可以將現(xiàn)有的以及將有的生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品抵押，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)的動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先受償。

2.浮動(dòng)抵押，應(yīng)當(dāng)向抵押人住所地的工商行政管理部門(mén)辦理登記。抵押權(quán)自抵押合同生效時(shí)設(shè)立。未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。

備考稅務(wù)師考試的考生朋友們，生活就像一片汪洋大海，只有意志堅(jiān)定的人，才能到達(dá)彼岸；追求成功的過(guò)程也是一樣，只有堅(jiān)定信念，勤奮努力，積極向上，才能取得成功。

(注：以上內(nèi)容選自楊千紫老師《涉稅服務(wù)相關(guān)法律》授課講義)

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