2014《稅務代理實務》重要沖刺知識點：土地增值稅納稅人的審核

　　【小編導言】我們一起來學習2014《稅務代理實務》重要沖刺知識點：土地增值稅納稅人的審核

　　【內(nèi)容導航】：

　　1.土地增值稅納稅人的審核

　　本知識點屬于《稅務代理實務》第十章其他稅種納稅申報和納稅審核第二節(jié)的土地增值稅納稅人的審核的內(nèi)容。

　　【知識點】：土地增值稅納稅人的審核

　　《土地增值稅暫行條例》第二條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人（以下簡稱納稅人），應依照本條例繳納土地增值稅。

　　提示：賣方涉及營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、印花稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅（或個人所得稅）；買方涉及印花稅、契稅。

　　審核納稅人時注意以下問題：

　�。�1）轉(zhuǎn)讓非國有土地和出讓國有土地使用權的行為均不征稅。

　　非國有土地是指集體土地，自行轉(zhuǎn)讓集體土地是一種違法行為。

　　出讓國有土地使用權是政府行為，不納稅。土地使用者通過出讓方式取得土地使用權后，將土地使用權再轉(zhuǎn)讓的行為屬于土地增值稅的征收范圍。

　　（2）國有土地使用權、地上建筑物及其附著物的“產(chǎn)權”必須發(fā)生轉(zhuǎn)讓。

　�。�3）單位之間進行房地產(chǎn)交換，屬于土地增值稅征收范圍；個人之間互換自有住房，經(jīng)當?shù)囟悇諜C關核實，可以免征土地增值稅。

　　（4）以房地產(chǎn)抵押取得借款，抵押期間不征收土地增值稅；抵押期滿時，如果無力償債，以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)權屬轉(zhuǎn)讓的，征收土地增值稅。

　　提示：先流轉(zhuǎn)，再其他，后所得。

　�。�5）以房地產(chǎn)投資、聯(lián)營

　�、俜康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資或聯(lián)營，征收土地增值稅；

　�、诜欠康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其房地產(chǎn)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資或聯(lián)營，征收土地增值稅；

　�、鄯欠康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其房地產(chǎn)向非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資或聯(lián)營，暫免征收土地增值稅。

　　提示：以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業(yè)稅。在投資后轉(zhuǎn)讓股權的，也不征收營業(yè)稅。

　�。�6）合作建房：一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后分房自用的，暫免征稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應征收土地增值稅。

　�。�7）非公益性贈與房地產(chǎn)，應當征收土地增值稅；符合條件的公益性贈與不征收土地增值稅。

　　公益性贈與：房產(chǎn)所有人、土地使用權所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團體、國家機關將房屋產(chǎn)權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的行為。

　　提示：營業(yè)稅沒有此類優(yōu)惠政策，捐贈房產(chǎn)應該繳納營業(yè)稅。

　�。�8）房地產(chǎn)的繼承不征收土地增值稅。

　�。�9）企業(yè)兼并行為，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。

　�。�10）房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進行房地產(chǎn)的開發(fā)，收取代建收入，屬于勞務性收入，不征收土地增值稅。

　�。�11）房地產(chǎn)評估增值，不屬于土地增值稅的征收范圍。

　�。�12）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位或個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權轉(zhuǎn)移時視同銷售房地產(chǎn)。

　�。�13）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅。

　　提示：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的房產(chǎn)自用不繳納營業(yè)稅。

　�。�14）國家收回國有土地使用權、征用地上建筑物及附屬物，免征土地增值稅。

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