一個有事業(yè)追求的人，可以把夢做得高些。雖然開始時是夢想，但只要不停地做，不輕易放棄，夢想總能成真。2019年注會考試即將來臨，小伙伴們要認真?zhèn)淇寂叮?/p>

每日一考點：不動產(chǎn)

一、變動規(guī)則

1.登記生效

(1)不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。(2016年案例分析題)

【相關鏈接】當事人之間訂立有關設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。

(2)登記權利人VS事實權利人

①不動產(chǎn)登記簿上記載的權利人及其所享有的權利被推定為真實。

②當事人有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿的記載與真實權利狀態(tài)不符、其為該不動產(chǎn)物權的真實權利人，請求確認其享有物權的，應予支持。

(3)不動產(chǎn)權屬證書VS不動產(chǎn)登記簿

不動產(chǎn)權屬證書記載的事項，應當與不動產(chǎn)登記簿一致;記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準。

2.登記對抗

(1)土地承包經(jīng)營權

土地承包經(jīng)營權人將土地承包經(jīng)營權互換、轉(zhuǎn)讓，當事人要求登記的，應當向縣級以上地方人民政府申請土地承包經(jīng)營權變更登記，未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。

(2)地役權

地役權自地役權合同生效時設立，當事人要求登記的，可以向登記機構申請地役權登記;未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。

基于法律行為、有權處分情境下的物權變動、對抗規(guī)則

二、不動產(chǎn)物權登記的類型

(一)首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記和注銷登記

1.首次登記

即不動產(chǎn)權利第一次登記。未辦理不動產(chǎn)首次登記的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，不得辦理不動產(chǎn)其他類型登記。

2.變更登記

在下列情形下，不動產(chǎn)權利人可以向不動產(chǎn)登記機構申請變更登記：

(1)權利人的姓名、名稱、身份證明類型或者身份證明號碼發(fā)生變更的;

(2)不動產(chǎn)的坐落、界址、用途、面積等狀況變更的;

(3)不動產(chǎn)權利期限、來源等狀況發(fā)生變化的;

(4)同一權利人分割或者合并不動產(chǎn)的;

(5)抵押擔保的范圍、主債權數(shù)額、債務履行期限、抵押權順位發(fā)生變化的;

(6)最高額抵押擔保的債權范圍、最高債權額、債權確定期間等發(fā)生變化的;

(7)地役權的利用目的、方法等發(fā)生變化的;

(8)共有性質(zhì)發(fā)生變更的;

(9)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他不涉及不動產(chǎn)權利轉(zhuǎn)移的變更情形。

3.轉(zhuǎn)移登記

在下列情形下，當事人可以向不動產(chǎn)登記機構申請轉(zhuǎn)移登記:

(1)買賣、互換、贈與不動產(chǎn)的;

(2)以不動產(chǎn)作價出資(入股)的;

(3)法人或者其他組織因合并、分立等原因致使不動產(chǎn)權利發(fā)生轉(zhuǎn)移的;

(4)不動產(chǎn)分割、合并導致權利發(fā)生轉(zhuǎn)移的;

(5)繼承、受遺贈導致權利發(fā)生轉(zhuǎn)移的;

(6)共有人增加或者減少以及共有不動產(chǎn)份額變化的;

(7)因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書導致不動產(chǎn)權利發(fā)生轉(zhuǎn)移的;

(8)因主債權轉(zhuǎn)移引起不動產(chǎn)抵押權轉(zhuǎn)移的;

(9)因需役地不動產(chǎn)權利轉(zhuǎn)移引起地役權轉(zhuǎn)移的;

(10)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他不動產(chǎn)權利轉(zhuǎn)移情形。

【提示】不動產(chǎn)登記事項發(fā)生“不涉及權利轉(zhuǎn)移”的變更，辦理變更登記;如果不動產(chǎn)權利在不同主體之間發(fā)生轉(zhuǎn)移，辦理轉(zhuǎn)移登記。

4.注銷登記

不動產(chǎn)權利消滅時，需要辦理注銷登記。屬于注銷登記的情形包括：

(1)不動產(chǎn)滅失的;

(2)權利人放棄不動產(chǎn)權利的;

(3)不動產(chǎn)被依法沒收、征收或者收回的;

(4)人民法院、仲裁委員會的生效法律文書導致不動產(chǎn)權利消滅的;

(5)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。

(二)更正登記與異議登記

【提示】區(qū)別于變更登記，更正登記和異議登記用以應對可能發(fā)生的登記錯誤。

1.更正登記

(1)申請人

權利人、利害關系人認為不動產(chǎn)登記簿記載的事項有錯誤的，可以申請更正登記。

(2)更正條件

不動產(chǎn)登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。

2.異議登記

(1)不動產(chǎn)登記簿記載的權利人不同意更正，利害關系人可以申請異議登記。

(2)有效期

登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起15日內(nèi)不起訴，異議登記失效。

(3)登記不當

異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。

(三)預告登記

1.具有下列情形之一的，當事人可以申請預告登記：

(1)預購商品房;

(2)以預購商品房設定抵押;

(3)房屋所有權轉(zhuǎn)讓、抵押;

(4)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

2.預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意，轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)所有權，或者設定建設用地使用權、地役權、抵押權等其他物權的，不發(fā)生物權效力。

3.預告登記的效力

預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起3個月內(nèi)未申請登記的，預告登記失效。

每日習題

【單選題】甲公司進行房屋預售，3月1日將一套房屋預售給乙，雙方簽訂了預售合同并辦理了預告登記;5月1日，甲公司又與丙簽訂了預售合同，將同一套房屋預售給丙;交房時間屆至，乙、丙同時向甲公司提出交付房屋的請求。有關本案的下列說法中，正確的是(    )。

A.甲公司應當將房屋交付給乙，并為其辦理房產(chǎn)登記

B.甲公司應當將房屋交付給丙，并為其辦理房產(chǎn)登記

C.甲公司應當將房屋交付給乙和丙，并將乙、丙登記為房屋共有人

D.由甲公司自行選擇向誰交付房屋，為誰辦理房產(chǎn)登記

【答案】A

【解析】乙是預告登記的權利人，未經(jīng)乙同意，甲公司與丙之間的房屋預售行為不發(fā)生物權效力。

——以上注會考試相關考點和習題內(nèi)容選自《黃潔洵基礎班》

(本文為東奧會計在線原創(chuàng)文章，僅供考生學習使用，禁止任何形式的轉(zhuǎn)載)