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【內(nèi)容導(dǎo)航】

首次登記

變更登記

轉(zhuǎn)移登記

注銷登記

異議登記

預(yù)告登記

【所屬章節(jié)】

第三章 物權(quán)法律制度

【知識點(diǎn)】不動產(chǎn)登記制度

不動產(chǎn)登記制度

一、首次登記

不動產(chǎn)首次登記，是指不動產(chǎn)權(quán)利第一次登記。未辦理不動產(chǎn)首次登記的，不得辦理不動產(chǎn)其他類型登記，但法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的除外。

二、變更登記

變更登記，是指不動產(chǎn)登記事項(xiàng)發(fā)生不涉及權(quán)利轉(zhuǎn)移的變更所需進(jìn)行的登記。下列情形之一的，不動產(chǎn)權(quán)利人可以向不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請變更登記：

(1)權(quán)利人的姓名、名稱、身份證明類型或者身份證明號碼發(fā)生變更的;

(2)不動產(chǎn)的坐落、界址、用途、面積等狀況變更的;

(3)不動產(chǎn)權(quán)利期限、來源等狀況發(fā)生變化的;

(4)同一權(quán)利人分割或者合并不動產(chǎn)的;

(5)抵押擔(dān)保的范圍、主債權(quán)數(shù)額、債務(wù)履行期限、抵押權(quán)順位發(fā)生變化的;

(6)最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍、最高債權(quán)額、債權(quán)確定期間等發(fā)生變化的;

(7)地役權(quán)的利用目的、方法等發(fā)生變化的;

(8)共有性質(zhì)發(fā)生變更的;

(9)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他不涉及不動產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移的變更情形。

三、轉(zhuǎn)移登記

轉(zhuǎn)移登記，是指不動產(chǎn)權(quán)利在不同主體之間發(fā)生轉(zhuǎn)移所需進(jìn)行的登記。因下列情形導(dǎo)致不動產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移的，當(dāng)事人可以向不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請轉(zhuǎn)移登記：

(1)買賣、互換、贈與不動產(chǎn)的;

(2)以不動產(chǎn)作價出資(入股)的;

(3)法人或者其他組織因合并、分立等原因致使不動產(chǎn)權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的;

(4)不動產(chǎn)分割、合并導(dǎo)致權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的;

(5)繼承、受遺贈導(dǎo)致權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的;

(6)共有人增加或者減少以及共有不動產(chǎn)份額變化的;

(7)因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書導(dǎo)致不動產(chǎn)權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的;

(8)因主債權(quán)轉(zhuǎn)移引起不動產(chǎn)抵押權(quán)轉(zhuǎn)移的;

(9)因需役地不動產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移引起地役權(quán)轉(zhuǎn)移的;

(10)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他不動產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移情形。

四、注銷登記

不動產(chǎn)權(quán)利消滅時，需要辦理注銷登記。有下列情形之一的，當(dāng)事人可以申請辦理注銷登記：

(1)不動產(chǎn)滅失的;

(2)權(quán)利人放棄不動產(chǎn)權(quán)利的;

(3)不動產(chǎn)被依法沒收、征收或者收回的;

(4)人民法院、仲裁委員會的生效法律文書導(dǎo)致不動產(chǎn)權(quán)利消滅的;

(5)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。

五、異議登記

(1)更正登記

權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)有錯誤的，可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。

(2)異議登記

如果不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正，利害關(guān)系人可以申請異議登記。

(3)登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的，申請人在異議登記之日起15日內(nèi)不起訴，異議登記失效。

(4)異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請人請求損害賠償。

【解釋】異議登記使得登記簿上所記載的權(quán)利失去正確性推定的效力，異議登記后，第三人不得主張基于登記而產(chǎn)生的公信力(不適用于善意取得)。

六、預(yù)告登記

當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。具有下列情形之一的，當(dāng)事人可以申請預(yù)告登記：

(1)預(yù)購商品房;

(2)以預(yù)購商品房設(shè)定抵押;

(3)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押;

(4)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

【解釋1】預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)(轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)所有權(quán)或者設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)、設(shè)定地役權(quán)、設(shè)定抵押權(quán)等)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其不發(fā)生物權(quán)效力。

【解釋2】預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起3個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。買賣不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議被認(rèn)定無效、被撤銷、被解除，或者預(yù)告登記的權(quán)利人放棄債權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為“債權(quán)消滅”。

注：以上注會考試知識點(diǎn)選自郭守杰老師《注冊會計(jì)師經(jīng)濟(jì)法》授課講義

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