抵押權(一)_2020年注冊會計師《經(jīng)濟法》重要知識點




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【內容導航】
抵押權
【所屬章節(jié)】
第三章 物權法律制度——第11講 抵押合同、抵押物、抵押權的設立、抵押擔保的范圍、抵押物的轉讓
【知識點】抵押權
抵押權
一、抵押合同
1.設立抵押權,當事人應當采取書面形式訂立抵押合同。
2.抵押權人在債務履行期屆滿前,不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產(chǎn)歸債權人所有。
【相關鏈接】質權人在債務履行期屆滿前,不得與出質人約定債務人不履行到期債務時質押財產(chǎn)歸債權人所有。
二、抵押物
1.可以抵押的財產(chǎn)
(1)建筑物和其他土地附著物;
(2)建設用地使用權;
(3)以招標、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權;
(4)生產(chǎn)設備、原材料、半成品、產(chǎn)品;
(5)正在建造的建筑物、船舶、航空器;
(6)交通運輸工具;
(7)法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財產(chǎn)。
2.禁止抵押的財產(chǎn)
(1)土地所有權;
(2)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權,但法律規(guī)定可以抵押的除外;
(3)學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他社會公益設施;
(4)所有權、使用權不明或者有爭議的財產(chǎn);
(5)依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn);
(6)法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財產(chǎn)。
3.房地一體原則
(1)城市房地產(chǎn)
以建筑物抵押的,該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押;以建設用地使用權抵押的,該土地上的建筑物一并抵押。
(2)農(nóng)村集體土地
鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設用地使用權不得單獨抵押;以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的,其占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。
三、抵押權的設立
1.登記生效
(1)建筑物和其他土地附著物;
(2)建設用地使用權;
(3)以招標、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權;
(4)正在建造的建筑物。
【解釋】不動產(chǎn)的抵押必須辦理抵押登記,抵押權自登記之日起設立。如果當事人未辦理抵押登記,只是抵押權未設立,但不影響抵押合同的生效。
2.登記對抗
當事人以生產(chǎn)設備、原材料、半成品、產(chǎn)品,正在建造的船舶、航空器,交通運輸工具設定抵押,抵押權自抵押合同生效時設立。但未經(jīng)登記,不得對抗善意第三人。
3.動產(chǎn)的浮動抵押
(1)經(jīng)當事人書面協(xié)議,企業(yè)、個體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營者可以將現(xiàn)有的以及將有的生產(chǎn)設備、原材料、半成品、產(chǎn)品抵押,債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形,債權人有權就實現(xiàn)抵押權時的動產(chǎn)優(yōu)先受償。
(2)浮動抵押的抵押權自抵押合同生效時設立,未經(jīng)登記,不得對抗善意第三人。
(3)浮動抵押即使已經(jīng)登記,也不得對抗正常經(jīng)營活動中已支付合理價款并取得抵押財產(chǎn)的買受人。
四、抵押擔保的范圍
1.以登記為準
抵押物登記記載的內容與抵押合同約定的內容不一致的,以登記記載的內容為準。
2.新增的不動產(chǎn)
(1)城市房地產(chǎn)抵押合同簽訂后,土地上新增的房屋不屬于抵押財產(chǎn)。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時,可以依法將該土地上新增的房屋與抵押物一同拍賣,但對拍賣新增房屋所得,抵押權人無權優(yōu)先受償。
(2)建設用地使用權抵押后,該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產(chǎn)。對該建設用地使用權實現(xiàn)抵押權時,應當將該土地上新增的建筑物與建設用地使用權一并處分,但新增建筑物所得的價款,抵押權人無權優(yōu)先受償。
3.物上代位性
擔保期間,擔保財產(chǎn)毀損、滅失或者被征收等,擔保物權人可以就獲得的保險金、賠償金或者補償金等優(yōu)先受償。被擔保債權的履行期未屆滿的,也可以提存該保險金、賠償金或者補償金等。
【相關鏈接1】質權人有權收取質押財產(chǎn)的孳息,但合同另有約定的除外。所收取的孳息應當首先充抵收取孳息的費用。
【相關鏈接2】留置權人有權收取留置財產(chǎn)的孳息,所收取的孳息應當首先充抵收取孳息的費用。
5.添附
(1)抵押物所有人為附合物、混合物或者加工物的所有人的,抵押權的效力及于附合物、混合物或者加工物。
(2)第三人與抵押物所有人為附合物、混合物或者加工物的共有人的,抵押權的效力及于抵押人對共有物享有的份額。
(3)抵押物因附合、混合或者加工使抵押物的所有權為第三人所有的,抵押權的效力及于補償金。
五、抵押物的轉讓
1.抵押期間,抵押人經(jīng)抵押權人同意轉讓抵押財產(chǎn)的,應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數(shù)額的部分歸抵押人所有,不足部分由債務人清償。
2.抵押期間,抵押人未經(jīng)抵押權人同意,不得轉讓抵押財產(chǎn),但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。
1.先出租后抵押
訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的,原租賃關系不受該抵押權的影響,抵押權實現(xiàn)后,租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續(xù)有效。
2.先抵押后出租
(1)抵押權設定之后,由于抵押物仍歸抵押人占有,因此抵押人有權將抵押物出租。
(2)抵押權設立后抵押財產(chǎn)出租的,該租賃關系不得對抗已登記的抵押權,抵押權實現(xiàn)后,租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租時,如果抵押人未書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的,抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的,抵押權實現(xiàn)造成承租人的損失,由承租人自己承擔。
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