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【內容導航】

抵押權

【所屬章節(jié)】

第三章  物權法律制度——第11講  抵押合同、抵押物、抵押權的設立、抵押擔保的范圍、抵押物的轉讓

【知識點】抵押權

抵押權

一、抵押合同

1.設立抵押權，當事人應當采取書面形式訂立抵押合同。

2.抵押權人在債務履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產(chǎn)歸債權人所有。

【相關鏈接】質權人在債務履行期屆滿前，不得與出質人約定債務人不履行到期債務時質押財產(chǎn)歸債權人所有。

二、抵押物

1.可以抵押的財產(chǎn)

（1）建筑物和其他土地附著物；

（2）建設用地使用權；

（3）以招標、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權；

（4）生產(chǎn)設備、原材料、半成品、產(chǎn)品；

（5）正在建造的建筑物、船舶、航空器；

（6）交通運輸工具；

（7）法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財產(chǎn)。

2.禁止抵押的財產(chǎn)

（1）土地所有權；

（2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律規(guī)定可以抵押的除外；

（3）學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他社會公益設施；

（4）所有權、使用權不明或者有爭議的財產(chǎn)；

（5）依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)；

（6）法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財產(chǎn)。

3.房地一體原則

（1）城市房地產(chǎn)

以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押；以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。

（2）農(nóng)村集體土地

鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設用地使用權不得單獨抵押；以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。

三、抵押權的設立

1.登記生效

（1）建筑物和其他土地附著物；

（2）建設用地使用權；

（3）以招標、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權；

（4）正在建造的建筑物。

【解釋】不動產(chǎn)的抵押必須辦理抵押登記，抵押權自登記之日起設立。如果當事人未辦理抵押登記，只是抵押權未設立，但不影響抵押合同的生效。

2.登記對抗

當事人以生產(chǎn)設備、原材料、半成品、產(chǎn)品，正在建造的船舶、航空器，交通運輸工具設定抵押，抵押權自抵押合同生效時設立。但未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。

3.動產(chǎn)的浮動抵押

（1）經(jīng)當事人書面協(xié)議，企業(yè)、個體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營者可以將現(xiàn)有的以及將有的生產(chǎn)設備、原材料、半成品、產(chǎn)品抵押，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形，債權人有權就實現(xiàn)抵押權時的動產(chǎn)優(yōu)先受償。

（2）浮動抵押的抵押權自抵押合同生效時設立，未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。

（3）浮動抵押即使已經(jīng)登記，也不得對抗正常經(jīng)營活動中已支付合理價款并取得抵押財產(chǎn)的買受人。

四、抵押擔保的范圍

1.以登記為準

抵押物登記記載的內容與抵押合同約定的內容不一致的，以登記記載的內容為準。

2.新增的不動產(chǎn)

（1）城市房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產(chǎn)。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時，可以依法將該土地上新增的房屋與抵押物一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權人無權優(yōu)先受償。

（2）建設用地使用權抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產(chǎn)。對該建設用地使用權實現(xiàn)抵押權時，應當將該土地上新增的建筑物與建設用地使用權一并處分，但新增建筑物所得的價款，抵押權人無權優(yōu)先受償。

3.物上代位性

擔保期間，擔保財產(chǎn)毀損、滅失或者被征收等，擔保物權人可以就獲得的保險金、賠償金或者補償金等優(yōu)先受償。被擔保債權的履行期未屆滿的，也可以提存該保險金、賠償金或者補償金等。

【相關鏈接1】質權人有權收取質押財產(chǎn)的孳息，但合同另有約定的除外。所收取的孳息應當首先充抵收取孳息的費用。

【相關鏈接2】留置權人有權收取留置財產(chǎn)的孳息，所收取的孳息應當首先充抵收取孳息的費用。

5.添附

（1）抵押物所有人為附合物、混合物或者加工物的所有人的，抵押權的效力及于附合物、混合物或者加工物。

（2）第三人與抵押物所有人為附合物、混合物或者加工物的共有人的，抵押權的效力及于抵押人對共有物享有的份額。

（3）抵押物因附合、混合或者加工使抵押物的所有權為第三人所有的，抵押權的效力及于補償金。

五、抵押物的轉讓

1.抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權人同意轉讓抵押財產(chǎn)的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

2.抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權人同意，不得轉讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。

1.先出租后抵押

訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響，抵押權實現(xiàn)后，租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續(xù)有效。

（2）抵押權設立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權，抵押權實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任；如果抵押人已書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押權實現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔。

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注：以上注會考試知識點選自郭守杰老師《經(jīng)濟法》授課講義

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