注會(huì)考試經(jīng)濟(jì)法科目共有十二個(gè)章節(jié)，如今考生們進(jìn)入了第三章的備考，第三章第二單元為不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)，其中包括基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)、非基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)、不動(dòng)產(chǎn)登記制度等知識(shí)點(diǎn)。各位考生請(qǐng)隨東奧一起備考，爭(zhēng)取順利通過考試！

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【知識(shí)點(diǎn)】不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)

【所屬章節(jié)】

第三章：物權(quán)法律制度

第二單元：不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)

不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)

考點(diǎn)01：基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)（★★★）（P49）

1.登記生效

（1）不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。

解釋1：

設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)建設(shè)用地使用權(quán)登記。建設(shè)用地使用權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。

解釋2：

設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。

解釋3：

以建筑物和其他土地附著物、建設(shè)用地使用權(quán)、海域使用權(quán)和正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記，抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。（2016年案例分析題）

解釋4：

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。

（2）當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。（2016年案例分析題）

2.登記對(duì)抗

（1）土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)自土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓的，當(dāng)事人可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)登記；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。

（2）地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。當(dāng)事人要求登記的，可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)地役權(quán)登記；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。

考點(diǎn)02：非基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)（★★★）（P47）

1.基于事實(shí)行為

因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。

解釋：

非基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)不以登記為前提，但獲得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之人再處分該不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。

2.基于法律規(guī)定

因繼承取得物權(quán)的，自繼承開始時(shí)發(fā)生效力。

3.基于公法行為

因人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力。

解釋：

人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)在分割共有不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)等案件中作出并依法生效的改變?cè)形餀?quán)關(guān)系的判決書、裁決書、調(diào)解書，以及人民法院在執(zhí)行程序中作出的拍賣成交裁定書、變賣成交裁定書、以物抵債裁定書，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為“導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的法律文書”。

這些“法律文書”具有直接改變?cè)形餀?quán)關(guān)系、不必由當(dāng)事人履行的形成效力。如果判決內(nèi)容是一方當(dāng)事人向另一方履行，那么，讓物權(quán)發(fā)生變動(dòng)的，是當(dāng)事人的履行行為而非判決本身。

考點(diǎn)03:不動(dòng)產(chǎn)登記制度（★★）（P49）

1.首次登記

不動(dòng)產(chǎn)首次登記，是指不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利第一次登記。未辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記的，不得辦理不動(dòng)產(chǎn)其他類型登記，但法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的除外。

2.變更登記

變更登記，是指不動(dòng)產(chǎn)登記事項(xiàng)發(fā)生不涉及權(quán)利轉(zhuǎn)移的變更所需進(jìn)行的登記。有下列情形之一的，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人可以向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)變更登記：

（1）權(quán)利人的姓名、名稱、身份證明類型或者身份證明號(hào)碼發(fā)生變更的；

（2）不動(dòng)產(chǎn)的坐落、界址、用途、面積等狀況變更的；

（3）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利期限、來源等狀況發(fā)生變化的；

（4）同一權(quán)利人分割或者合并不動(dòng)產(chǎn)的；

（5）抵押擔(dān)保的范圍、主債權(quán)數(shù)額、債務(wù)履行期限、抵押權(quán)順位發(fā)生變化的；

（6）最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍、最高債權(quán)額、債權(quán)確定期間等發(fā)生變化的；

（7）地役權(quán)的利用目的、方法等發(fā)生變化的；

（8）共有性質(zhì)發(fā)生變更的；

（9）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他不涉及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移的變更情形。

3.轉(zhuǎn)移登記

轉(zhuǎn)移登記，是指不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利在不同主體之間發(fā)生轉(zhuǎn)移所需進(jìn)行的登記。因下列情形導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移的，當(dāng)事人可以向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記：

（1）買賣、互換、贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)的；

（2）以不動(dòng)產(chǎn)作價(jià)出資（入股）的；

（3）法人或者其他組織因合并、分立等原因致使不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的；

（4）不動(dòng)產(chǎn)分割、合并導(dǎo)致權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的；

（5）繼承、受遺贈(zèng)導(dǎo)致權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的；

（6）共有人增加或者減少以及共有不動(dòng)產(chǎn)份額變化的；

（7）因人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的；

（8）因主債權(quán)轉(zhuǎn)移引起不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)轉(zhuǎn)移的；

（9）因需役地不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移引起地役權(quán)轉(zhuǎn)移的；

（10）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移情形。

4.注銷登記

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利消滅時(shí)，需要辦理注銷登記。有下列情形之一的，當(dāng)事人可以申請(qǐng)辦理注銷登記：

（1）不動(dòng)產(chǎn)滅失的；

（2）權(quán)利人放棄不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的；

（3）不動(dòng)產(chǎn)被依法沒收、征收或者收回的；

（4）人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利消滅的；

（5）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。

5.更正登記與異議登記

（1）更正登記

權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。

（2）異議登記

不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。登記機(jī)構(gòu)予以異議登記，申請(qǐng)人自異議登記之日起15日內(nèi)不提起訴訟的，異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償。

6.預(yù)告登記

（1）當(dāng)事人簽訂買賣房屋的協(xié)議或者簽訂其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。

（2）預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起90日內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。

解釋1：

有下列情形之一的，當(dāng)事人可以按照約定申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記：（1）商品房等不動(dòng)產(chǎn)預(yù)售的；（2）不動(dòng)產(chǎn)買賣、抵押的；（3）以預(yù)購(gòu)商品房設(shè)定抵押權(quán)的；（4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。

解釋2：

未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)等物權(quán)，或者設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)、居住權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)等其他物權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其不發(fā)生物權(quán)效力。

解釋3：

買賣不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議被認(rèn)定無效、被撤銷，或者預(yù)告登記的權(quán)利人放棄債權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為“債權(quán)消滅”。

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本文知識(shí)點(diǎn)內(nèi)容根據(jù)東奧名師郭守杰老師《輕一高效基礎(chǔ)班》講義整理，郭守杰老師主編的《輕松過關(guān)?一》與課程內(nèi)容同步，以下為《輕一》試讀內(nèi)容，點(diǎn)擊圖片試讀更多！

以上就是注會(huì)經(jīng)濟(jì)法“不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)”知識(shí)點(diǎn)講解。2023年注會(huì)考試備考已經(jīng)開始，經(jīng)濟(jì)法的學(xué)習(xí)不能單靠死記硬背，理解性記憶會(huì)讓記憶更加長(zhǎng)久，但及時(shí)復(fù)盤才是解決遺忘的根本做法！

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