房屋租賃合同——注會經(jīng)濟法知識點解讀

來源：東奧會計在線責(zé)編：馮婷婷2024-04-26 17:10:18

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房屋租賃合同這一知識點是注會考試中的重點，在考試中經(jīng)常以主觀題考察的方式出現(xiàn)，是復(fù)習(xí)備考中的重點。

房屋租賃合同-大

1.房屋租賃合同效力

（1）備案手續(xù)不影響房屋租賃合同效力

當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，人民法院不予支持。

（2）“違法”可以導(dǎo)致房屋租賃合同無效

①出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效；但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。（2023年案例分析題）

②出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效；但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。

③租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效；但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長使用期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長使用期限內(nèi)的租賃期間有效。

（3）房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費的，人民法院一般應(yīng)予支持。

2.所有權(quán)讓與不破租賃（2022年案例分析題）（主觀題必備）

租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。

3.房屋租賃中承租人的優(yōu)先購買權(quán)（主觀題必備）

（1）出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利；但是：

①房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的，承租人不得優(yōu)先購買。

②出租人將房屋出賣給近親屬，承租人不得優(yōu)先購買。

③出租人履行通知義務(wù)后，承租人在15日內(nèi)未明確表示購買的，視為承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在拍賣5日前通知承租人；承租人未參加拍賣的，視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。

（2）房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)不具有排他效力

出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)的情形，承租人可以請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任，但不得主張出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效。（2022年案例分析題）

4.承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人或者共同經(jīng)營人可以按照原租賃合同租賃該房屋。

解讀

（1）“所有權(quán)讓與不破租賃”規(guī)則，適用于所有類型的租賃物（房屋、設(shè)備等均適用），但“優(yōu)先購買權(quán)”只有房屋承租人享有，設(shè)備等非房屋類租賃物的承租人并不享有優(yōu)先購買權(quán)。

（2）“近親屬”，限于配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女。例如，房東將房屋轉(zhuǎn)讓給他的外孫，承租人不得主張優(yōu)先購買，但轉(zhuǎn)讓給他的外甥，承租人有權(quán)主張同等條件下優(yōu)先購買。

（3）房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)雖然是法律賦予的權(quán)利，但法律并未將其規(guī)定為物權(quán)，根據(jù)物權(quán)法定原則，房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)只具有債權(quán)屬性，不具有排他效力，房屋承租人無權(quán)否認(rèn)出租人與第三人訂立的房屋買賣合同的效力、無權(quán)否認(rèn)第三人已經(jīng)取得的房屋所有權(quán)。（按份共有人的優(yōu)先購買權(quán)也僅具有債權(quán)屬性）

此知識點是注會考試中的重點內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)重點掌握。

(本文為東奧會計在線原創(chuàng)文章，僅供考生學(xué)習(xí)使用，禁止任何形式的轉(zhuǎn)載)

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