房屋租賃合同——注會經(jīng)濟(jì)法知識點解讀




房屋租賃合同這一知識點是注會考試中的重點,在考試中經(jīng)常以主觀題考察的方式出現(xiàn),是復(fù)習(xí)備考中的重點。
1.房屋租賃合同效力
(1)備案手續(xù)不影響房屋租賃合同效力
當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由,請求確認(rèn)合同無效的,人民法院不予支持。
(2)“違法”可以導(dǎo)致房屋租賃合同無效
①出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋,與承租人訂立的租賃合同無效;但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的,人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。(2023年案例分析題)
②出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑,與承租人訂立的租賃合同無效;但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的,人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。
③租賃期限超過臨時建筑的使用期限,超過部分無效;但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長使用期限的,人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長使用期限內(nèi)的租賃期間有效。
(3)房屋租賃合同無效,當(dāng)事人請求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的,人民法院一般應(yīng)予支持。
2.所有權(quán)讓與不破租賃(2022年案例分析題)(主觀題必備)
租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動的,不影響租賃合同的效力。
3.房屋租賃中承租人的優(yōu)先購買權(quán)(主觀題必備)
(1)出租人出賣租賃房屋的,應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人,承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利;但是:
①房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的,承租人不得優(yōu)先購買。
②出租人將房屋出賣給近親屬,承租人不得優(yōu)先購買。
③出租人履行通知義務(wù)后,承租人在15日內(nèi)未明確表示購買的,視為承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋的,應(yīng)當(dāng)在拍賣5日前通知承租人;承租人未參加拍賣的,視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。
(2)房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)不具有排他效力
出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)的情形,承租人可以請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任,但不得主張出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效。(2022年案例分析題)
4.承租人在房屋租賃期間死亡的,與其生前共同居住的人或者共同經(jīng)營人可以按照原租賃合同租賃該房屋。
(1)“所有權(quán)讓與不破租賃”規(guī)則,適用于所有類型的租賃物(房屋、設(shè)備等均適用),但“優(yōu)先購買權(quán)”只有房屋承租人享有,設(shè)備等非房屋類租賃物的承租人并不享有優(yōu)先購買權(quán)。
(2)“近親屬”,限于配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女。例如,房東將房屋轉(zhuǎn)讓給他的外孫,承租人不得主張優(yōu)先購買,但轉(zhuǎn)讓給他的外甥,承租人有權(quán)主張同等條件下優(yōu)先購買。
(3)房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)雖然是法律賦予的權(quán)利,但法律并未將其規(guī)定為物權(quán),根據(jù)物權(quán)法定原則,房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)只具有債權(quán)屬性,不具有排他效力,房屋承租人無權(quán)否認(rèn)出租人與第三人訂立的房屋買賣合同的效力、無權(quán)否認(rèn)第三人已經(jīng)取得的房屋所有權(quán)。(按份共有人的優(yōu)先購買權(quán)也僅具有債權(quán)屬性)
此知識點是注會考試中的重點內(nèi)容,應(yīng)當(dāng)重點掌握。
(本文為東奧會計在線原創(chuàng)文章,僅供考生學(xué)習(xí)使用,禁止任何形式的轉(zhuǎn)載)
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