要式合同

物業(yè)服務合同應當采用書面形式訂立

服務承諾

在訂立物業(yè)服務合同過程中，物業(yè)服務人公開作出的、有利于業(yè)主的服務承諾，為物業(yè)服務合同的組成部分，不論這些承諾是否包含在書面合同中

前期物業(yè)服務合同

（1）前期物業(yè)服務合同對后來的業(yè)主也具有法律拘束力

（2）建設單位與物業(yè)服務人訂立的前期物業(yè)服務合同約定的服務期限屆滿前，業(yè)主委員會或者業(yè)主可能與新物業(yè)服務人訂立物業(yè)服務合同，該合同一旦生效，前期物業(yè)服務合同即終止

物業(yè)服務人的選聘、解聘

（1）業(yè)主委員會從全體業(yè)主處獲得代理權，以全體業(yè)主的名義依法選聘物業(yè)服務人，其所訂立的物業(yè)服務合同對全體業(yè)主具有法律約束力

（2）物業(yè)服務人的選聘、解聘都應該由全體業(yè)主依照法定程序共同決定，該法定程序包括：

①應當由專有部分面積占比2/3以上的業(yè)主且人數占比2/3以上的業(yè)主參與表決

②應當經參與表決專有部分面積過半數的業(yè)主且參與表決人數過半數的業(yè)主同意

（3）物業(yè)服務人的解聘

①業(yè)主依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務人的，不需要任何理由

②除合同對通知期限另有約定的外，決定解聘應當提前60日書面通知物業(yè)服務人

③如果因為可歸責于業(yè)主的事由造成通知時間、方式不當，物業(yè)服務人因為信賴合同繼續(xù)有效而產生勞務、材料方面的支出，則業(yè)主應當賠償其信賴利益的損失，但業(yè)主不需要賠償物業(yè)服務人原本在剩余服務期限內可以獲得的物業(yè)費

（4）服務期滿未明示續(xù)聘或解聘的處理

①物業(yè)服務期限屆滿后，業(yè)主沒有依法作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務人的決定，物業(yè)服務人繼續(xù)提供物業(yè)服務的，屬于以行為發(fā)出續(xù)約的要約；業(yè)主接受其物業(yè)服務的，屬于以行為予以承諾，原物業(yè)服務合同繼續(xù)有效，但是服務期限為不定期

②當事人可以隨時解除不定期物業(yè)服務合同，但應當提前60日書面通知對方

③此時解除合同也應當由業(yè)主共同決定

物業(yè)服務合同終止

物業(yè)服務合同終止的，原物業(yè)服務人負有以下義務：

（1）應當在約定期限或者合理期限內退出物業(yè)服務區(qū)域，將物業(yè)服務用房、相關設施、物業(yè)服務所必需的相關資料等交還給業(yè)主委員會、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的人，配合新物業(yè)服務人做好交接工作，并如實告知物業(yè)的使用和管理狀況

（2）在業(yè)主或者業(yè)主大會選聘的新物業(yè)服務人或者決定自行管理的業(yè)主接管之前，為避免喪失秩序，基于誠信原則，原物業(yè)服務人應當繼續(xù)處理物業(yè)服務事項，并可以請求業(yè)主支付該期間的物業(yè)費

物業(yè)服務人的主要義務

（1）合理維護物業(yè)義務

物業(yè)服務人應當按照約定和物業(yè)的使用性質，妥善維修、養(yǎng)護、清潔、綠化和經營管理物業(yè)服務區(qū)域內的業(yè)主共有部分

（2）維護區(qū)域內基本秩序義務

①物業(yè)服務人應當按照約定和物業(yè)的使用性質，維護物業(yè)服務區(qū)域內的基本秩序，采取合理措施保護業(yè)主的人身、財產安全

②對物業(yè)服務區(qū)域內違反有關治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為，物業(yè)服務人應當及時采取合理措施制止（屬于基于業(yè)主授權行使排除妨害請求權、消除危險請求權等物權請求權）

（3）信息公開和報告義務

物業(yè)服務人負有信息公開義務和報告義務，應當定期將服務的事項、負責人員、質量要求、收費項目、收費標準、履行情況，以及維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經營與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開并向業(yè)主大會、業(yè)主委員會報告

（4）親自服務義務

①物業(yè)服務人對主要服務事項應當親自提供服務，物業(yè)服務人不得將其應當提供的全部物業(yè)服務轉委托給第三人，或者將全部物業(yè)服務支解后分別轉委托給第三人

②物業(yè)服務人將物業(yè)服務區(qū)域內的部分專項服務事項委托給專業(yè)性服務組織或者其他第三人的，應當就該部分專項服務事項向業(yè)主負責

業(yè)主的主要義務

（1）依約向物業(yè)服務人支付物業(yè)費

①物業(yè)服務人已經按照約定和有關規(guī)定提供服務的，業(yè)主不得以未接受或者無須接受相關物業(yè)服務為由拒絕支付物業(yè)費

②物業(yè)服務人未按照約定和有關規(guī)定提供服務的，業(yè)主有權拒絕在相應范圍內支付物業(yè)費（屬于業(yè)主的同時履行抗辯權，但應在業(yè)主依照法定程序共同決定時行使）

③對于逾期不支付物業(yè)費的業(yè)主，物業(yè)服務人應當先催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務人可以提起訴訟或者申請仲裁，然后就業(yè)主的責任財產申請強制執(zhí)行，以清償其所欠物業(yè)費

【提示】按照教材觀點，個別業(yè)主逾期不支付物業(yè)費的，一般應當由業(yè)主委員會催其交納；不存在業(yè)主委員會或者物業(yè)服務人取得業(yè)主委員會授權的，物業(yè)服務人也可以催告業(yè)主交納

④業(yè)主委員會、物業(yè)服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費

（2）告知和容忍義務

①業(yè)主裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)服務人，遵守物業(yè)服務人提示的合理注意事項，并配合其進行必要的現場檢查

②業(yè)主轉讓、出租物業(yè)專有部分、設立居住權或者依法改變共有部分用途的，應當及時將相關情況告知物業(yè)服務人