房屋租賃合同_2022年中級會計經(jīng)濟法第五章預(yù)習(xí)知識點
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【知識點】房屋租賃合同
1.房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)
(1)出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利;但是：
①房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的，承租人不得優(yōu)先購買;
②出租人將房屋出賣給近親屬的，承租人不得優(yōu)先購買;
③出租人履行通知義務(wù)后，承租人在15日內(nèi)未明確表示購買的，視為承租人放棄優(yōu)先購買權(quán);出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。
(2)出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使優(yōu)先購買權(quán)情形的，承租人可以請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任。但是，出租人與第三人訂立的房屋買賣合同的效力不受影響。
2.房屋承租人的優(yōu)先承租權(quán)
租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利。
3.房屋租賃合同效力
(1)無效的房屋租賃合同
①出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效;但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認定有效。
②出租人就未經(jīng)批準或者未按照批準內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效;但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認定有效。
③租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效;但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準延長使用期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認定延長使用期限內(nèi)的租賃期間有效。
(2)房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請求參照合同約定的租金標(biāo)準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應(yīng)予支持。
4.“一房多租”
出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：
(1)已經(jīng)合法占有租賃房屋的;
(2)已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的;
(3)合同成立在先的。
注：以上中級會計考試學(xué)習(xí)內(nèi)容選自黃潔洵老師2021年《中級經(jīng)濟法》授課講義
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