距離初級(jí)會(huì)計(jì)考試僅剩下不足60天時(shí)間，在這非常關(guān)鍵的備考階段，東奧小編為廣大考生朋友們匯總了初級(jí)職稱(chēng)考試《經(jīng)濟(jì)法基礎(chǔ)》房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)相關(guān)稅章節(jié)的講解，希望能為大家的復(fù)習(xí)帶來(lái)幫助。

　　單元框架

　　考情分析

　　考點(diǎn)解讀

　　契稅的納稅人和征稅范圍(★★★)

　　(一)納稅人

　　契稅的納稅人，是指在我國(guó)境內(nèi)承受(受讓、購(gòu)買(mǎi)、受贈(zèng)、交換等)土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的單位和個(gè)人。

　　(二)征稅范圍

　　1.一般范圍

　　(1)國(guó)有土地使用權(quán)出讓;

　　(2)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)ǔ鍪邸①?zèng)與、交換或者以其他方式將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給其他單位和個(gè)人的行為，但不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)移;

　　(3)房屋買(mǎi)賣(mài);

　　(4)房屋贈(zèng)與;

　　(5)房屋交換。

　　2.視同發(fā)生應(yīng)稅行為

　　(1)以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資、入股;

　　(2)以土地、房屋權(quán)屬抵債;

　　(3)以獲獎(jiǎng)方式承受土地、房屋權(quán)屬;

　　(4)以預(yù)購(gòu)方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬。

　　3.土地、房屋典當(dāng)、繼承、分拆(分割)、抵押以及出租等行為，不屬于契稅的征稅范圍。

　　4.公司增資擴(kuò)股中，對(duì)以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)入股或作為出資投入企業(yè)的，征收契稅。

　　5.企業(yè)破產(chǎn)清算期間，對(duì)非債權(quán)人承受破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬的，征收契稅。

　　【例題1?多選題】根據(jù)契稅法律制度的規(guī)定，下列行為中，屬于契稅征稅范圍的有( )。

　　A.房屋買(mǎi)賣(mài)

　　B.房屋交換

　　C.房屋租賃

　　D.房屋贈(zèng)與

　　【答案】ABD

　　【解析】選項(xiàng)C：房屋租賃并未使房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，不屬于契稅征稅范圍。

　　【例題2?多選題】根據(jù)契稅法律制度的規(guī)定，下列各項(xiàng)中，屬于契稅征稅范圍的有( )。

　　A.國(guó)有土地使用權(quán)出讓

　　B.房屋交換

　　C.農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)移

　　D.土地使用權(quán)贈(zèng)與

　　【答案】ABD

　　【解析】選項(xiàng)C：農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)移，不屬于契稅的征稅范圍。

　　【例題3?單選題】根據(jù)契稅法律制度的規(guī)定，下列各項(xiàng)中，屬于契稅納稅人的是( )。

　　A.獲得住房獎(jiǎng)勵(lì)的個(gè)人

　　B.轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的企業(yè)

　　C.繼承父母汽車(chē)的子女

　　D.出售房屋的個(gè)體工商戶(hù)

　　【答案】A

　　【解析】(1)選項(xiàng)BD：契稅納稅人為承受方，轉(zhuǎn)讓方、出售方不繳納契稅;(2)選項(xiàng)C：不屬于契稅的征稅范圍。

　　【例題4?單選題】根據(jù)契稅法律制度的規(guī)定，下列各項(xiàng)中，屬于契稅納稅人的是( )。

　　A.出租房屋的李某

　　B.出讓土地使用權(quán)的某市政府

　　C.轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的甲公司

　　D.購(gòu)買(mǎi)房屋的王某

　　【答案】D

　　【解析】契稅的納稅人，是指在我國(guó)境內(nèi)“承受”土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的單位和個(gè)人。(1)在選項(xiàng)A中，“出租”并不轉(zhuǎn)移房屋權(quán)屬，不屬于契稅的征稅范圍;(2)在選項(xiàng)B中，應(yīng)由從市政府手中取得土地使用權(quán)的單位或個(gè)人(承受方)繳納契稅;(3)在選項(xiàng)C中，應(yīng)由受讓該土地使用權(quán)的一方(承受方)繳納契稅。

　　【例題5?單選題】甲公司出售一處位于郊區(qū)的倉(cāng)庫(kù)，取得收入120萬(wàn)元，又以260萬(wàn)元購(gòu)入一處位于市區(qū)繁華地區(qū)的門(mén)面房。已知當(dāng)?shù)卣?guī)定的契稅稅率4%，甲公司應(yīng)繳納契稅稅額的下列計(jì)算中，正確的是( )。(上述金額均不含增值稅)

　　A.120×4%=4.8(萬(wàn)元)

　　B.(120+260)×4%=15.2(萬(wàn)元)

　　C.(260-120)×4%=5.6(萬(wàn)元)

　　D.260×4%=10.4(萬(wàn)元)

　　【答案】D

　　【解析】契稅由房屋、土地權(quán)屬的承受人繳納;在本題中，甲公司出售倉(cāng)庫(kù)應(yīng)由承受方繳納契稅，甲公司不必繳納，但甲公司承受門(mén)面房權(quán)屬時(shí)則應(yīng)繳納契稅。

　　契稅應(yīng)納稅額的計(jì)算(★★★)

　　1.應(yīng)納契稅稅額=計(jì)稅依據(jù)×稅率

　　2.契稅采用比例稅率，并實(shí)行3%～5%的幅度稅率。

　　3.計(jì)稅依據(jù)

　　(1)以成交價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)

　　國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買(mǎi)賣(mài)，以成交價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)。

　　【提示】計(jì)征契稅的成交價(jià)格不含增值稅。(2017年新增)

　　【例題1?單選題】2016年11月甲公司購(gòu)買(mǎi)一幢辦公樓，成交價(jià)格9991萬(wàn)元(不含增值稅)，已知當(dāng)?shù)匾?guī)定的契稅稅率為3%，甲公司購(gòu)買(mǎi)辦公樓應(yīng)繳納契稅稅額的下列計(jì)算中，正確的是( )。

　　A.9991×(1+3%)×3%=308.7219(萬(wàn)元)

　　B.9991×3%=299.73(萬(wàn)元)

　　C.9991÷(1-3%)×3%=309(萬(wàn)元)

　　D.9991÷(1+3%)×3%=291(萬(wàn)元)

　　【答案】B

　　【解析】(1)國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買(mǎi)賣(mài)，契稅的計(jì)稅依據(jù)為不含增值稅的成交價(jià)格;(2)甲公司購(gòu)買(mǎi)辦公樓應(yīng)繳納契稅=9991×3%=299.73(萬(wàn)元)。

　　【例題2?單選題】甲公司于2016年11月向乙公司購(gòu)買(mǎi)一處閑置廠房，合同注明的土地使用權(quán)價(jià)款2000萬(wàn)元(不含增值稅)，廠房及地上附著物價(jià)款500萬(wàn)元(不含增值稅)，已知當(dāng)?shù)匾?guī)定的契稅稅率為3%，甲公司應(yīng)繳納的契稅稅額為( )萬(wàn)元。

　　A.15

　　B.45

　　C.60

　　D.75

　　【答案】D

　　【解析】國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買(mǎi)賣(mài)，以不含增值稅的成交價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)，甲公司應(yīng)繳納契稅=(2000+500)×3%=75(萬(wàn)元)。

　　(2)以?xún)r(jià)格差額為計(jì)稅依據(jù)

　　①土地使用權(quán)交換、房屋交換，以交換土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格差額為計(jì)稅依據(jù)。

　　②交換價(jià)格不相等的，由多交付貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益的一方繳納契稅;交換價(jià)格相等的，免征契稅。

　　【提示】此處的“交換”是指以房換房、以地?fù)Q地、房地互換，如果是以房(地)抵債、以房(地)換貨，應(yīng)視同房屋(土地)買(mǎi)賣(mài)繳納契稅。

　　【例題?單選題】老李擁有一套價(jià)值72萬(wàn)元的住房，老張擁有一套52萬(wàn)元的住房，雙方交換住房，由老張補(bǔ)差價(jià)20萬(wàn)元給老李。已知，本題涉及的價(jià)值、價(jià)格均不含增值稅，契稅的稅率為3%，下列各項(xiàng)中，正確的是( )。

　　A.老李應(yīng)繳納契稅2.16萬(wàn)元

　　B.老張應(yīng)繳納契稅0.6萬(wàn)元

　　C.老李應(yīng)繳納契稅0.6萬(wàn)元

　　D.老張應(yīng)繳納契稅2.16萬(wàn)元

　　【答案】B

　　【解析】(1)房屋交換，以所交換的價(jià)格差額為計(jì)稅依據(jù);(2)交換價(jià)格不相等的，由多交付貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或其他經(jīng)濟(jì)利益的一方繳納契稅。因此，老張應(yīng)繳納契稅=20×3%=0.6(萬(wàn)元)。

　　(3)補(bǔ)交契稅

　　以劃撥方式取得土地使用權(quán)，經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)(轉(zhuǎn)讓方)應(yīng)補(bǔ)交契稅，以補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓費(fèi)用或土地收益作為計(jì)稅依據(jù)。

　　(4)核定計(jì)稅依據(jù)

　?、偻恋厥褂脵?quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與，由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買(mǎi)賣(mài)的市場(chǎng)價(jià)格核定計(jì)稅依據(jù)。

　?、趯?duì)成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格而無(wú)正當(dāng)理由的，或所交換的土地使用權(quán)、房屋價(jià)格的差額明顯不合理并且無(wú)正當(dāng)理由的，征收機(jī)關(guān)參照市場(chǎng)價(jià)格核定計(jì)稅依據(jù)。

　　【例題?多選題】關(guān)于契稅計(jì)稅依據(jù)的下列表述中，符合法律制度規(guī)定的有( )。

　　A.受讓國(guó)有土地使用權(quán)的，以成交價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)

　　B.受贈(zèng)房屋的，由征收機(jī)關(guān)參照房屋買(mǎi)賣(mài)的市場(chǎng)價(jià)格核定計(jì)稅依據(jù)

　　C.購(gòu)入土地使用權(quán)的，以評(píng)估價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)

　　D.交換土地使用權(quán)的，以交換土地使用權(quán)的價(jià)格差額為計(jì)稅依據(jù)

　　【答案】ABD

　　【解析】(1)選項(xiàng)AC：國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買(mǎi)賣(mài)，以成交價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù);(2)選項(xiàng)B：土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與，計(jì)稅依據(jù)由征稅機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買(mǎi)賣(mài)的市場(chǎng)價(jià)格確定;(3)選項(xiàng)D：土地使用權(quán)交換、房屋交換，計(jì)稅依據(jù)為所交換土地使用權(quán)、房屋的“價(jià)格差額”。

　　契稅的稅收優(yōu)惠(★)

　　1.國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征契稅。

　　2.城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購(gòu)買(mǎi)公有住房的，免征契稅。

　　3.因不可抗力滅失住房而重新購(gòu)買(mǎi)住房的，酌情準(zhǔn)予減征或者免征契稅。

　　4.土地、房屋被縣級(jí)以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，是否減征或者免征契稅，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。

　　5.納稅人承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權(quán)，用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征契稅。

　　6.經(jīng)批準(zhǔn)減征、免征契稅的納稅人，改變有關(guān)土地、房屋的用途的，就不再屬于減征、免征契稅范圍，并且應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳已經(jīng)減征、免征的稅款。

　　【例題?多選題】根據(jù)契稅法律制度的規(guī)定，下列各項(xiàng)中，免征契稅的有( )。

　　A.軍事單位承受土地用于軍事設(shè)施

　　B.國(guó)家機(jī)關(guān)承受房屋用于辦公

　　C.納稅人承受荒山土地使用權(quán)用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)

　　D.城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)商品房用于居住

　　【答案】ABC

　　【解析】(1)選項(xiàng)AB：國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征契稅;(2)選項(xiàng)C：納稅人承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權(quán)，用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征契稅。

　　契稅的征收管理(★)

　　1.納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間：納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天。

　　2.納稅地點(diǎn)：土地、房屋所在地的稅務(wù)征收機(jī)關(guān)。

　　3.納稅期限：納稅義務(wù)發(fā)生之日起10日內(nèi)。

　　土地增值稅的納稅人和征稅范圍(★★★)

　　(一)納稅人

　　土地增值稅的納稅人為轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人。

　　【相關(guān)鏈接】契稅的納稅人，是指在我國(guó)境內(nèi)承受土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的單位和個(gè)人。

　　(二)征稅范圍的一般規(guī)定

　　1.土地增值稅只對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的行為征稅，對(duì)出讓國(guó)有土地使用權(quán)的行為不征稅。

　　2.土地增值稅既對(duì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為征稅，也對(duì)轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其他附著物產(chǎn)權(quán)的行為征稅。

　　3.土地增值稅只對(duì)有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅，對(duì)以繼承、贈(zèng)與等方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，不予征稅，但并非所有名為“贈(zèng)與”的行為均不征稅。不征收土地增值稅的房地產(chǎn)贈(zèng)與行為只包括：

　　(1)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的行為;

　　(2)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過(guò)中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的行為。

　　(三)特殊業(yè)務(wù)的處理

　　1.房地產(chǎn)的交換

　　(1)房地產(chǎn)交換屬于土地增值稅的征稅范圍;

　　(2)對(duì)居民個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅。

　　2.合作建房

　　對(duì)于一方出地，另一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅;建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。

　　3.房地產(chǎn)的出租：不屬于土地增值稅的征稅范圍。

　　4.房地產(chǎn)的抵押VS抵債

　　對(duì)于房地產(chǎn)的抵押，在抵押期間不征收土地增值稅;如果抵押期滿(mǎn)以房地產(chǎn)抵債，發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的，應(yīng)列入土地增值稅的征稅范圍。

　　5.房地產(chǎn)代建行為：不屬于土地增值稅的征稅范圍。

　　6.房地產(chǎn)進(jìn)行重新評(píng)估而產(chǎn)生的評(píng)估增值：不屬于土地增值稅的征稅范圍。

　　7.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)

　　(1)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅。

　　(2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)“視同銷(xiāo)售”房地產(chǎn)，征收土地增值稅。

　　8.自2008年11月1日起，對(duì)居民個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房一律免征土地增值稅。

　　9.企業(yè)改制重組

　　(1)企業(yè)發(fā)生整體改建的(不改變?cè)髽I(yè)的投資主體，并承繼原企業(yè)權(quán)利、義務(wù))，對(duì)改建前的企業(yè)將國(guó)有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到改建后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

　　(2)按照法律規(guī)定或者合同約定，兩個(gè)或兩個(gè)以上企業(yè)合并為一個(gè)企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對(duì)原企業(yè)將國(guó)有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

　　(3)按照法律規(guī)定或者合同約定，企業(yè)分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對(duì)原企業(yè)將國(guó)有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

　　(4)單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以國(guó)有土地、房屋進(jìn)行投資，對(duì)其將國(guó)有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

　　(5)上述政策不適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。

　　10.其他稅收減免規(guī)定

　　(1)納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅(不包括高級(jí)公寓、別墅、度假村等)出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，予以免稅;超過(guò)20%的，應(yīng)按全部增值額繳納土地增值稅。

　　(2)因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅;因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照本規(guī)定免征土地增值稅。

　　(3)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房房源且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。

　　【例題1?單選題】根據(jù)土地增值稅法律制度的規(guī)定，下列行為中，屬于土地增值稅征稅范圍的是( )。

　　A.出租房屋

　　B.代建房屋

　　C.企業(yè)之間交換房屋

　　D.評(píng)估房屋

　　【答案】C

　　【解析】選項(xiàng)C：企業(yè)之間交換房屋，既發(fā)生了房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，交換雙方又取得了實(shí)物形態(tài)的收入，屬于土地增值稅的征稅范圍;個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅(仍屬于征稅范圍，只是可以依法獲得免征優(yōu)惠)。

　　【例題2?單選題】根據(jù)土地增值稅法律制度的規(guī)定，下列各項(xiàng)中，屬于土地增值稅納稅人的是( )。

　　A.承租商鋪的張某

　　B.出讓國(guó)有土地使用權(quán)的某市政府

　　C.接受房屋捐贈(zèng)的某學(xué)校

　　D.轉(zhuǎn)讓廠房的某企業(yè)

　　【答案】D

　　【解析】(1)選項(xiàng)A：房地產(chǎn)出租，沒(méi)有發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)粚儆谕恋卦鲋刀惖恼鞫惙秶?2)選項(xiàng)B：“轉(zhuǎn)讓”國(guó)有土地使用權(quán)征收土地增值稅，“出讓”國(guó)有土地使用權(quán)不征收土地增值稅。(3)選項(xiàng)C：土地增值稅屬于轉(zhuǎn)讓方稅，接受捐贈(zèng)方屬于承受方，不繳納土地增值稅;另外，如果屬于房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)人通過(guò)中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的行為，不征收土地增值稅。

　　【例題3?多選題】根據(jù)土地增值稅法律制度的規(guī)定，下列情形中，免于繳納土地增值稅的有( )。(2014年)

　　A.因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)

　　B.納稅人建造高級(jí)公寓出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%

　　C.企事業(yè)單位轉(zhuǎn)讓舊房作為經(jīng)濟(jì)適用住房房源，且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%

　　D.因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)

　　【答案】ACD

　　【解析】(1)選項(xiàng)AD：因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅;因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照本規(guī)定免征土地增值稅。(2)選項(xiàng)B：納稅人建造“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”(不包括高級(jí)公寓、別墅、度假村等)出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，予以免稅;超過(guò)20%的，應(yīng)按全部增值額繳納土地增值稅;高級(jí)公寓、別墅、度假村等不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。

　　土地增值稅應(yīng)納稅額計(jì)算的總體思路(★)

　　1.確定扣除項(xiàng)目金額

　　2.計(jì)算增值額

　　增值額=房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入-扣除項(xiàng)目金額

　　【提示1】納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的應(yīng)稅收入，應(yīng)包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。從收入的形式來(lái)看，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

　　【提示2】土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。(2017年新增)

　　3.計(jì)算增值率

　　增值率=增值額÷扣除項(xiàng)目金額×100%

　　4.確定適用稅率及速算扣除系數(shù)。土地增值稅實(shí)行4級(jí)超率累進(jìn)稅率，稅率表如下：

　　土地增值稅4級(jí)超率累進(jìn)稅率表

　　5.計(jì)算應(yīng)納稅額

　　應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

　　【例題1?單選題】甲房地產(chǎn)公司2016年11月銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，取得不含增值稅收入20000萬(wàn)元，準(zhǔn)予從房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入額減除的扣除項(xiàng)目金額12000萬(wàn)元。已知土地增值稅稅率為40%，速算扣除系數(shù)為5%，甲房地產(chǎn)公司該筆業(yè)務(wù)應(yīng)繳納土地增值稅稅額的下列計(jì)算列式中，正確的是(　　)。

　　A.(20000-12000)×40%-20000×5%=2200(萬(wàn)元)

　　B.(20000-12000)×40%-12000×5%=2600(萬(wàn)元)

　　C.20000×40%-12000×5%=7400(萬(wàn)元)

　　D.20000×40%-(20000-12000)×5%=7600(萬(wàn)元)

　　【答案】B

　　【解析】土地增值稅應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)。

　　【例題2?單選題】2016年11月，某企業(yè)銷(xiāo)售房產(chǎn)取得不含增值稅售價(jià)5000萬(wàn)元，扣除項(xiàng)目金額合計(jì)為3000萬(wàn)元，已知適用的土地增值稅稅率為40%，速算扣除系數(shù)為5%。則該企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅(　　)萬(wàn)元。

　　A.650

　　B.700

　　C.1850

　　D.1900

　　【答案】A

　　【解析】該企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅=增值額×適用的土地增值稅稅率-扣除項(xiàng)目金額×適用的速算扣除系數(shù)=(5000-3000)×40%-3000×5%=650(萬(wàn)元)。

　　最后東奧小編預(yù)祝各位考生2017初級(jí)會(huì)計(jì)考試輕松過(guò)關(guān)!

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