2018《經(jīng)濟法基礎(chǔ)》預(yù)習(xí)考點：扣除項目金額的確定

來源：東奧會計在線責(zé)編：焦莉涵2017-08-01 17:57:35

初級會計備考中掌握初級經(jīng)濟法基礎(chǔ)知識點尤為關(guān)鍵，東奧小編整理第六章第五單元房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)相關(guān)稅考點，希望大家認真練習(xí)鞏固。

【內(nèi)容導(dǎo)航】：

（一）扣除項目金額的確定

（二）土地增值稅清算

【所屬章節(jié)】：

本知識點屬于《經(jīng)濟法基礎(chǔ)》科目第六章其他稅收法律制度第五單元房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)相關(guān)稅內(nèi)容。

【知識點】：扣除項目金額的確定

第五單元房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)相關(guān)稅

扣除項目金額的確定

(一)房地產(chǎn)企業(yè)新建房項目(5項)

1. 取得土地使用權(quán)所支付的金額

(1)納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款;

(2)納稅人在取得土地使用權(quán)時按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用和稅金。

2. 房地產(chǎn)開發(fā)成本

房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費和開發(fā)間接費用等。

3. 房地產(chǎn)開發(fā)費用

(1)能分攤且能證明

①財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。

②其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=允許扣除的利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×規(guī)定比率(5%以內(nèi))

(2)不能分攤或不能證明

財務(wù)費用中的利息支出，凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用(不區(qū)分利息費用和其他費用)按規(guī)定計算的金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×規(guī)定比率(10%以內(nèi))

4. 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金：城市維護建設(shè)稅及教育費附加

【解釋1】按照稅法規(guī)定原文，此處可以扣除的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅及教育費附加。然而，自2016年5月1日“銷售不動產(chǎn)”營改增之后，轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)不再繳納營業(yè)稅，而是繳納增值稅，但增值稅屬于價外稅，不作為稅金單獨扣除。

【解釋2】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法在轉(zhuǎn)讓新建房地產(chǎn)時繳納的印花稅已列入管理費用中，不允許單獨再扣除。

5. 加計扣除：(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×20%

(二)其他情形

1. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以外的其他企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房的扣除項目

(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額;

(2)房地產(chǎn)開發(fā)成本;

(3)房地產(chǎn)開發(fā)費用;

(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金：城市維護建設(shè)稅及教育費附加、印花稅。

2. 舊房及建筑物轉(zhuǎn)讓的扣除項目

(1)方法一：按評估價格扣除

①舊房及建筑物的評估價格(重置成本價×成新度折扣率);

②取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用;