天道酬勤，初級(jí)會(huì)計(jì)備考中為方便考生學(xué)習(xí)初級(jí)經(jīng)濟(jì)法基礎(chǔ)知識(shí)點(diǎn)，東奧小編整理第六章第五單元房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)相關(guān)稅考點(diǎn)，希望大家認(rèn)真做筆記，多多練習(xí)鞏固。

【內(nèi)容導(dǎo)航】：

（一）契稅的納稅人和征稅范圍

（二）契稅應(yīng)納稅額的計(jì)算

（三）契稅的稅收優(yōu)惠

（四）契稅的征收管理

（五）土地增值稅的納稅人和征稅范圍

（六）土地增值稅應(yīng)納稅額計(jì)算的總體思路

【所屬章節(jié)】：

本知識(shí)點(diǎn)屬于《經(jīng)濟(jì)法基礎(chǔ)》科目第六章其他稅收法律制度第五單元房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)相關(guān)稅內(nèi)容。

【知識(shí)點(diǎn)】：房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)相關(guān)稅

第五單元 房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)相關(guān)稅

契稅的納稅人和征稅范圍

(一)納稅人

契稅的納稅人，是指在我國(guó)境內(nèi)承受(受讓、購(gòu)買(mǎi)、受贈(zèng)、交換等)土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的單位和個(gè)人。

(二)征稅范圍

1. 一般范圍

(1)國(guó)有土地使用權(quán)出讓;

(2)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)ǔ鍪邸①?zèng)與、交換或者以其他方式將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給其他單位和個(gè)人的行為，但不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)移;

(3)房屋買(mǎi)賣(mài);

(4)房屋贈(zèng)與;

(5)房屋交換。

2. 視同發(fā)生應(yīng)稅行為

(1)以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資、入股;

(2)以土地、房屋權(quán)屬抵債;

(3)以獲獎(jiǎng)方式承受土地、房屋權(quán)屬;

(4)以預(yù)購(gòu)方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬。

3. 土地、房屋典當(dāng)、繼承、分拆(分割)、抵押以及出租等行為，不屬于契稅的征稅范圍。

4. 公司增資擴(kuò)股中，對(duì)以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)入股或作為出資投入企業(yè)的，征收契稅。

5. 企業(yè)破產(chǎn)清算期間，對(duì)非債權(quán)人承受破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬的，征收契稅。

契稅應(yīng)納稅額的計(jì)算

1. 應(yīng)納契稅稅額=計(jì)稅依據(jù)×稅率

2. 契稅采用比例稅率，并實(shí)行3%～5%的幅度稅率。

3. 計(jì)稅依據(jù)

(1)以成交價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)

國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買(mǎi)賣(mài)，以成交價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)。

【提示】計(jì)征契稅的成交價(jià)格不含增值稅。

(2)以?xún)r(jià)格差額為計(jì)稅依據(jù)

①土地使用權(quán)交換、房屋交換，以交換土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格差額為計(jì)稅依據(jù)。

②交換價(jià)格不相等的，由多交付貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益的一方繳納契稅;交換價(jià)格相等的，免征契稅。

【提示】此處的“交換”是指以房換房、以地?fù)Q地、房地互換，如果是以房(地)抵債、以房(地)換貨，應(yīng)視同房屋(土地)買(mǎi)賣(mài)繳納契稅。

(3)補(bǔ)交契稅

以劃撥方式取得土地使用權(quán)，經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)(轉(zhuǎn)讓方)應(yīng)補(bǔ)交契稅，以補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓費(fèi)用或土地收益作為計(jì)稅依據(jù)。

(4)核定計(jì)稅依據(jù)

①土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與，由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買(mǎi)賣(mài)的市場(chǎng)價(jià)格核定計(jì)稅依據(jù)。

②對(duì)成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格而無(wú)正當(dāng)理由的，或所交換的土地使用權(quán)、房屋價(jià)格的差額明顯不合理并且無(wú)正當(dāng)理由的，征收機(jī)關(guān)參照市場(chǎng)價(jià)格核定計(jì)稅依據(jù)。

契稅的稅收優(yōu)惠

1. 國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征契稅。

2. 城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購(gòu)買(mǎi)公有住房的，免征契稅。

3. 因不可抗力滅失住房而重新購(gòu)買(mǎi)住房的，酌情準(zhǔn)予減征或者免征契稅。

4. 土地、房屋被縣級(jí)以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，是否減征或者免征契稅，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。

5. 納稅人承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權(quán)，用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征契稅。

6. 經(jīng)批準(zhǔn)減征、免征契稅的納稅人，改變有關(guān)土地、房屋的用途的，就不再屬于減征、免征契稅范圍，并且應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳已經(jīng)減征、免征的稅款。

契稅的征收管理

1. 納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間：納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天。

2. 納稅地點(diǎn)：土地、房屋所在地的稅務(wù)征收機(jī)關(guān)。

3. 納稅期限：納稅義務(wù)發(fā)生之日起10日內(nèi)。