2018《經(jīng)濟法基礎(chǔ)》預(yù)習(xí)考點:房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)相關(guān)稅
土地增值稅的納稅人和征稅范圍
(一)納稅人
土地增值稅的納稅人為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。
【相關(guān)鏈接】契稅的納稅人,是指在我國境內(nèi)承受土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的單位和個人。
(二)征稅范圍的一般規(guī)定
1. 土地增值稅只對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為征稅,對出讓國有土地使用權(quán)的行為不征稅。
2. 土地增值稅既對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為征稅,也對轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其他附著物產(chǎn)權(quán)的行為征稅。
3. 土地增值稅只對有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅,對以繼承、贈與等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn),不予征稅,但并非所有名為“贈與”的行為均不征稅。不征收土地增值稅的房地產(chǎn)贈與行為只包括:
(1)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的行為;
(2)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團體、國家機關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的行為。
(三)特殊業(yè)務(wù)的處理
1. 房地產(chǎn)的交換
(1)房地產(chǎn)交換屬于土地增值稅的征稅范圍;
(2)對居民個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的,經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)核實,可以免征土地增值稅。
2. 合作建房
對于一方出地,另一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分房自用的,暫免征收土地增值稅;建成后轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)征收土地增值稅。
3. 房地產(chǎn)的出租:不屬于土地增值稅的征稅范圍。
4. 房地產(chǎn)的抵押VS抵債
對于房地產(chǎn)的抵押,在抵押期間不征收土地增值稅;如果抵押期滿以房地產(chǎn)抵債,發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的,應(yīng)列入土地增值稅的征稅范圍。
5. 房地產(chǎn)代建行為:不屬于土地增值稅的征稅范圍。
6. 房地產(chǎn)進行重新評估而產(chǎn)生的評估增值:不屬于土地增值稅的征稅范圍。
7. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時,如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移,不征收土地增值稅。
(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等,發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)“視同銷售”房地產(chǎn),征收土地增值稅。
8. 自2008年11月1日起,對居民個人轉(zhuǎn)讓住房一律免征土地增值稅。
9. 企業(yè)改制重組
(1)企業(yè)發(fā)生整體改建的(不改變原企業(yè)的投資主體,并承繼原企業(yè)權(quán)利、義務(wù)),對改建前的企業(yè)將國有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到改建后的企業(yè),暫不征土地增值稅。
(2)按照法律規(guī)定或者合同約定,兩個或兩個以上企業(yè)合并為一個企業(yè),且原企業(yè)投資主體存續(xù)的,對原企業(yè)將國有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè),暫不征土地增值稅。
(3)按照法律規(guī)定或者合同約定,企業(yè)分設(shè)為兩個或兩個以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè),對原企業(yè)將國有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè),暫不征土地增值稅。
(4)單位、個人在改制重組時以國有土地、房屋進行投資,對其將國有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè),暫不征土地增值稅。
(5)上述政策不適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。
10. 其他稅收減免規(guī)定
(1)納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅(不包括高級公寓、別墅、度假村等)出售,增值額未超過扣除項目金額20%的,予以免稅;超過20%的,應(yīng)按全部增值額繳納土地增值稅。
(2)因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn),免征土地增值稅;因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷,由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的,比照本規(guī)定免征土地增值稅。
(3)企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租住房、經(jīng)濟適用住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的,免征土地增值稅。