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　　土地增值稅法律制度

　　一、土地增值稅概述

　　土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。

　　二、納稅人

　　1.土地增值稅的納稅人，是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。

　　2.土地增值稅的納稅義務(wù)人不論法人與自然人;不論經(jīng)濟(jì)性質(zhì);不論內(nèi)資與外資企業(yè)、中國公民與外籍個人;不論部門。

　　提示：轉(zhuǎn)讓方將不動產(chǎn)所有權(quán)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給承受方：轉(zhuǎn)讓方交營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅、土地增值稅、所得稅;承受方交契稅、印花稅。

　　三、征稅范圍

　　1.征稅范圍的一般規(guī)定：

　　(1)土地增值稅只對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為征稅，對出讓國有土地使用權(quán)的行為不征稅;

　　(2)土地增值稅既對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為征稅，也對轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其他附著物產(chǎn)權(quán)的行為征稅;

　　(3)土地增值稅只對有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅，對以繼承、贈與等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，不予征稅。

　　解釋：土地增值稅的征稅范圍具有“國有”、“轉(zhuǎn)讓”、“取得收入”三個關(guān)鍵特征。

　　2.征稅范圍的具體和特殊規(guī)定(易出單選題、多選題)

　　四、土地增值稅的計稅依據(jù)

　　增值額的計算公式為：增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入一扣除項(xiàng)目

　　(一)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入

　　納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益;從收入的形式來看，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

　　(二)扣除項(xiàng)目及其金額(重點(diǎn)掌握)

　　1.取得土地使用權(quán)所支付的金額(適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓)：包括地價款和取得使用權(quán)時按政府規(guī)定繳納的費(fèi)用。

　　3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用(適用新建房轉(zhuǎn)讓)

　　(1)納稅人能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偫�息支出并能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的：

　　最多允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi)

　　(2)納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偫�息支出或不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的：最多允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)

　　4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金(適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓)：包括營業(yè)稅、城建稅、印花稅、教育費(fèi)附加視同稅金扣除。

　　5.財政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目(適用新建房轉(zhuǎn)讓)

　　從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計扣除=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×20%

　　提示：(1)此項(xiàng)加計扣除針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有效，非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不享受此項(xiàng)政策;(2)取得土地使用權(quán)后未經(jīng)開發(fā)就轉(zhuǎn)讓的，不得加計扣除。

　　6.舊房及建筑物的扣除金額(適用存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓)

　　稅法規(guī)定，轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計征地增值稅。

　　(1)“舊房及建筑物的評估價格”是指轉(zhuǎn)讓已使用過的房屋及建筑物時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。

　　評估價格=重置成本價×成新度折扣率

　　(2)對取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)時所支付的金額。

　　五、土地增值稅的減免稅

　　1.納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，予以免稅;超過20%的，應(yīng)按全部增值額繳納土地增值稅。

　　2.因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。

　　3.企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房房源且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。

　　4.自2008年11月1日起，對居民個人轉(zhuǎn)讓住房一律免征土地增值稅。

　　六、土地增值稅申報程序、納稅清算、納稅地點(diǎn)

　　(一)土地增值稅納稅申報程序

　　1.納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報。

　　2.納稅人采取預(yù)售方式銷售房地產(chǎn)的，對在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以預(yù)征土地增值稅，之后辦理納稅清算后，多退少補(bǔ)。

　　(二)土地增值稅納稅清算

　　1.土地增值稅的清算條件

　　提示：區(qū)分“應(yīng)當(dāng)清算”和“可要求清算”

　　(1)符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅的清算：

　�、俜康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的;

　�、谡�體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的;

　�、壑苯愚D(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

　　(2)符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

　　①已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;

　�、谌〉娩N售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;

　　③納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;

　�、苁〖壎悇�(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況

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