不動產(chǎn)的抵押（★★★）（P74）

1、登記生效

以建筑物和其他土地附著物、建設(shè)用地使用權(quán)、海域使用權(quán)和正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當辦理抵押登記，抵押權(quán)自登記時設(shè)立。（2016年案例分析題、2021年案例分析題、2022年案例分析題、2023年案例分析題）

解釋1：

以不動產(chǎn)設(shè)定抵押，未辦理抵押登記的，不影響抵押合同的效力，但抵押權(quán)未設(shè)立。

解釋2：

抵押物登記記載的內(nèi)容與抵押合同約定的內(nèi)容不一致的，以登記記載的內(nèi)容為準。

2、不能辦理抵押登記時的責任承擔

（1）不動產(chǎn)抵押合同生效后未辦理抵押登記手續(xù)，債權(quán)人請求抵押人辦理抵押登記手續(xù)的，人民法院應(yīng)予支持。

（2）抵押財產(chǎn)因不可歸責于抵押人自身的原因滅失或者被征收等導(dǎo)致不能辦理抵押登記，債權(quán)人請求抵押人在約定的擔保范圍內(nèi)承擔責任的，人民法院不予支持；但是抵押人已經(jīng)獲得保險金、賠償金或者補償金等，債權(quán)人請求抵押人在其所獲金額范圍內(nèi)承擔賠償責任的，人民法院依法予以支持。

（3）因抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)或者其他可歸責于抵押人自身的原因?qū)е虏荒苻k理抵押登記，債權(quán)人請求抵押人在約定的擔保范圍內(nèi)承擔責任的，人民法院依法予以支持，但是不得超過抵押權(quán)能夠設(shè)立時抵押人應(yīng)當承擔的責任范圍。

（4）當事人申請辦理抵押登記手續(xù)時，因登記機構(gòu)的過錯致使其不能辦理抵押登記，當事人請求登記機構(gòu)承擔賠償責任的，人民法院依法予以支持。

3、以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)

（1）當事人以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)抵押，抵押人以未辦理批準手續(xù)為由主張抵押合同無效或者不生效的，人民法院不予支持。已經(jīng)依法辦理抵押登記，抵押權(quán)人主張行使抵押權(quán)的，人民法院應(yīng)予支持。抵押權(quán)依法實現(xiàn)時所得的價款，應(yīng)當優(yōu)先用于補繳建設(shè)用地使用權(quán)出讓金。（2013年案例分析題）

（2）抵押人以劃撥建設(shè)用地上的建筑物抵押，當事人以該建設(shè)用地使用權(quán)不能抵押或者未辦理批準手續(xù)為由主張抵押合同無效或者不生效的，人民法院不予支持。抵押權(quán)依法實現(xiàn)時，拍賣、變賣建筑物所得的價款，應(yīng)當優(yōu)先用于補繳建設(shè)用地使用權(quán)出讓金。

4、土地上新增的建筑物

（1）建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產(chǎn)。該建設(shè)用地使用權(quán)實現(xiàn)抵押權(quán)時，應(yīng)當將該土地上新增的建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。但是，新增建筑物所得的價款，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。（2013年案例分析題）

（2）當事人僅以建設(shè)用地使用權(quán)抵押，債權(quán)人主張抵押權(quán)的效力及于土地上已有的建筑物以及正在建造的建筑物已完成部分的，人民法院應(yīng)予支持。債權(quán)人主張抵押權(quán)的效力及于正在建造的建筑物的續(xù)建部分以及新增建筑物的，人民法院不予支持。

（3）當事人以正在建造的建筑物抵押，抵押權(quán)的效力范圍限于已辦理抵押登記的部分。當事人按照擔保合同的約定，主張抵押權(quán)的效力及于續(xù)建部分、新增建筑物以及規(guī)劃中尚未建造的建筑物的，人民法院不予支持。

（4）抵押人將建設(shè)用地使用權(quán)、土地上的建筑物或者正在建造的建筑物分別抵押給不同債權(quán)人的，人民法院應(yīng)當根據(jù)抵押登記的時間先后確定清償順序。

5、預(yù)告登記

當事人辦理抵押預(yù)告登記后，預(yù)告登記權(quán)利人請求就抵押財產(chǎn)優(yōu)先受償，經(jīng)審查存在尚未辦理建筑物所有權(quán)首次登記、預(yù)告登記的財產(chǎn)與辦理建筑物所有權(quán)首次登記時的財產(chǎn)不一致、抵押預(yù)告登記已經(jīng)失效等情形，導(dǎo)致不具備辦理抵押登記條件的，人民法院不予支持；經(jīng)審查已經(jīng)辦理建筑物所有權(quán)首次登記，且不存在預(yù)告登記失效等情形的，人民法院應(yīng)予支持，并應(yīng)當認定抵押權(quán)自預(yù)告登記之日起設(shè)立。