一、個(gè)人轉(zhuǎn)讓營業(yè)用房涉及的稅種

　　個(gè)人轉(zhuǎn)讓營業(yè)用房涉及營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅、個(gè)人所得稅。個(gè)人在轉(zhuǎn)讓營業(yè)用房時(shí)必須先按規(guī)定辦理有關(guān)稅收的征繳事項(xiàng)，才能辦理房地產(chǎn)過戶手續(xù)，即“先稅后證”。

　　二、涉及各稅種的計(jì)稅依據(jù)及稅率

　　1、營業(yè)稅：個(gè)人轉(zhuǎn)讓營業(yè)用房，按轉(zhuǎn)讓價(jià)與購入價(jià)的差額征收營業(yè)稅，稅率為5%。

　　(1)轉(zhuǎn)讓價(jià)：營業(yè)用房的轉(zhuǎn)讓價(jià)格都要以評估價(jià)為準(zhǔn)。

　　(2)購入價(jià)：購房發(fā)票記載的金額，即實(shí)際支付金額。

　　2、城市維護(hù)建設(shè)稅：個(gè)人轉(zhuǎn)讓營業(yè)用房應(yīng)繳城市維護(hù)建設(shè)稅=個(gè)人轉(zhuǎn)讓營業(yè)用房應(yīng)繳營業(yè)稅×城建稅稅率，城建稅稅率根據(jù)納稅人房屋所在地不同，分別為7%、5%和1%。

　　3、教育費(fèi)附加：個(gè)人轉(zhuǎn)讓營業(yè)用房應(yīng)繳教育費(fèi)附加=個(gè)人轉(zhuǎn)讓營業(yè)用房應(yīng)繳營業(yè)稅×3%。

　　4、土地增值稅：按增值額計(jì)算繳納，實(shí)行超率累進(jìn)稅率，稅率為30%、40%、50%、60%。其中增值額為銷售收入減去扣除項(xiàng)目金額;稅率依照增值率分檔。增值率為增值額除以扣除項(xiàng)目金額。

　　(1)土地增值稅扣除項(xiàng)目金額的計(jì)算

　　《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》(財(cái)稅[2006]21號)第二條第一款規(guī)定“納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《條例》第六條第(一)、(三)項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算”。計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個(gè)月計(jì)一年;超過一年，未滿12個(gè)月但超過6個(gè)月的，可以視同為一年。

　　(2)對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價(jià)格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》(以下簡稱《稅收征管法》)第35條的規(guī)定，實(shí)行核定征收。具體按照《寧夏回族自治區(qū)土地增值稅核定征收管理暫行辦法》附件：《寧夏回族自治區(qū)土地增值稅核定征收率表》，根據(jù)地區(qū)不同，對應(yīng)確定營業(yè)房征收率。

　　5、印花稅：個(gè)人轉(zhuǎn)讓營業(yè)用房按照轉(zhuǎn)讓價(jià)，依據(jù)萬分之五的稅率計(jì)算征收。

　　6、個(gè)人所得稅：個(gè)人轉(zhuǎn)讓營業(yè)用房取得的所得按“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”征收個(gè)人所得稅。計(jì)稅依據(jù)以轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額。稅率為20%。

　　(1)財(cái)產(chǎn)的收入額：營業(yè)用房的轉(zhuǎn)讓價(jià)格都要以評估價(jià)為準(zhǔn)。

　　(2)財(cái)產(chǎn)原值：(1)購置該房屋時(shí)實(shí)際支付的房價(jià)款及繳納的契稅和印花稅;(2)轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金是指：納稅人在轉(zhuǎn)讓過程時(shí)實(shí)際繳納的營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅等稅金;

　　(3)合理費(fèi)用;納稅人按照規(guī)定實(shí)際支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用。

　　三、案例分析

　　為了便于更好地理解，我們通過下面這個(gè)案例來把握。馬先生2013年5月轉(zhuǎn)讓位于銀川市某小區(qū)的營業(yè)房一套，房產(chǎn)證顯示房屋建筑面積54.47平方米，房屋買賣合同轉(zhuǎn)讓價(jià)450000元，房地產(chǎn)評估事務(wù)所出具的評估價(jià)544700元(經(jīng)稅務(wù)部門確認(rèn))。馬先生2006年6月取得該房屋銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票的金額326820元，同月已繳納契稅9804.60元，印花稅163.40元。馬先生轉(zhuǎn)讓的這套營業(yè)房繳納什么稅?稅額是多少?

　　(注：馬先生轉(zhuǎn)讓營業(yè)房不能取得評估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票)。

　　1、營業(yè)稅：轉(zhuǎn)讓價(jià)與購入價(jià)的差額征收營業(yè)稅，轉(zhuǎn)讓價(jià)544700元，購入價(jià)326820元，差額217880元。應(yīng)繳納營業(yè)稅：217880×5%=10894(元)。

　　2、城市維護(hù)建設(shè)稅：10894元×7%=762.58元。

　　3、教育費(fèi)附加：10894元×3%=326.82元。

　　4、印花稅：544700元×萬分之五=272.40元。

　　5、土地增值稅：

　　(1)轉(zhuǎn)讓營業(yè)房的計(jì)稅收入：544700元

　　(2)扣除項(xiàng)目金額=取得該房屋支付的金額326820元+轉(zhuǎn)讓營業(yè)房繳納的營業(yè)稅金及附加11983.4元+購房時(shí)繳納的契稅9804.60元+轉(zhuǎn)讓營業(yè)房繳納的印花稅272.40元+按發(fā)票所載金額從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算的扣除金額114387元=463，267.4元。

　　(具體計(jì)算過程：取得該房屋支付的金額326820元，2006年6月至2013年5月，共6年11個(gè)月，按照規(guī)定超過6個(gè)月按一年算，算7年，326，820元×5%×7=114387元計(jì)算)

　　(3)土地增值額=544700元-463267.4元=81432.6元

　　(4)增值額占扣除項(xiàng)目金額的比列=81432.6元÷463267.4元=17.58%。適用稅率為30%。

　　(5)應(yīng)納土地增值稅額=81432.6×30%=24429.78元。

　　6、個(gè)人所得稅：

　　應(yīng)納稅所得額=轉(zhuǎn)讓營業(yè)房的計(jì)稅收入544700元-取得該房屋支付的金額326820元-轉(zhuǎn)讓營業(yè)房繳納的營業(yè)稅金及附加11983.4元-購房時(shí)繳納的契稅9804.60元-購置該房屋時(shí)實(shí)際支付的印花稅163.40元-轉(zhuǎn)讓營業(yè)房繳納的印花稅272.40元-已納土地增值稅額24429.78元=171226.42元

　　應(yīng)納所得稅額：171226.42元×20%=34245.28元