(一)分期收款開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的核算

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了促進(jìn)銷(xiāo)售，可以采用分期收款銷(xiāo)售方式。對(duì)于土地和商品房采用分期收款銷(xiāo)售方式的，應(yīng)在土地和商品房移交給買(mǎi)主后，將土地和房屋的實(shí)際成本從“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶(hù)結(jié)轉(zhuǎn)到“發(fā)出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶(hù)，并要按合同規(guī)定的收款時(shí)間分次確認(rèn)收入，在確認(rèn)收入的同時(shí)要結(jié)轉(zhuǎn)與經(jīng)營(yíng)收入相配比的營(yíng)業(yè)成本。

　　【例8-5】某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司2007年1月5日銷(xiāo)售商品房1200平方米，實(shí)際成本180萬(wàn)元，每平方米售價(jià)2000元，銷(xiāo)售合同約定240萬(wàn)元，采用分期收款方式銷(xiāo)售，價(jià)款三次付清，1月5日付80萬(wàn)元，6月5日付80萬(wàn)元，11月5日付80萬(wàn)元。相關(guān)會(huì)計(jì)分錄如下：

　　1.1月5日，公司將商品房移交給買(mǎi)方時(shí)，將商品房的實(shí)際成本轉(zhuǎn)入“發(fā)出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶(hù)。會(huì)計(jì)分錄如下：

　　借：發(fā)出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品　　　　　　　　　1 800 000

　　　　貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——房屋　　　　　　　1 800 000

　　2.1月5日，根據(jù)銷(xiāo)售合同規(guī)定，收到買(mǎi)方交來(lái)的第一期房款80萬(wàn)元。作會(huì)計(jì)分錄如下：

　　借：銀行存款　　　　　　　　　　　　800 000

　　　　貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入——商品房銷(xiāo)售收入 800 000

　　同時(shí)按相應(yīng)的比例，結(jié)轉(zhuǎn)商品房成本：

　　應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的成本為：1800000÷3=600000(元)

　　作會(huì)計(jì)分錄如下：

　　借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本——商品房銷(xiāo)售成本　600 000

　　　　貸：發(fā)出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品　　　　　　　　　　600 000

　　3.6月5日，按銷(xiāo)售合同收到買(mǎi)方交來(lái)的第二期房款80萬(wàn)元。根據(jù)有關(guān)憑證，編制會(huì)計(jì)分錄如下：

　　借：銀行存款　　　　　　　　　　　　800 000

　　　　貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入——商品房銷(xiāo)售收入　800 000

　　同時(shí)按比例結(jié)轉(zhuǎn)商品房成本，分錄如下：

　　借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本——商品房銷(xiāo)售成本 600 000

　　　　貸：發(fā)出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品　　　　　　　 　　600 000

　　4.11月5日，按銷(xiāo)售合同規(guī)定應(yīng)收到最后一期商品房款80萬(wàn)元，但款項(xiàng)尚未收到。根據(jù)有關(guān)憑證，編制會(huì)計(jì)分錄如下：

　　借：應(yīng)收賬款　　　　　　　　　　　 800 000

　　　　貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入——商品房銷(xiāo)售收入 800 000

　　同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)成本60萬(wàn)元，會(huì)計(jì)分錄如下：

　　借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本——商品房銷(xiāo)售成本 600 000

　　　　貸：發(fā)出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品　　　　　　　　　　600 000

　　5.11月10日收到最后一期房款80萬(wàn)元，作如下會(huì)計(jì)分錄：

　　借：銀行存款　　　　　　　　　　　800 000

　　　　貸：應(yīng)收賬款　　　　　　　　　　　　800 000

　　(二)銷(xiāo)售退回和折讓的核算

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷(xiāo)售退回是指銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品以后，由于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品質(zhì)量等不符合購(gòu)銷(xiāo)合同的規(guī)定，買(mǎi)方要求將其全部或部分開(kāi)發(fā)產(chǎn)品退給賣(mài)方的事項(xiàng)。

　　銷(xiāo)售折讓是銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品以后，由于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的質(zhì)量等原因，買(mǎi)方要求在價(jià)格上給予減讓的事項(xiàng)。

　　在發(fā)生銷(xiāo)售退回和銷(xiāo)售折讓的情況下，應(yīng)按退回產(chǎn)品的價(jià)款或折讓的金額沖減當(dāng)期的銷(xiāo)售收入。由于收入的減少，相關(guān)稅金也要同時(shí)減少。對(duì)于銷(xiāo)售退回,在沖減銷(xiāo)售收入的同時(shí)還要沖減相關(guān)的銷(xiāo)售成本.

　　【例8-6】某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司銷(xiāo)售給甲單位商品房5套，每套建筑面積70平米，共350平方米。商品房實(shí)際成本每平米1400元，買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂的銷(xiāo)售合同規(guī)定，每平方米售價(jià)2000元，共計(jì)700 000元，購(gòu)買(mǎi)單位先支付30%的購(gòu)房定金，其余款項(xiàng)于商品房交付使用3個(gè)月后一次付清。商品房交付使用后，其中1套出現(xiàn)嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題，甲單位要求退貨，其余4套也存在不同程度的質(zhì)量問(wèn)題，甲單位提出要求折讓。經(jīng)雙方協(xié)商同意后，1套作為退回處理，其余4套商品房按全部?jī)r(jià)款的5%給予折讓。有關(guān)會(huì)計(jì)分錄如下：

　　1.收到購(gòu)房定金時(shí)：

　　借：銀行存款　　　　　　　　　　　210 000

　　　　貸：預(yù)收賬款——甲單位　　　　　　210 000

　　2.交付商品房確認(rèn)收入時(shí)：

　　借：應(yīng)收賬款——甲單位　　　　　　490000

　　預(yù)收賬款——甲單位　　　　　　210000

　　　　貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入——商品房銷(xiāo)售收入 700000

　　同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)商品房銷(xiāo)售成本：

　　5套商品房實(shí)際成本為：1400×350=490 000(元)

　　借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本——商品房銷(xiāo)售成本　　490 000

　　　　貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——房屋　　　　　　　　　490 000

　　3.發(fā)生銷(xiāo)售退回和折讓時(shí)：

　　退回的1套商品房?jī)r(jià)款為70×2000=140000(元)

　　其余4套銷(xiāo)售折讓金額為：70×4×2000×5%=28000(元)

　　銷(xiāo)售退回的價(jià)款和銷(xiāo)售折讓的金額應(yīng)沖減當(dāng)期的銷(xiāo)售收入。會(huì)計(jì)分錄如下：

　　借：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入——商品房銷(xiāo)售收入　　　168 000

　　　　貸：應(yīng)收賬款——甲單位　　　　　　　　　168 000

　　同時(shí)收回1套商品房，沖減銷(xiāo)售成本：

　　1套商品房實(shí)際成本為：1400×70=98000(元)

　　借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——房屋　　　　　　　　　　　98000

　　　　貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本——商品房銷(xiāo)售成本　　　 98000

　　(注：因?yàn)殇N(xiāo)售收入的減少，當(dāng)期相關(guān)稅費(fèi)也自然減少，所以，如果原來(lái)如尚未確認(rèn)稅費(fèi),則期末自然按減少后的收入確認(rèn)稅費(fèi)，所以對(duì)稅費(fèi)不需單獨(dú)進(jìn)行賬務(wù)處理)。