房產是暴利產業(yè)，幾乎已成社會一致的認識，然而，對于一個房產項目的成本有多大，外界卻總是霧里看花，一直以來，對于一些地區(qū)試行的房價成本清單披露辦法，各方也存在較大爭議。

    房價成本是一個非常復雜的集合體，并且項目間差異性較大，同時還有軟資產、品牌等組成部分，特別是現(xiàn)在的商品房，追求品質、功能完善以及個性化成本構成越來越難衡量。

    成本難計算

    萬科的房子，一般要高于同地段的商品房價，但卻被市場廣泛認可，其成本構成不僅有多年精心投入打造的品牌成本，還要包括后期使用過程中對物業(yè)管理費的補貼或對會所俱樂部、班車的補貼等。又如北京熱銷的星河灣，不僅裝修費用昂貴，其園林景觀中的樹種、石頭以及土壤更新成本都很難核算。而一些項目聘請國外的規(guī)劃設計、園林景觀設計機構或設計大師幾次變更方案的成本更無法用標準定額來測算，有些項目這部分成本已占到很高的比例。另外，現(xiàn)在很多城市雖然名義上是熟地出讓，但實際上地上物并沒有及時拆除，有些開發(fā)商支付地價款幾年后還無法拿到土地，這種資金成本也很難簡單地以招拍掛價格進行測算。

    還有融資成本也比較難核算，開發(fā)企業(yè)的自有資金部分中，有很大一部分是自籌資金，即除了向銀行貸款外，還有相關數(shù)量的資金，特別是交納土地出讓金的部分，是靠開發(fā)企業(yè)自籌的，這部分融資承諾的利率一般要遠遠高于貸款利率，這部分成本，開發(fā)企業(yè)一般不愿意對外公開，也就很難真實核算。

    利潤要以綜合成本衡量

    房地產項目的另一個特點是開發(fā)周期較長，一般要2-3年時間，如北京某大型經濟適用住房小區(qū)，在一期投資中，就包括了整個大區(qū)的基礎設施配套，如果以成本來核算，可能就是虧損的，但從后期開發(fā)項目看，因大配套已在過去項目中完成，這部分投入就會很少，利潤率就會很高。最重要的一點是，從世界各國來看，房地產行業(yè)是個高風險的行業(yè)，按開發(fā)商報價或者是按銷售價格測算的利潤是假定項目全部銷售，一旦項目銷售不暢，或者空置，這種投資風險是巨大的。有時，一個企業(yè)同時投資幾個項目，其中有的利潤高，有的卻虧損，從一個企業(yè)來看，應從其綜合成本收益來衡量利潤，而不是以一個產品或一個項目，就像不能以長虹企業(yè)的等離子電視核算企業(yè)利潤一樣，應以企業(yè)各種品牌所有產品綜合測算成本利潤，又比如，有些汽車廠家的小轎車非常熱銷，但整個企業(yè)年度核算卻是虧損的，因此，單純以一個項目去評價企業(yè)的利潤率，不盡合理。

    行業(yè)間差異較大

    房價高低是一個市場接受的過程，就如名牌化妝品、名牌服裝一樣，政府不會因為其價格遠高于成本就去通過核定其成本來降低其定價。又比如鋼材、汽車、煤炭、珠寶等行業(yè)的成本及利潤，是不是政府物價部門也應全部對外公開呢？還有諸如中小學特別是大學教育收費的成本清單又如何界定與公布？據(jù)測算，一個大學生四年受教育支出相當于農民35年收入總和。一名病人住院治療費少則幾萬多則幾十萬，每一項支出中雖然是清單名目清晰，但其中多數(shù)項目已含了可觀利潤。

    事實上，不論是房地產企業(yè)還是其他企業(yè)，都會根據(jù)市場需求決定蓋什么檔次的房子，生產什么檔次的產品，從而采取不同的價格策略，這是市場經濟下企業(yè)的自主行為。政府應該做與政府職責密切相關的事情，在房地產市場上，就是要一方面促進市場化、商品化進程，另一方面要加大對低收入家庭的住房保障力度，讓低收入家庭可以買到能支付得起的住房，而這一部分帶有政策性、保障性的住房，則應政府核定成本、公布指導價或限價銷售。

    至于社會上普遍認為的開發(fā)商存在超額利潤問題，政府可以通過稅收手段進行調節(jié)，即一方面嚴格處理偷漏稅問題，另一方面對暴利征收調節(jié)稅，如土地增值稅等，即用經濟手段進行財富的再分配，通過增加的稅收收入來增強政府改善低收入家庭住房條件的能力。