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房地產(chǎn)行業(yè)成本核算較難

2007-11-9 16:21:49不詳字體:

    房產(chǎn)是暴利產(chǎn)業(yè),幾乎已成社會一致的認識,然而,對于一個房產(chǎn)項目的成本有多大,外界卻總是霧里看花,一直以來,對于一些地區(qū)試行的房價成本清單披露辦法,各方也存在較大爭議。

    房價成本是一個非常復雜的集合體,并且項目間差異性較大,同時還有軟資產(chǎn)、品牌等組成部分,特別是現(xiàn)在的商品房,追求品質(zhì)、功能完善以及個性化成本構(gòu)成越來越難衡量。

    成本難計算

    萬科的房子,一般要高于同地段的商品房價,但卻被市場廣泛認可,其成本構(gòu)成不僅有多年精心投入打造的品牌成本,還要包括后期使用過程中對物業(yè)管理費的補貼或?qū)銟凡、班車的補貼等。又如北京熱銷的星河灣,不僅裝修費用昂貴,其園林景觀中的樹種、石頭以及土壤更新成本都很難核算。而一些項目聘請國外的規(guī)劃設計、園林景觀設計機構(gòu)或設計大師幾次變更方案的成本更無法用標準定額來測算,有些項目這部分成本已占到很高的比例。另外,現(xiàn)在很多城市雖然名義上是熟地出讓,但實際上地上物并沒有及時拆除,有些開發(fā)商支付地價款幾年后還無法拿到土地,這種資金成本也很難簡單地以招拍掛價格進行測算。

    還有融資成本也比較難核算,開發(fā)企業(yè)的自有資金部分中,有很大一部分是自籌資金,即除了向銀行貸款外,還有相關數(shù)量的資金,特別是交納土地出讓金的部分,是靠開發(fā)企業(yè)自籌的,這部分融資承諾的利率一般要遠遠高于貸款利率,這部分成本,開發(fā)企業(yè)一般不愿意對外公開,也就很難真實核算。

    利潤要以綜合成本衡量

    房地產(chǎn)項目的另一個特點是開發(fā)周期較長,一般要2-3年時間,如北京某大型經(jīng)濟適用住房小區(qū),在一期投資中,就包括了整個大區(qū)的基礎設施配套,如果以成本來核算,可能就是虧損的,但從后期開發(fā)項目看,因大配套已在過去項目中完成,這部分投入就會很少,利潤率就會很高。最重要的一點是,從世界各國來看,房地產(chǎn)行業(yè)是個高風險的行業(yè),按開發(fā)商報價或者是按銷售價格測算的利潤是假定項目全部銷售,一旦項目銷售不暢,或者空置,這種投資風險是巨大的。有時,一個企業(yè)同時投資幾個項目,其中有的利潤高,有的卻虧損,從一個企業(yè)來看,應從其綜合成本收益來衡量利潤,而不是以一個產(chǎn)品或一個項目,就像不能以長虹企業(yè)的等離子電視核算企業(yè)利潤一樣,應以企業(yè)各種品牌所有產(chǎn)品綜合測算成本利潤,又比如,有些汽車廠家的小轎車非常熱銷,但整個企業(yè)年度核算卻是虧損的,因此,單純以一個項目去評價企業(yè)的利潤率,不盡合理。

    行業(yè)間差異較大

    房價高低是一個市場接受的過程,就如名牌化妝品、名牌服裝一樣,政府不會因為其價格遠高于成本就去通過核定其成本來降低其定價。又比如鋼材、汽車、煤炭、珠寶等行業(yè)的成本及利潤,是不是政府物價部門也應全部對外公開呢?還有諸如中小學特別是大學教育收費的成本清單又如何界定與公布?據(jù)測算,一個大學生四年受教育支出相當于農(nóng)民35年收入總和。一名病人住院治療費少則幾萬多則幾十萬,每一項支出中雖然是清單名目清晰,但其中多數(shù)項目已含了可觀利潤。

    事實上,不論是房地產(chǎn)企業(yè)還是其他企業(yè),都會根據(jù)市場需求決定蓋什么檔次的房子,生產(chǎn)什么檔次的產(chǎn)品,從而采取不同的價格策略,這是市場經(jīng)濟下企業(yè)的自主行為。政府應該做與政府職責密切相關的事情,在房地產(chǎn)市場上,就是要一方面促進市場化、商品化進程,另一方面要加大對低收入家庭的住房保障力度,讓低收入家庭可以買到能支付得起的住房,而這一部分帶有政策性、保障性的住房,則應政府核定成本、公布指導價或限價銷售。

    至于社會上普遍認為的開發(fā)商存在超額利潤問題,政府可以通過稅收手段進行調(diào)節(jié),即一方面嚴格處理偷漏稅問題,另一方面對暴利征收調(diào)節(jié)稅,如土地增值稅等,即用經(jīng)濟手段進行財富的再分配,通過增加的稅收收入來增強政府改善低收入家庭住房條件的能力。

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