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實(shí)務(wù)操作

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自用改出租 所得稅如何會計(jì)處理

2015-9-9 14:58:34東奧會計(jì)在線字體:

  企業(yè)將原本用于日常生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的房地產(chǎn)改用于出租,通常采用成本模式或公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。但是,同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量,不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。

  當(dāng)企業(yè)發(fā)生自用房產(chǎn)改為出租情況時(shí),根據(jù)《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》的規(guī)定,應(yīng)該按照非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)核算方式進(jìn)行會計(jì)處理。投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值,或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。主要包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。

  對投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量,應(yīng)該注意:

  1.企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定,不得隨意變更。

  2.以成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的,應(yīng)當(dāng)作為會計(jì)政策變更處理,將計(jì)量模式變更時(shí)公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額,調(diào)整期初留存收益(未分配利潤)。

  3.已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn),不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式,即不可逆轉(zhuǎn)。

  4.采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的,不對投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷,應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值,公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益(公允價(jià)值變動(dòng)損益)。投資性房地產(chǎn)取得的租金收入,確認(rèn)為其他業(yè)務(wù)收入等。采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量,不再對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行減值測試。

  5.根據(jù)《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第18號——所得稅》規(guī)定,在采用資產(chǎn)負(fù)債表債務(wù)法核算所得稅的情況下,企業(yè)一般應(yīng)于每一個(gè)資產(chǎn)負(fù)債表日進(jìn)行所得稅的核算。

  案例:甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了一項(xiàng)租賃協(xié)議,將其原先自用的一棟寫字樓出租給乙企業(yè)使用,租賃期開始日為2014年3月31日。2014年3月31日,該寫字樓的賬面余額50000萬元,已累計(jì)折舊10000萬元,公允價(jià)值為46000萬元,甲企業(yè)對該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。假定轉(zhuǎn)換前該寫字樓的計(jì)稅基礎(chǔ)與賬面價(jià)值相等,稅法規(guī)定,該寫字樓預(yù)計(jì)尚可使用年限為20年,無殘值。2014年12月31日,該項(xiàng)寫字樓的公允價(jià)值為48000萬元。會計(jì)分錄如下:

  2014年3月31日寫字樓賬面價(jià)值(按公允價(jià)值計(jì)量)為46000萬元,計(jì)稅基礎(chǔ)=50000-10000=40000(萬元),產(chǎn)生應(yīng)納稅暫時(shí)性差異=46000-40000=6000(萬元),應(yīng)確認(rèn)遞延所得稅負(fù)債=6000×25%=1500(萬元)。

  借:投資性房地產(chǎn)——成本  46000

  累計(jì)折舊  10000

    貸:固定資產(chǎn)  50000

  其他綜合收益  6000

  借:其他綜合收益  1500

    貸:遞延所得稅負(fù)債  1500

  2014年12月31日投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值為48000萬元,計(jì)稅基礎(chǔ)=(50000-10000)-(50000-10000)÷20×9÷12=38500(萬元),產(chǎn)生應(yīng)納稅暫時(shí)性差異=48000-38500=9500(萬元),應(yīng)確認(rèn)遞延所得稅負(fù)債=9500×25%=2375(萬元)。因轉(zhuǎn)換時(shí)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值大于原非投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值的差異計(jì)入其他綜合收益,所以遞延所得稅負(fù)債的對應(yīng)科目也為其他綜合收益。會計(jì)分錄如下:

  借:所得稅費(fèi)用  875(2375-1500)

  其他綜合收益 1500

    貸:遞延所得稅負(fù)債  2375。

  注意:企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的,采用公允價(jià)值計(jì)量,應(yīng)當(dāng)按照該項(xiàng)存貨在轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值,借記“投資性房地產(chǎn)——成本”科目,按照其賬面余額,貸記“開發(fā)產(chǎn)品”科目,按照其差額,貸記“其他綜合收益”科目(貸方差額)或借記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目(借方差額)。

責(zé)任編輯:初曉微茫

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