關(guān)于《內(nèi)蒙古自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步明確房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售商品房繳納土地使用稅截止時(shí)間公告》的解讀

　　為進(jìn)一步明確《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問(wèn)題的通知》(財(cái)稅〔2008〕152號(hào))和《財(cái)政部關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》(財(cái)稅〔2006〕186號(hào))關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)土地使用稅截止時(shí)間的規(guī)定，自治區(qū)地稅局于2014年7月下發(fā)了《進(jìn)一步明確房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售商品房繳納土地使用稅截止時(shí)間的公告》(2014年第7號(hào)公告，以下簡(jiǎn)稱(chēng)《公告》)。為便于各地準(zhǔn)確把握《公告》內(nèi)容，現(xiàn)將政策解釋如下：

　　一、《公告》的起草背景

　　2006年，《財(cái)政部關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》(財(cái)稅〔2006〕186號(hào))規(guī)定，以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅;合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。2008年，《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問(wèn)題的通知》(財(cái)稅〔2008〕152號(hào))規(guī)定，納稅人因房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計(jì)算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末。

　　由于全區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)商品房實(shí)物、權(quán)利變化情況千差萬(wàn)別，房產(chǎn)企業(yè)繳納土地使用稅截止時(shí)間存在不統(tǒng)一、不規(guī)范等問(wèn)題。2008年，國(guó)家稅務(wù)總局雖然下發(fā)了財(cái)稅〔2008〕152號(hào)文件，但未明確商品房實(shí)物、權(quán)利變化的具體依據(jù)、方式等，部分盟市提出，房地產(chǎn)企業(yè)因交付的方式多種多樣，各地執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一、不規(guī)范，為此，在聽(tīng)取部分盟市局意見(jiàn)的基礎(chǔ)上，我們起草、下發(fā)了《公告》。

　　二、《公告》的主要內(nèi)容

　　(一)計(jì)算征繳

　　1.調(diào)減應(yīng)稅土地面積=已交付使用商品房的可售建筑面積÷房地產(chǎn)建筑可售總面積×開(kāi)發(fā)初期應(yīng)稅土地總面積

　　其中: 已交付使用商品房的可售建筑面積和房地產(chǎn)可售建筑總面積，均包括已辦理房屋土地使用權(quán)證或房屋產(chǎn)權(quán)證，房屋所有權(quán)的土地已發(fā)生實(shí)際轉(zhuǎn)移的占地面積，還包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)(包括售房單位)自營(yíng)自用房產(chǎn)、車(chē)庫(kù)、庫(kù)房等單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間。

　　2.對(duì)已辦理房屋土地使用權(quán)證或房屋產(chǎn)權(quán)證的繳稅截止時(shí)間，明確為房地產(chǎn)企業(yè)向購(gòu)房人辦理了房屋土地使用權(quán)證或房屋產(chǎn)權(quán)證的次月。

　　3.對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)(售房單位)自營(yíng)自用商鋪、商品房、車(chē)庫(kù)、倉(cāng)庫(kù)等等房產(chǎn)的應(yīng)稅土地面積，納稅人應(yīng)單獨(dú)計(jì)算，分期繳納土地使用稅。

　　4.對(duì)購(gòu)房人無(wú)法及時(shí)取得土地使用權(quán)證或房屋產(chǎn)權(quán)證的，按房地產(chǎn)企業(yè)向購(gòu)房人交付鑰匙(以簽訂《商品房房交付通知書(shū)》或《商品房驗(yàn)收確認(rèn)書(shū)》為準(zhǔn))的次月。

　　對(duì)購(gòu)房人未按書(shū)面規(guī)定承接商品房的，且房地產(chǎn)企業(yè)已按合同規(guī)定履行交付義務(wù)的，應(yīng)視同商品房已交付使用。

　　5.主管地稅機(jī)關(guān)對(duì)截止時(shí)間的認(rèn)定資料要備份、留存、歸檔。

　　(二)申報(bào)繳納

　　鑒于房地產(chǎn)企業(yè)土地使用稅申報(bào)、征繳具有較強(qiáng)的時(shí)效性，為了均衡入庫(kù)、征收質(zhì)量、及時(shí)征繳，征收機(jī)關(guān)經(jīng)與納稅人協(xié)商同意，其土地使用稅可按月申報(bào)、分期繳納。

　　(三)關(guān)于執(zhí)行時(shí)間

　　本公告自2014年8月1日起施行。此前已發(fā)生但未處理的事項(xiàng)，按本公告規(guī)定執(zhí)行。

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